一个百亿地产项目的27年沉浮

编者按：本文来自“经济观察网”，作者：田国宝，36氪经授权发布。

130亿元，这是目前柏联国际商住别墅城地块报价。如果从项目1995年拿地算起，这个地处北京中央别墅区的项目，距今已经走过了27年的历程。“已经完成拆迁了，项目开始重新启动了。”5月23日，一位负责接洽该项目交易的中介人士透露，项目方倾向将项目整体打包出让，但也不排斥与房地产开发商、金融机构合作开发，“很多机构表示有兴趣进一步谈，但是因为疫情，暂时没法安排。”

柏联国际商住别墅城项目位于北京顺义区后沙峪镇西白辛庄村，根据原北京市国土资源局出让文件，项目用地面积556亩，建筑面积15.6万平方米，容积率只有0.6。在北京以限竞房为主的房地产市场中，这么高容积率的项目并不多。

但由于种种原因，在过去的几十年中，该项目拆迁进展缓慢，一直处于半停滞状态，期间地块主人数次变更。截止目前，项目仅获得国有土地证、规划复函，仍未获得建设工程规划许可证和施工许可证。

高报价

根据2015年10月23日原北京市规划委下发的意见复函显示，柏联国际商住别墅城项目地上建筑面积为15.31万平方米，地下建筑面积20.28万平方米，其中地下建筑面积中大部分为地下车库、库房及设备用房。

根据中介130亿元的报价，该项目出让整体楼面价为3.65万元/平方米。后沙峪区域最后一宗土地出让时间是2018年11月26日，彼时首开联合体获得的限竞房项目楼面价为3.38万元/平方米。

在距离项目不远的朝阳孙河板块，2019年5月28日恒基中国成交的一幅宅地楼面价接近7万元/平方米；2019年9月12日恒基中国成交的一幅住宅公建混合用地楼面价为5.07万元/平方米。

由于柏联项目的建筑面积大部分在地下，如果按照地上建筑面积计算，楼面价达到8.5万元/平方米。上述中介人士称，由于项目为现存少有的独栋别墅类，容积率较高，所以报价在合理范围内。

目前，柏联项目周边的二手房价格不一，根据贝壳找房网，紧邻的优山美地项目二手房参考价为7.8万元/平方米；嘉浩国际别墅城二手房参考价为6.7万元/平方米；丽京花园二手房参考价为6.5万元/平方米。

周边也不乏价格较高的二手别墅，观塘二手房参考价为9.6万元/平方米，欧陆苑、晴翠园、香江花园等别墅的二手房参考价均超过10万元/平方米。不过，这些单价较高的项目普遍地上建筑面积较大，而且大部分地下不计入建筑面积。

整体而言，柏联项目利弊均较为明显，有利的一面是容积率较高，在北京市场相对较为稀缺，如果未来项目能延续之前的规划，这个项目有可能成为北京近年为数不多独栋别墅新入市项目。

但不利的一面同样明显，柏联项目地处中央别墅区核心区的北侧，靠近孙河区域，周边的别墅和多层二手房价格相对较低。结合中介给出的报价和有限的地上建筑面积，对未来操盘方挑战性也不小。

据上述中介人士透露，目前项目大部分地块纠纷均已经处理完毕，个别纠纷不影响项目整体推进。关于项目债务方面，“你要说一点债务没有，也不现实，但债务方面，项目方会自己处理干净，这个不会留给接盘方。”

历经27年

如果从项目拿地算起，至今柏联项目已经走过27个年头，开发商也多次变更。

据上述中介提供的资料显示，项目最早可追溯到1993年，港资企业源泰控股集团通过招商引资方式获得项目开发权。与同一时间进入内地的新世界、和记黄埔等港资企业一样，最初拿的同样是毛地。

1995年前后，源泰控股将项目1000多亩土地一分为二，分别与中海地产合资成立北京柏联房地产开发有限公司，与顺义区国企北京大龙房地产项目合资成立了北京嘉浩房地产开发有限公司，源泰控股在两个项目中各持股95%。

嘉浩国际商住别墅城和柏联国际商住别墅城两个项目先后在1998年左右启动。1999年前后，嘉浩项目就开始对外销售；2001年前后，柏联项目取得国有土地证后不久，也开始对外销售。

不过，由于源泰控股遭遇资金问题，2002年9月前后，源泰控股将柏联项目和嘉浩项目的剩余地块，分别转让给北京城启房地产、北京盟科置业及北京碧水源房地产，其中城启获得37.07万平方米，盟科获得17.87万平方米，碧水源获得21.51万平方米。

