河北开发商海南买房陷纠纷：优惠82万买了工抵房 千万购房款难要回

编者按：本文来自微信公众号“经济观察网”（ID:eeojjgcw），作者：田国宝，36氪经授权发布。

一位房企的区域营销负责人告诉经济观察网，购房人与开发商签订的只是认购书，没有草签合同，与付款的建筑公司也没有签署相应的文件材料，所以在合同层面上，没有办法证明购房人给建筑商的购房款和购房存在关系。

干了一辈子开发商，最后折在买房的事上，不仅房子没买上，已经支付的上千万元购房款也面临着打水漂的风险。“钱是次要的，主要是咽不下这口气。”李海宁告诉经济观察网。

李海宁是河北一家房地产企业的员工。据她介绍，2020年底，公司负责人到海南考察，想在海南买房，当地朋友推荐了陵水县雅居乐清水湾项目，“老板没有直接买，具体购房人是他女儿，姐仨一人一套。”

2020年12月13日，在代理销售人员孙玉安和雅居乐销售人员孙欢带领下，购房人参观了海南雅居乐清水湾云帆济海5号楼样板房，确定购买2201、2202、2203三套住房。

据李海宁透露，三套房通过雅居乐清水湾的建筑商东阳江城建设集团有限公司（以下简称为“江城公司”）购买，定金和房款也都支付给江城公司，《认购书》是购房人和海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称为“海南雅居乐”）签订。

今年4月，孙玉安联系购房人，称海南正在专项整治房地产市场，雅居乐要求购房人办理退房手续。李海宁表示，受公司董事长委托，她负责处理退房相关事宜，海南雅居乐和海南灵巨信息服务有限公司（以下简称为“海南灵巨”）合计退还了400多万元房款，剩余1000多万元房款至今没有退还。

销售人员告诉购房人，海南雅居乐从江城公司仅收到一部分房款，已经全部退还给购房人，剩余房款需要向江城公司索要。但江城公司一直以各种理由回避处理退款相关事宜，购房人担心拿不到剩余退房款。

实际上，这次购房交易流程存在诸多潜在风险，北京市京师律师事务所律师王蕾蕾认为，开发商和建筑商之间工程款纠纷产生的抵账房交易本身就存在一定法律风险，没有购房资格的购房者再购买这种房屋，相当于叠加了风险。

而且，购房人与江城公司没有签订任何协议的情况下，支付全部购房款；与海南雅居乐仅签订认购书，没有草签购房协议，同时也没有将支付给江城公司的购房款在认购书中予以确认，成为购房人难以要回购房款的主要根源。

就购房、退款等相关事宜，经济观察网多次联系江城公司董事长张海刚，截稿前，对方均未给出任何回应；5月19日，经济观察网发采访提纲给雅居乐集团，截稿前，雅居乐集团没有给出任何回应。

购房

2020年12月10日，在孙玉安带领下，购房人到海南看房，看了包括雅居乐清水湾在内的两个房地产项目，初步意向是雅居乐清水湾高层住宅。

孙玉安告诉经济观察网，他是第三方中介公司的销售人员，主要为江城公司代理销售房源，“我只是负责帮江城销售房子，至于房子是工程抵账房，还是其他类型的房源就不清楚了。”

三天后，孙玉安约购房人在清水湾温德姆度假酒店见面，并参观了云帆济海5号楼的样板间。看完样本间后，三名购房人分别购买5号楼2201、2202和2203三套住宅。

李海宁提供的三份签订日期为2020年12月24日的《海南雅居乐清水湾认购书》显示，李颖霞购买的是2201号房间，该套房建筑面积186.79平方米，购房款604.43万元。认购书开发商销售签字方为孙欢。

其他两份认购书格式和固定文字内容也相同。李海燕购买的2202号房建筑面积134.63平方米，总房款452.57万元；李海玲购买的2203号房建筑面积139.44平方米，总房款488.78万元。

