调控三年，北京市场“新刚需”去哪了

编者按：本文来自微信公众号“贝壳研究院”，36氪经授权发布。

“3·17”调控政策后，北京置换型购房在限购、限贷多重制约下依然为成交主力类型。在政策调控下，换房客是谁？为何迫切需要换房？迁徙轨迹如何？换房决策受何影响？贝壳研究院基于交易数据、经纪人调查结合626份换房客调研问卷对换房客群及换房行为再观察，我们发现：

1． 北京置换型购房占比约50%，他们通过推迟换房节点、压缩换房面积艰难置换，他们被称为北京市场的“新刚需”。

2． “新刚需”换房动机由家庭结构变化而产生的居住空间需求所激发。

3． “朝、海、丰、西”为换房热点，同区域置换为主要路径。

4． 换房客首要考虑房屋及居室舒适度，配套类型中教育资源重要性突出，邻里关系为小区品质的重要体现。

5． 长期来看，换房难度将变大。

01 北京市场“新刚需”有多少？有多难？

北京链家交易数据显示，近年来购房客户中换房占比持续稳定在50%的较高水平。经纪人调查显示，北京链家经纪人接触客户以换房为主的经纪人占比61%，居全国首位。“3·17”调控政策后，二套购房难度倍增，认房认贷、首付比例提升、房贷利率上浮一系列政策调控下，北京换房客通过推迟换房节点、压缩换房面积艰难置换，他们被称为北京市场的“新刚需”。

换房客年龄40岁以上2016年占比36%，2019年已增长至51%。伴随购房门槛的提高，换房客选择推迟置换时间。面积改善逐年压缩，2019年售出房屋套均面积77平米、购置房屋套均面积94平米，面积改善较2015年缩小5平米。换房成本逐年增长，2019年售出房屋套均总价469万、购置房屋596万，价差127万，较2015年提高约20万。按售出首套房屋首付40%持有周期5年测算，置换首付部分待自筹金额约165万，换得17平米面积改善。

从家庭结构生命周期来看，换房行为主要发生在家庭结构生命周期的三类演变过程。第一类，“夫妻家庭”向“有子女夫妻家庭”演变，受访者中该类型占比24%；第二类，“夫妻家庭”向“与父母同住夫妻家庭”演变，受访者占比21%；第三类，“与父母同住夫妻家庭”向“有子女并与父母同住夫妻家庭”演变，受访者中占比13%。由家庭结构变化而产生的居住空间需求激发了“新刚需”换房动机。

02 北京“新刚需”换房轨迹何如？改善力度几多？

从置换区域来看，换房客的主要流动向区域包括朝阳、海淀、丰台区、西城，成交量占比均在10%以上，朝阳区以30%居于首位。

从流动特征来看，本区域置换为换房客首选，13城区来看本区置换占比为43%，跨区域置换上城区选择分散。朝阳区同区域置换占比最高，为59%，西城区跨区置换比例最高，为76%。流动轨迹如下：

从居室空间改善情况来看，排除教育资源捆绑等政策性因素影响，以朝阳区为例，换房后面积平均面积改善16.3平米。具体类型来看，卖2居买2居占比最高，为24%，面积改善12平米；卖2居买3居为第二主流，占比16%，由80平米改善至120平米，面积改善40平米；卖1居买2居排名第三，占比15%，面积改善33平米。

03 换房不易，“新刚需”如何决策？

首要考虑房屋及居室舒适度：除预算外，选取房屋舒适度、周边配套、社区品质、小区位置以及新房或二手房房屋属性等五项影响因素，请受访换房客进行重要性比重赋分。结果显示，房屋及房屋舒适度、周边配套重要性分别以37%、35%居于重要性首、二位。社区品质服务、小区位置分别以14%、9%位列第三、四位。至于房屋为新房还是二手房对于换房客而言重要程度不高。

教育资源配套重要地位突出：通过访谈提取购物便利（综合商场/超市/市场）、生活服务（餐饮/沿街商店/银行/便民）、教育资源（幼儿园/小学/初中/高中）、医院、体育健身、生态公园等6种配套类型，请受访换房客进行重要性比重赋分。结果显示，教育资源以44分居于首位。受访换房客在进行房屋置换时，6岁以下同住子女占比80.2%。由于教育资源捆绑住房，换房决策中教育资源的重要地位凸显。

当换房客说小区品质的时候，其实在说“择邻而居”：在小区品质与服务维度，通过访谈提取小区知名度、安保条件、物业服务质量、配套设施、生态环境、邻里等六项因子，请受访换房客进行重要性比重赋分。从结果来看邻里要素重要性突出，以31分居于首位，其余因子得分在11-14分之间，差异较小。换房客认为社区的“软条件”比“硬条件”更重要，对于邻居的素质水平以及邻里关系的重视程度更高。

04 “新刚需”何去何从？

针对购房决策中考虑再售问题程度调查，“0”表示完全没关注、10表示“非常关注”，结果显示，换房客对于是否考虑再售难度的加权平均得分仅为2.6分。“新刚需”报以“首改即终改”的心态进行置换。

从长期来看，在政策环境稳定的前提下，北京二手房市场价格水平自317政策以来总体处于下行通道，对于换房客换房流动线条而言，二、三居房屋价格稳定性比一居更强，这意味着“新刚需”的换房资金缺口仍将持续扩大，推迟换房节点、压缩换房面积的趋势不会得到改善，换房难度将会越来越大。