万亿级市场诱惑，平安、万科、链家纷纷入场住房金融

编者按：本文来自微信公众号“爱分析ifenxi”（ID:ifenxicom），36氪经授权发布。

自住房储蓄银行建立至今，中国住房金融发展已近30年。但在以往，住房金融领域的参与者大多为商业银行、住房公积金管理机构、信托公司、担保公司等传统金融机构。

随着近几年互联网金融兴起，住房金融也逐渐成为创业平台角逐的主战场，这类平台相对于传统的“银行队”，可称为“创业队”。

吸引创业队纷纷入场的最大原因，便是住房金融领域拥有万亿级别的潜在市场规模，而与这巨大的市场潜力形成鲜明对比的，是目前里面的玩家寥寥无几，这对于创业队来说，是极具诱惑力的。

那么，创业者们在该领域里究竟有多大的发展机会？他们怎样才能从银行队手中分得一杯羹呢？本文将围绕这些问题，一一展开。

地产交易和租赁环节衍生多种信贷产品

“创业队”切入住房金融，主要集中在房产交易和租赁两大领域，并具体衍生出抵押贷、赎楼贷、装修贷、首付贷、众筹和租房分期等多类住房信贷产品，今年上半年，首付贷已经被国家全面叫停。

第一类，抵押贷，代表为房互网、大房东、融时代等。这类信贷产品的目标用户为小微企业，目标是帮助中小微企业解决融资难的问题，本质上类似于经营贷，而非消费贷。

抵押贷需要小微企业用房子来进行抵押，才能顺利拿到贷款。并且在民间住房金融领域里，抵押贷是所有信贷产品中金额最大的，而风险却是最低的，坏账率几乎为零。

房产抵押的资产质量取决于流动性和抵押率。在贷前，这些平台会注重资产是否具有强抵押、高流通性的特点，以此来决定是否放贷，同时，通过降低抵押率，即实际贷款额与房产评估值之间的比例，来防范和控制风险。

第二类，赎楼贷，代表为大道金服、链家等。在首付贷被叫停的背景下，赎楼贷成为创业平台的主推产品。赎楼贷主要发生在二手房交易环节中，指卖方如果房贷尚未还完，需要先还清贷款才能拿到房产证，并进行房产交易。

此前银行开展赎楼贷业务，存在手续复杂、周期长、费用高的问题，创业平台通过创新模式，来优化赎楼交易环节，缩短交易周期，解决以往存在的痛点。

第三类，装修贷，代表为世联小贷、土巴兔等。这种产品是在地产交易等环节向用户提供小额贷款，满足用户新房装修等消费行为，是纯粹的消费贷。

第四类，租房分期，代表为房司令、会分期等，不同于前三类集中于地产交易环节，租房分期是切入租房领域的。

一般而言，租房分期的模式是将传统押一付三的租赁模式，改变为押一付一的模式，剩下的房租由平台垫付给房东。通过房租月付，解决租客因为一次性投入而资金紧缺的问题。

除此之外，众筹和首付贷之前也属于住房金融领域的两类产品，但是政策风险比较大，首付贷目前已经被全面叫停，而众筹业务在深圳最火爆，也在当地遭喊停，因此本文并不对这两种业务进行过多阐述。

潜在市场规模数以万亿计

这些平台纷纷切入住房金融领域，最根本的原因是该领域具有极大的市场空间，无论是地产交易，还是租房市场，均具有数以万亿计的潜在市场规模，是校园、3C等其它细分领域远不能相比的。

据央行公开数据显示，2015年全国商品房销售额约8.7万亿元，同比增长14.4%；主要金融机构（含外资）的个人住房贷款余额则为13.1万亿元，同比增长23.9%；非交易类的房屋抵押贷款则约有20万亿元的规模。

在此前，地产交易市场主要是银行的天下，这些互金创业平台其实是从银行手中切分蛋糕。但因为市场规模足够大，对于这些平台来说，关键在于如何找准差异化优势，提高渗透率。

虽然银行实力雄厚，并且利息最低，例如个人房产抵押贷，交通银行的年化利率仅为6%左右，低于所有创业平台。但是银行无论是抵押贷，还是赎楼贷，均存在要求多、流程长、时间久的问题，不仅很多有需求的用户会被挡在门外，用户体验也并不如意。

而创业平台的抵押贷虽然利率稍高于银行，但是低于小贷公司，年化利率大多为10%左右，并且申请门槛相对较低，例如交行抵押贷的房产评估标准为150万元。另外，创业平台流程简便、效率高、时间短，用户体验更好。

除房地产交易市场火热以外，租房领域的需求同样旺盛。根据长江地产数据显示，目前中国租房市场每年有2.5万亿元的规模，而这个市场规模还在继续增强，预估到2018年将增加至5.2万亿元。

同时，装修贷、租房分期都属于围绕住房消费行为而衍生的信贷产品，银行、信托等传统金融机构此前涉入并不多，因此对于创业平台来说，关键在于获取流量，以及避免同质化，增强用户的忠实度。