根据认购书约定，三套住房采取分期付款方式，即认购书签订当天支付20万元，12月27日前支付50%房款，2021年1月24日前支付剩余尾款。

2020年12月19日，2201号房的10万元转账给江城公司账户，第二天，2202号和2203号的10万元转账给江城公司。

同一天，一名叫王丹娇的人，通过成都工商银行分三次共计15万元转账给海南雅居乐，并在附言标注房间号及购房人名字。

2020年12月24日，也就是购房人与海南雅居乐签订认购书当天，王丹娇再次分三次转账给海南雅居乐共计45万元，并备注房间号及购房人名字。两次转账共计60万元，正好与认购书约定首期房款吻合。

第二天上午，购房人的父亲用个人银行账户分四次转账453.47万元、420.17万元、500万元和59.88万元给江城公司账户，其中前两笔分别附言云海济海5-2202购房全款和云帆济海5-2203购房全款；后两笔均附言为云帆济海5-2201购房全款。

四次转账给江城公司的总金额为1433.52万元，加上三名购房人之前转给江城公司的15万元定金，累计交付房款金额1463.52万元。根据认购书约定，三套房的总价应为1545.78万元。

李海宁告诉经济观察网，因为是和江城公司购买，所以在认购价基础上有一定优惠，实际支付金额和认购书约定金额相差的82.26万元为优惠金额。本来以为购房的事情已经落地，但没想到三个月后发生意外。

生变

今年3月25日，孙玉安联系到购房人，称江城公司没有将购房款按时入账，三套房合计欠款金额190万元，海南雅居乐也一直向江城公司催款。彼时三套房处于欠款状态，有被雅居乐终止交易的可能。

据李海宁透露，购房人通过江城公司全款购房，已经支付全部房款，但认购书约定的是分期付款方式，由江城公司分期支付给海南雅居乐。“说是他们之间结算方式，具体我们也不清楚。”

销售人员告诉购房人，江城公司为雅居乐清水湾项目建筑商，由于雅居乐工程款采取三审原则，应付的工程款需要雅居乐集团审核完才能支付，海南雅居乐将部分房源抵押给江城公司，江城公司通过销售房子来实现回收工程款。

由于海南雅居乐没有按期收到应付的分期房款，根据认购书约定，购房人已经违约，雅居乐有权解除认购书，终止交易。

接到孙玉安的电话后，购房人也意识到风险。向孙玉安索要江城公司支付给海南雅居乐的房款明细。孙玉安提供给购房人的交易明细中，并没有江城公司支付给海南雅居乐的记录，海南雅居乐收到的房款由王丹娇转账。

期间，另一名负责销售江城公司房源的薛世鹏专门赶赴浙江东阳，督促张海刚将剩余购房款支付给海南雅居乐，但张海刚并没有回应。

欠付房款的问题还未解决，购房交易再次生变。4月6日，薛世鹏致电购房人，称海南正在专项整治房地产市场，雅居乐要求没有购房资格的购房人办理退款。李海燕、李海玲和李颖霞均不具备在海南购房资格。

据李海宁透露，当初购房时，孙玉安和孙欢告诉购房者，通过补缴个税等形式可以获得购房资格，这一操作方式在海南较为普遍。而且购房人身边也有朋友通过这一方式成功购房，所以当时并没有意识到其中风险。

今年3月，海南省政府办公厅印发《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案的通知》（以下简称为“通知”），主要针对购房者、开发商和房地产中介等交易行为进行专项整治，其中一项针对的是“购房人和用人单位虚构劳动关系，并缴交社保或个税，预交房款，预约到期具备购房资格后再办理购房手续”。

针对房地产开发企业，《通知》整治重点包括“开发商未取得商品房预售许可进行销售，以认购、预定等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等行为。”

《通知》下发以来，海南多个房地产项目因为涉嫌向不具备购房资格的人销售被处罚。在这种情况下，海南雅居乐与购房人解除了认购书。4月14日，海南雅居乐用建设银行陵水支行账户分三次将360万元退还给购房人，每人退还120万元，附言为退意向金。