城启地产为广州粤泰控股旗下公司，在获得柏联项目两年后，粤泰控股又成功入主了上市公司东华实业，并改名粤泰股份。彼时，柏联项目归属于粤泰控股旗下的广州城启集团名下，与粤泰控股为兄弟公司关系。

2005年7月22日，因为遭遇资金危机，广州城启将柏联项目56%的股权以1.57亿元的对价转手给北京中悦置业，剩余44%的股权被东方资产国际有限公司以债权方式承接。由此柏联项目从粤泰控股转让至中悦置业名下。

2011年3月，柏联项目所有权再一次发生变更，中悦置业控制下的北京城启因欠PPG公司和北京奥德房地产有限公司合计2.36亿元债务，北京裕顺通地产通过法院执行债权的方式受让了柏联项目全部股权。

裕顺通地产实际控制人为龙瑞明，龙瑞明也是香港宝新控股集团的实控人，宝新先后在北京开发了京港城市广场、都会华庭、都会国际、东方银座广场等多个房地产项目。彼时柏联项目还有358户待拆迁。

据裕顺通在一份判决书中陈述，从2011年11月27日开始对后沙峪镇白辛庄村拆迁，截止当年底，拆迁243户，还剩115户居民未拆迁。此后，因为拆迁、安置等问题，项目一直未能有效推进。

据上述中介人士透露，此后，白辛庄拆迁一直时断时续，到2018年，仍有61户居民未拆迁。由于项目用地还有建筑物，导致一直迟迟未能动工。“现在已经全部拆迁完毕了，不存在拆迁纠纷问题了。”

其实，不仅仅是柏联项目长期停滞，当年盟科置业和碧水源获得的土地，目前同样处于停滞状态。北京市规自委的信息显示，2005年碧水源和盟科置业均获得建设工程规划许可证，但并没有查到裕顺通项目的建设工程许可证。

在北京市住建委网站上，目前无法查询到三个项目的施工许可证。盟科置业官方信息显示，白辛庄项目预计竣工时间为2021年，但目前仍没有动工。

土地升值

裕顺通获得项目的代价虽然不小，但如果柏联项目能够转让出去，其所获的收益同样不菲。

在2011年从通过购买债权获得项目时候，裕顺通支付的对价为2.36亿元。根据原北京市国土资源局出让文件，2011年8月裕通顺获得国有土地使用证，彼时土地面积为25.58万平方米，建筑面积为28.41万平方米，土地出让金为1.5亿元。

2014年4月，柏联项目土地出让经历一次变更，用地面积变更为37.07万平方米，建筑面积变更为15.6万平方米，土地出让金为7413.76万平方米。按照后者计算，裕顺通取得项目总代价为3.1亿元。

根据裕顺通与后沙峪镇政府、北京天竺房地产签订的拆迁安置协议，裕顺通需要支出的拆迁费及拆迁服务费为8.75亿元；白辛庄村民回迁房费用为5.27亿元；此外，在村民安置过渡期间，裕顺通支付村民租金超过7000万元，天竺地产支付租金超过3000万元。

在不计算融资成本的情况下，裕顺通为柏联项目先后支付的资金成本大约为18亿元左右。裕通顺方面曾对外宣称，项目积压资金超过20亿元。据上述中介测算，白辛庄剩余61户居民拆迁成本预计在10亿元左右。

据另一位做拓地中介的人士介绍，最初项目对外报价是毛地95亿元，包拆迁105亿元，“从2019年开始我们就没再接触项目方了，如果完成拆迁了，在原来基础上加二三十亿元也是理所当然的。”

目前柏联项目还存在与一期业主的产权纠纷，在裕顺通接手项目前，项目已经建成一所商务中心和14栋别墅，其中商务中心和5栋别墅均通过债权方式出让了所有权，裕通顺与部分业主之间对一期项目的权属存争议。

上述负责交易接洽的中介表示，目前纠纷基本处理完了，如果没有其他开发商进入，裕顺通可能会通过融资自行开发。

按照地上建筑面积计算，裕顺通柏联项目拿地楼面价为475元/平方米，加上拆迁等成本，折合成楼面价约为1.2万元/平方米，土地成本远远低于周边限竞房项目。如果按照规划意见复函总建筑面积计算，成本更低。

盟科置业白辛庄项目建筑面积为7.15万平方米，土地出让金5540.11万元，拿地楼面价774元/平方米；碧水源白辛庄地块建筑面积16.45万平方米，土地出让金6667.67万元，拿地楼面价405元/平方米。

根据彼时开发商与后沙峪镇约定，白辛庄村拆迁由裕顺通、盟科、碧水源出资拆迁，三家企业负责各自地块内的拆迁、安置、补偿等费用。按照裕顺通综合成本来看，土地价值上升空间预计在6倍左右。