房企们金灿灿的年报里，竟然有那么多与房子无关！

对于房企来说，2016绝对是个丰收年，政策相对宽松，量、价都实现了不小的增长。根据中指院的数据显示，2016年百强房企销售面积、销售总额分别达40251.7万平方米、48027.1亿元，同比增长39.4%和52.5%。

房企们的业绩自然也相当好看，根据36氪不完全统计，截至4月12日，在136家上市房地产企业中，已有67家公司发布2016年年报。根据中原地产研究中心提供的数据显示，67家房企合计营业收达6697.3亿，同比上涨30.7%；合计利润605.6亿，同比上涨25%。其中，千亿房企已由2015年的7家扩充到12家。

但在一片欣欣向荣中，我们不难看到，房企的净利润增长率依旧表现出逐年下滑的趋势。以万科为例，根据万科A年报显示，2016年公司房地产合同销售额达3647.7亿元，同比增长39.5%，但净利润率仅表现为8.7%。而翻看往年年报能够发现，在2015年该项指标为9.27%，2014年更是在10%以上。

业内人士表示，除了企业主观层面牺牲利润以推动规模增长外，不断升高的土地成本是压缩企业利润的主要原因，再加上2017年异常凶猛的融资困难和政策风险，房企的压力只会越来越大。

转型，可能是房企往后几十年的出路。

“市场环境已经改变，盈利循环被切断，这促使房企迫切需要新的增长点。”易居(中国)企业集团 CEO丁祖昱表示，转型已经成为房企一致的诉求，区别只在于不同的方向选择。

有实力的房企早已进行了多范围的转型和布局，这一情况，在房企的年报及业绩会上，表现得淋漓尽致。

根据36氪统计，近9成上市房企年报均有涉及金融、健康医疗等非房地产传统业务。具体表现是千亿房企在转型和创新的业务上全方位开花，500亿房企则各有侧重。

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恒大的年报显示，目前公司已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局及“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，房地产业务开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。万科A的年报则表示，2016 年集团物业服务业务已实现合并报表范围内主营业务收入 42.6 亿元，同比增长 43.4%。同时坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹和客户需求升级积极拓展新的商业机会并积极积极布局长租公寓市场。

招商蛇口认为，转型发展是新常态下企业生存的必由之路。一旦城市化进程基本完成，核心城市将普遍进入存量时代。“公司只有趁增量业务尚在成长期的机会窗口，尽快转型为综合开发与运营服务商，开发与持有相结合、运营与资产管理相结合。”

大金融、大健康、大商业仍占主流

根据克而瑞的研究数据显示，在前30强的房企中，金融的提及度高达80％，其次为医疗健康72％，再往后是商业，占比64％。

在12家千亿房企中，仅有融创1家未涉及金融领域。其中，恒大凭借银行、保险、互联网等多元业务已实现了可观的收益。年报显示，恒大持有盛京銀行 17.28%的股份，为第一大股东。银行总资产9055亿，存款余额4152亿，同比均保持较高幅度增长。恒大忍受全年规模保费收入565亿。恒大金服平台全年交易金额339亿。绿地香港互联网板块去年实现了首年的盈利，绿地香港首席财务官游德锋在业绩会上表示： 2016年是绿地金服第一个完整运营年度，年初是制定一个2000万的盈利目标，实际是完成2400万这样的水平。

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而得利与我国老龄化的发展以及国家对于健康医疗的政策支持，市场上接入医疗健康行业的企业有近百家，主要方式有直接收购成熟医疗机构股权，与国内外医疗机构合作建设医院，以及独立设立医疗机构三种方式。老牌房企首开也出资6000万元。作为有限合伙人加入深圳市信中龙成投资合伙企业投资康龙化成（北京）新药技术有限公司，开始布局医疗健康产业。

对轻资产的探索和实践早已不再局限于万达一家，而创新的基因也早就注入到众多商业地产之中。万科、华润、绿地、龙湖、新城、雅居乐等多家房企在商业领域均有重要布局。其中，金科商业首推社区商业孵化平台——“有为工厂”，并提出这背后正式洞悉到消费者、商户、开发商、资本市场这一生态圈，缺一不可。

存量资产改造、文旅、环保大肆发展

2016年比较突出的特点就是房企对于以长租公寓、共享办公、城市更新为主要方式的存量资产改造的异常关注和重点布局，这在往年并不多见。业内人士分析，这主要源于国家对于存量市场的关注，大众创业的火热，以及市场上对于产品升级的需求。

具体来说，仅以长租公寓为例，万科的”泊寓”、金地的“荣尚荟”和“草莓社区”、远洋的“橡树公寓”等都获得了市场的关注。龙湖的创新业务长租公寓“冠寓”更成为了业绩会上的主角。龙湖地产首席执行官邵明晓表示，冠寓作为龙湖的战略性业务，公司会全力以赴地把所有的资源投入，争取未来有一个比较好的增长。邵明晓透露，对于冠寓，龙湖内部的铺排是每年新开房间一万到一万五千间，第三年达到10亿以上的收入规模。

龙湖冠寓卧室效果图

同样是因为政策的大力支持，以特色小镇为主要发展的产业地产也十分突出。过半千亿房企进入这一领地。其中，绿地就以空港行业为主题，全国布局产城一体化。

而受到消费和文化观念的提升，文旅产业和影视文化也获得了万达、恒大、保利、碧桂园、绿城、泰禾等多家房企的“重金”支援，得到了大肆的发展。

2017年初，万达集团旗下院线美国AMC宣布以9.3亿美元并购北欧最大院线北欧院线集团(Nordic Cinema Group)。

对于此前提及甚少的环保题材，雅居乐集团副总裁李雪君在业绩会上表示，雅居乐将在竞争更不充分的工业危险废弃物处理和水环境治理上重点发力。他进一步分析，环保是国家非常支持和号召的一个朝阳行业，利国利民，同时又有合理的利润，目前行业规模偏小，缺乏寡头和标杆，雅居乐用资金、管理，加上技术团队，非常有可能形成群雄逐鹿之后的一个诸侯割据，甚至是引领标杆。