据李海宁透露，当时销售告诉购房人，每名购房人还有一笔15万元共计45万元的款项待退还，海南雅居乐在走申请流程。

4月19日，海南灵巨用招商银行海口国贸支行账户分三次转账给购房人，每笔15万元共计45万元，附言为RLZ210212401退款，三名挂购房人前后共收到405万元退还的房款。

购房人称，并不清楚海南灵巨的身份，之前也从未接触过对方；上述接近交易的人士表示，海南灵巨为雅居乐清水湾项目外场渠道代理销售公司，但是对于为何从交易中抽取45万元房款，该人士称“不好说”

剩余的1058.52万元房款，雅居乐以没有收到不予退还，江城公司以各种理由拖延不办理退款手续，所以至今没有要回。

陷阱

海南雅居乐与购房人解除认购书后，孙玉安、薛世鹏等人多次联系江城公司商议退款事宜，但江城公司“没说不给，也没说给，反正就是各种推脱”，李海宁表示，剩余购房款面临无法收回的风险，下一步将通过走司法程序追回。

据一名接近交易的人士透露，江城公司不给退款也有其理由。一方面可能是因江城确实没有钱；另一方面也是因为雅居乐欠江城公司建筑工程款，购房人转给江城公司的购房款，已经被当做工程款用作其他支出，“江城公司觉得这个钱应该雅居乐来退。”

从雅居乐角度来看，房款并没有直接给海南雅居乐，海南雅居乐已将收到的房款全部退还给购房人，从认购书履约角度来看，雅居乐并没有退还剩余购房款给购房人的义务，“雅居乐和江城公司之间欠款是另一回事，和这个交易没有关系。”上述接近交易人士认为。

从交易流程看，这笔交易存在诸多“瑕疵”。首先，购房人将购房全款支付给江城公司，但与江城公司没有签任何协议，虽然购房人在转账时注明款项用途为购房全款，但在多个律师看来，想要认定为购房款还需要相关法律文书配合。

其次，购房人与海南雅居乐签署了认购书，没有明确约定房款将通过江城公司支付，也没有在相关条款中体现支付给江城公司的购房款与购房之间的关联。

一位房企的区域营销负责人告诉经济观察网，购房人与开发商签订的只是认购书，没有草签合同，与付款的建筑公司也没有签署相应的文件材料，所以在合同层面上，没有办法证明购房人给建筑商的购房款和购房存在关系。

也就是说，购房人与开发商之间是认购关系，而购房人与江城公司之间只有转账记录，但没有相应的法律文书。所以，购房人交给江城公司的购房款，很难认定与购房人和开发商之间的购房行为存在必然联系。

“即便没有购房资格，但起码应该签个草签合同。”该房企营销负责人表示，这种情况下，对于开发商而言，因为只收到定金，退的也只能是定金，没办法退剩余购房款，“这种事只能找主管部门或走法律途径。”

工商注册资料显示，江城公司有三名自然人股东，其中张海刚持股60%，金豪良和楼利刚各持股20%。江城公司官网显示，其是雅居乐旗下多个项目的建筑商，与雅居乐在工程建筑领域有深厚合作关系。

王蕾蕾还提示，开发商与建筑商之间是否签订了《抵房协议》，是否约定了抵债房市场价格变化对《认购书》无法履行后等如何处理的问题，都影响开发商和建筑商处理本次事件的态度。

此外，从购房人拿到的转账记录来看，购房人将购房款支付给江城公司，江城公司应该按期代购房人按期向海南雅居乐支付或者通过结算工程款冲抵相应房款。但支付给海南雅居乐房款的并非江城公司，而是王丹娇。

购房人和参与销售的人员证实，之前他们并不清楚王丹娇参与交易，也不清楚王丹娇的具体身份和在交易中扮演的角色。

王丹娇除了60万元购房定金外，还于2020年底向海南雅居乐转入150万元购房款，先后共支付给海南雅居乐210万元。

但退款过程中，海南雅居乐向购房退还360万元，海南灵巨退还45万元给购房人，共计退还了405万元。与王丹娇支付给海南雅居乐相差的195万元是谁、通过什么方式支付给海南雅居乐，这些信息还有待进一步明确。

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