商场空置率上升：今年还开店吗？

编者按：本文来自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：程璐洋，36氪经授权发布。

今年还开店吗？多家商场的招商人员主动发来了微信。

被询问的李夏（化名），是一个餐饮品牌的拓展经理，负责品牌入驻商场的拿铺沟通。疫情前后，他明显感到了商场们对品牌招商态度的转变。

态度的变化，来自商场空置率的上升。

根据赢商大数据系统监测，北京39个购物中心的9671家店铺，自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家，总关店率为16%，其中城市核心商圈购物中心的关店率为11%，略高于近年同期数据，但远远低于城市次核心商圈及区域型商圈。

而现实中更直观的表现是各家商场里关闭的店铺和待开业的围挡。从三月的观望，到四月的调整，再到五月的撑不下去，不少品牌门店倒在了今年春夏；同时，新的玩家跃跃欲试，想要抢占窗口期。

话语权

商场铺位，李夏有了更多选择，而且是以更优惠的价格和更宽松的合同条件。

去年9月，李夏和大悦城、合生汇、龙湖天街讨论拿铺条件时，明显感觉到，这些知名购物中心的高要求体现在方方面面，不仅租金很难议价，品牌调性是否与商场相符，是否会与场内已有店铺形成竞争等都是考虑因素。

虽然经过多次沟通，其品牌仍未能在年前入驻，毕竟，李夏看上的都是热门商场，疫情前一铺难求。就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金价格，也很可能需要排队等待。

“我们要想进的话，在年前都要排队到明年了。”一位餐饮行业从业者称，“因为商场的店铺有限，而想进的品牌太多。”

疫情之后，随着部分品牌的关店调整，仍有开店计划的品牌发现自己的排序在迅速提前，这时，话语权也发生了变化。

招商人员给李夏发来信息：今年整体租金预算比去年要低。这意味着，每平方米日租金能便宜几块钱，同时商场放宽了对品牌规模的要求，租期也能签约更久，“租期以前2年、3年，今年能多签一年”。

这是头部商场的情况，一般的商场，优惠更多，李夏透露，北京崇文门商圈的部分商场，“以前每平方米日租金都十二三块钱，现在可以谈到七八块钱。”

至于话语权转变的原因，他认为是“（商场）招不上来（品牌），现在正常开店的少，尤其几百平方米的少”。

机会

你知道现在最关键是啥变化吗？一位商场直租群的群主自问自答，机会啊，关键是现在机会更多了，租金倒不是最重要的。

他在400多人的直租群内，每天发布各大商场的铺位信息，如果有心仪的铺位，群内的品牌可以找他帮忙和商场沟通，相应的，不同铺位对应着不同的进场费，通过他的渠道，北京知名购物中心的进场费需10万元-30万元不等。

这是一个已经快满员的微信群，“直租2”的群名说明这是群主的第二个阵地，也从侧面说明了商场铺位的火热程度，为了拿铺，品牌们不仅需要满足条件、排队等待，甚至还得付出真金白银。

需要说明的是，这种中介渠道更多被急需开店的行业新手采用，疫情之后，这笔入场费也有所下降，部分热门购物中心小店铺位的入场费差不多打了5折。“现在大餐饮如果面积合适，不找我你也能进。”该群主坦言。

综合龙湖长楹天街东西区情况看，楼层越高，未营业店铺数量越多，金鼎轩、无敌家、南疆北疆、老爷锅等餐饮店铺仍未营业。从围挡来看，行运打边炉、南京大牌档等大型连锁餐饮正在装修。

对此，龙湖表示，长楹会继续在满足消费者需求基础上，进行品牌升级，优化全场餐饮结构。

此外，朝阳大悦城、合生汇等购物中心亦有部分店铺围上了围挡。

这一情况是北京商场的缩影，叠加了购物中心品牌自然汰换和疫情影响双重因素，对仍有开店计划的品牌来说，意味着机会变多了。

多位商业地产从业者告诉经济观察网，北京的顶尖商场，过去非常看重入驻品牌的品质与调性，如果不符合其要求，给出再高的租金也无法入驻，但疫情之后，这些业主也放松了要求，只要规模还可以的品牌，都有了坐下来谈谈的机会。

一位零售品牌的运营负责人表示，自己接触过的商场，租金并未出现明显变化，但优质的铺位确实更多了。“拿铺这件事，很看运气和缘分，有选择有时候比降租金更重要。”她说。

北京目前的头部商场，还远没有到降租金的程度，热的场子永远有人想进，一位商业地产研究员说：“现在的空置变化确实给了品牌机会，就看能否把握住这次洗牌。”

汰换与洗牌

虽然有了更多选择，前述零售品牌运营负责人仍不能确定入驻哪家商场，因为她发现，商场的人流在恢复，但消费能力还没有完全回来。

一家开在北京东部著名购物中心里的小食店，月流水恢复不到年前的一半，其老板表示，自家还算能喘口气强撑下去的，其所在的商场里没有彻底恢复到以前100%的（餐饮），特别是大型餐饮，很多都没有开门，而商场也给出了相应的扶持，比如付租周期从季付改为了月付。

这位老板感慨，之前大部分顾客不太在意价格，单价30块钱左右的小食，可以买个两三份、三四份。疫情以后，那帮比较有消费能力的中产家庭不见了。同时，原来热衷于排队的年轻顾客，“到店后非常谨慎，会看所有的产品，然后买最便宜的。或者一直问有没有折扣，没有优惠肯定不买”。

顾客的消费能力和心态，决定了店铺们的经营动力。

据戴德梁行数据，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的数据显示，空置率环比上升0.8个百分点至7.3%，购物中心首层平均租金报每天每平方米37.5元，环比下降0.5%。

由于采样不同，各大机构的统计数据有所差异。

对空置率同比下降的数据，戴德梁行北区商业地产部主管孟祎解释，目前的关店潮还没有在一季度数据中真正显现，下降是跟去年同期相比。她表示，尽管一季度空置率有所下降，二季度的空置率将会升高。这番升高，更多是品牌理智思考后的结果。

孟祎表示，今年三四月份是购物中心最为艰难的阶段，即使是核心商圈的购物中心，除了餐饮品牌，首层的时尚零售、生活方式类业态也都存在撤场的现象。

在所有业态中，餐饮受到的影响最为明显。

仲量联行分析，服饰等品类的零售商充分利用在线推广渠道缓冲市场影响，相比之下，餐饮和体验类业态面临更大压力。一月至二月，北京市社会消费品零售总额同比下跌18%，其中餐饮业态首当其冲，同期销售额同比大幅下降40%。

出于商业考量，为增强抗风险能力，商场或对新店招租的业态有所选择。

疫情之后，商场首要关注的还是品牌品质，孟祎说，北京核心商圈的购物中心，租金长期都保持在较高的水平，行业飞速发展的过程中，租金很难下降，因此一二三层出现了很多高租金租户。

正常情况下，商场很可能为了收益选择一些运营实力一般，但付租能力强的租户，疫情之下的关店潮，也波及到了这些高租金租户，高租金租户走入关店潮，对商场而言是一个调整品牌组合，替换更多优质品牌的机会。

对实体商业的长期发展而言，这很可能是利大于弊的转机，孟祎说。

“今年是洗牌年。”上诉小食店老板也表达了相同的观点，从2017年开始，消费者对餐饮和新零食品类热情很高，所以整个行业很热闹，“热闹是挺热闹的，但疫情这一下重击，很多店铺就不能承受了，可能整个餐饮实体就不会像以前一窝蜂去投资、去创业、去做网红店。”他说，“但是谁也说不好，洗完之后会更好还是会更坏。”