顺应市场调整策略，北京限竞房短期不会退出市场

编者按：本文来自微信公众号“贝壳研究院”（ID:beikeyanjiuyuan），作者：策略研究部，36氪经授权发布。

2018年，限竞房入市平抑房价效果显著。但2020年，对于北京限价房而言，注定是不平凡的一年，限竞房地块成交量大幅减少，市场上纷纷传言限竞房即将退出历史舞台，刚需购房者最后的购房机会已然来到，事实果真如此吗？

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限竞房限的是中高端项目价格，且逐渐向高端项目靠拢

自2016年起，北京市为了限制地价与房价上涨，在土地“招拍挂”过程中引入新规则，对拟出让地块未来所建造的套型建筑面积及销售均价进行了限制，即“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”,进而起到稳定刚需供应和稳房价的作用。自2018年限竞房入市，对整体房价的上涨起到较为明显的抑制作用。2018年北京商品住宅成交均价同比下降3%，为2011年以来的首次下滑。

但是，从限竞房的价格来看，其对整体房价的调节策略主要在于对热点区域的中高端项目的价格进行限制，从而起到抑制热点区域价格过快上涨的作用，进而拉低整体房价增速。限竞房项目实则为中高端项目，而非纯刚需项目。从下表可以看出，自2016年限价地块入市以来，限竞地块的均价限价均高于一年后整体住宅市场的成交均价（按开发周期一年计算）。同时，按照北京近两年商品住宅成交均价平均增速预测，2021年成交均价在4.9万元左右，那么2020年成交限竞房项目限价将高于整体市场18个百分点，限竞房项目正在逐渐向高端项目靠拢。

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2020年限价宅地成交占比大幅降低，充足货量或为主因

2020年限价宅地成交规划建筑面积为95万㎡，占总成交面积的16%，限价宅地成交占比大幅降低。据贝壳研究院统计，截止今年12月23日，已经成交的限竞房地块共1634万㎡，已成交限竞房面积为572万㎡，仍有65%的限竞房产品等待去化，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕，充足的存量或许是限价宅地成交量减少的主因。

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限价地位置向城中靠拢，楼面价随之提升

2020年五环以内限价宅地成交占比提升至25%，六环以外限价宅地成交占比逐步缩小至13%。据贝壳研究院统计，自限竞房2018年入市以来，总去化率为56%，低于近三年整体新房市场72%的去化率，限竞房产品去化难度相对较大。另外，2018年以来累计供应量在50万㎡以上的区域中，朝阳区及丰台区限竞房去化率较高，分别为87%和67%；而房山区和顺义区去化率分别为47%和39%，低于平均水平。可见区位价值对于限竞房的去化来讲仍然是关键因素。

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承担房价稳定器作用，限竞房成交量占比近5成

截止到2020年12月23日，北京今年商品住宅市场中限竞房成交面积为301万㎡，同比增长33%，呈逐年上升走势。就整体市场而言，限竞房的成交量占比也是逐步走高，成交占比达到45%，逐渐接近5成，结合前文限竞房产品存量较大，且其肩负着价格稳定器的重要作用，短期内不会退出市场，预计短期内北京新房市场价格增速将保持稳定，房价大幅上涨的可能性较小。

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符合市场需求，限竞房供应策略逐步优化

随着限竞房项目供应结构向高端项目倾斜，其供应策略亦开始调整。今年12月，北京市昌平区和朝阳区两宗限价地块，出让公告中将“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”中“套型建筑面积”的表述改为“套内建筑面积”， “套型建筑面积”相较于“套内建筑面积”多出了公摊面积，而普通商品住宅的公摊面积一般在20%-30%，可见此调整意味着未来受“70/90”限制的项目，70%的住宅产品建筑面积上限将提升至110-120平方米。限竞房“套型”变“套内”的政策调整符合市场需求。如上文所述，限竞房的价格实际上对应的客户群体中刚改客户多于首置客户，尤其对于高端项目来说，原来的90/70政策将大部分产品建筑面积限制在90平米以下，主要为一、二居和小三居产品，难以满足改善客户需求。此次“套型”变“套内”实则增加户型建筑面积至110-120平米，提供了扩大改善产品供应量的空间，此为限竞房制度在发展过程中顺应市场需求的策略调整，将指导未来限竞房项目提升市场竞争力，从而促进市场去化效率。预计未来，限竞房作为价格稳定器仍将与新房市场共存，但供应策略将随着市场表现进行相应的调整和优化。