资产质量远优于其它场景

住房金融市场有两大明显的特点，一是资产质量最为优质，尤其是抵押贷和赎楼贷，这也是其区别于互金其它细分领域的显著特点。

由于抵押贷和赎楼贷的金额比较大，信用要求最高，信用审核最为严格，并且有房产、保险等作为保障，逾期和坏账情况几乎为零；

而装修贷、租房分期金额相对较小，坏账情况略高于前两者，但是其风控关键在于鉴定订单和场景的真实性，并且一般由中介公司或房东共同负责违约租金追回的工作。

这四类产品的具体风险情况，大致为抵押贷＜赎楼贷＜装修贷＜租房贷，金额越大，反而风险越低，但总体而言，住房金融的风险情况要远远优于其它场景的信贷产品。

二是获客方式重中介，住房金融平台的获客方式包括线上和中介两种，线上方式就是通过网站、微信公众号和APP等途径获取流量。

对于有场景的链家金融、世联小贷来说，其在自身体系内开展住房信贷水到渠成，直接将信贷服务嵌入到新房、二手房交易环节中去，由销售场景衍生出信贷场景，并且不需要另外设置地推人员，获客和运营成本自然得到节省。

而没有自建场景的平台，还可通过中介渠道方式获客。并且毫无疑问，中介才是最直接、最有效的途径，因为中介掌握的是住房信贷产品最赖以生存的部分——场景，依托地产交易和租赁场景，会大大增强引流的精准性和高效性。

具体而言，这些平台主要采取中介机构或经纪人众包的模式，用来降低平台的运营成本，并利用互联网、大数据等技术手段，将所有贷款流程标准化，降低运营成本。

同时，由于中介机构地域性强，所以城市的开拓至关重要，尤其是抵押贷和赎楼贷，城市开展的多少，直接决定了其业务规模发展的大小，不过在业务发展过程中，就容易面临周期长和成本投入大的问题。

最易受到政策风险冲击

虽然住房金融的资产质量最优，但是相对于其它场景，不仅国家对于房地产市场的整体监管最为严格，住房金融尤其是地产交易信贷平台，所面临的政策风险是最大的，并且对于住房金融平台影响甚大。

一方面，政策监管最严格，房地产一直是政府监管的重点领域，并且在金融跨界混业经营火热的今天，政府已经从以往瞄准单个金融机构的微观审慎监管，转变为加强住房金融宏观审慎管理，以防范系统性风险。

同时，政府对于住房金融的监管措施也是不断出台，今年年初全国“两会”将首付贷作为楼市管理两大主题之一，并在7月住建部、国家发改委、央行等七部委将首付贷界定为违法行为；

8月推出的网贷管理办法，严格规定个人在单一平台不得超过20万元，企业则不能超过100万元，住房网贷平台首当其冲；10月，央行行长周小川表示，要对住房金融“信贷增长有所控制”。

因此，在此背景下，住房金融领域存在的政策风险要远远大于其它场景。

另一方面，政策打击最强烈，一旦住房信贷平台出现不符合政策规定的地方，受到的冲击将极为强烈，甚至是毁灭性的。

在政府全面叫停首付贷之后，所有相关平台或轰然倒塌，或艰难寻求转型之路；8月网贷管理办法对于自建理财端、单笔金额大的网贷平台影响极大，例如链家金融、融时代等，需要降低金额、寻找新理财端，而许多网贷平台的住房金融业务则是业务量萎缩，甚至戛然而止。

除此之外，“银行队”则趁机推出各项优惠政策，来抢占市场份额，有些银行在一线城市的放贷利率甚至可以低至4%左右，几乎接近公积金3.25%的利率。

那么，在政策压力之下，住房金融领域中的“创业队”不仅要面临政策监管的风险，还要应对传统金融机构的攻城略地，竞争激烈的问题。

有场景的平台机会更大

住房金融领域确实是一座大金矿，蕴藏着无限的发展机会和潜力，但是机会越大，门槛也就越高，尤其是对于无背景、无资源的创业平台来说，相对消费金融等其它领域，进入门槛尤其高，因此，该领域中目前玩家要少得多。

同时，正如前文所讲，这种模式比较注重中介渠道的拓展，那么相对而言，有渠道、有场景的平台机会更大，其利用自身优势开展住房金融，会比创业平台效率更高、成本更低，更有可能快速扩展业务规模。而那些创业平台则需要耗费大量时间、成本，发展速度较慢。

例如，万科和链家于2015年8月合作推出的装修平台——万链，运营一年多后，万链每月新增单数已稳定在500单。万科和链家既以两者强大的品牌影响力成为万链的背书，又使万链具备天然的渠道优势。

虽然万科并未涉足新房装修领域，但借助其新房施工和精装修的长期积累，为万链提供了大量供应商资源，并且万链50%左右的业务，来自于链家的渠道。因此，万链未来借助其天然资源开展装修信贷服务，也是顺理成章，并且是赢在起跑线上的。

尽管如此，创业平台也并不是完全丧失机会，只要通过创新模式，塑造差异化优势，依然可以打造自己的一片天地。

例如大道金服采取产权交易保险模式，联合银行、保险公司颠覆以往赎楼模式，用户可先购买保险，这样获得银行审批后便可直接放款，解决传统模式中周期长、费用高的痛点。

在这种模式中，保险公司替代了原先担保、小贷的角色，将担保转变为保单，向银行提供担保，银行向卖方发放短期信用贷，并由保险公司共同承担风险，优化了交易环节，缩短了交易周期。

总之，住房金融领域是一个极具潜力和诱惑力的市场，但创业者们却是前路漫漫，任重而道远，不仅要思考如何才能找到差异化优势，还要尽力在政策高压之下寻求破解之道。

另外，这个万亿级市场是否有机会成为下一轮风口，未来究竟会有怎样的发展，这些不仅是该领域创业者或投资机构关心的问题，爱分析也将持续关注。

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