在89平米这个「危险点」上，开发商开始血拼

1 平米大小，可能就是普通住宅和豪宅的区别，在契税上能差出 1.5-2% 的税率，差价比直接购买一平米的房子贵多了。如果不小心多了一平米，你的房子就从普宅穿越成了豪宅，可以抱头哭了。

普通住宅和非普的划分线为 90 平米，所以很多开发商会在 89 平米、90 平米的户型上做足功夫。特别是房子不好卖的时候。

目前，北京市竞争最激烈的是限竞房。据中原地产的数据，2018 年限竞房的网签比例仅 20 %，这家机构估算，即便考虑到网签系统延迟录入的因素，实际销售的平均签约数量，也不足 40%。

但是，差市场也有热项目，比如最近市场上的国风长安、大兴金茂悦、永定府。这些项目「被抢」，最主要的原因不外乎三个：位置、价格、户型。

但是，位置根本无法改变，是天然因素；销售价格在拿地时候就已经确定了，也不是可变因素；要想在竞争的市场中拿到先机，只有在产品上做足功夫，特别是产品的基础特性：户型。

36氪走访了多个项目，发现目前卖得最好的就是 90 平米以下的两居、三居了。特别是有大量项目在 89 平米户型上做足了功课，既要把面积控制在「普通住宅」标准内，又要绞尽脑汁满足一家人居住的刚性需求。

在看了大量项目之后，36氪整理了 89 平米空间的 6 种设计，有的给予好评，有的劝你谨慎。

限竞房的激烈竞争的导致市场同质化户型，南北通透的方正小三居是 89 平米中最常见的户型，能满足三代同堂的基本居住需求。

瑞悦府、翡翠山晓、金地悦风华等均是这样的户型，迭代了上一代南北不通透、刀把、杠铃的等刚需户型。

同质化户型这么多，购房者在选房的时候更要仔细问一些细节，如面宽、得房率等等。如「金地悦风华」为了实现两个卫生间，牺牲了北向的两个房间的空间，家里居住人口多的可能要谨慎考虑。如「和悦华玺」户型虽然同为基本款，但是实现了 7.2 米的面宽，在 89 平米的市场上比较少见，另外无承重墙的结构方便居住者以后重新规划房间格局。

初看「五里春秋」的 90 平米三居户型图，感觉动线上和市面上基本款小三居大同小异，只是多了一个卫生间，但实际去样板间体验后有 120 平米三居室的舒适感。

之所以有这样的体验，是因为「五里春秋」的样板间是由日本设计大师本间贵史打造的，本间贵史的代表作有改造渐冻患者的家，非常擅长对空间的设计。

本间贵史利用了日常动线中的空白，做了很多收纳的空间，提高了空间的利用率，在有两个卫生间的同时，还能保证主卧有 18 平米的空间。进门的玄关和衣柜收纳功能是特色；厨房是U型设计，可以放对开门冰箱；主卧套里面有卫生间，双水池的设置，北边的两个卧室可以利用「移动墙」实现空间的调节，关上「移动墙」书房可以变成老人房，打开「移动墙」可以增加小朋友们的游戏空间。

因为样板间不让拍照，所以很遗憾没有给你们带回现场图。这个项目还是很值得去体验，有机会可以去现场看下。

2019 年开年卖的最好的盘当属「国风长安」，是朋友圈里的网红盘，一段开业当天摇号的场景刷爆了朋友圈，据悉开盘当天的去化率高达 70%，南北向的一号楼和四号楼当天就售罄，虽然在 2 月 18 日才刚开盘，但预计 2 月底即将售完。

从户型上来说，「国风长安」有 90 平米的两居室，有 89 平米的跃层，有 198 平米的四居， 198 平米的四居只是在江湖上闪现了一下就没有了，重点讲一下在售的也是仅有的 89 平米跃层。

这个户型在江湖上失传已久，十多年前龙湖的时代天街也采用了跃层的户型。一户有两层，每层高达 2.9 米，两个卫生间，一层是客厅、餐厅和厨房，楼上是间卧室，中间是卫生间，动静分离，私密性好，无论是自住还是出租都可以作为三个房间来使用。

受地块规划的影响，「国风长安」的跃层均为东西向，采光和舒适度没有南北向的好，且楼梯很狭窄，不适合有小孩的家庭居住，从现场的购房人群来看，年轻人接受度高一些。

「大兴金茂悦」是另一个朋友圈网红盘，还没有开盘，但据说看样板间已经要排大队。大兴金茂悦的户型很丰富一共有四种，76 平米的两居、80平米 2+1，88 平米的三居，以及 104 平米的四居。此次的四居室是大兴金茂悦的必杀技了，杀伤力相当于 90 平米的眼镜三居。

88 平米的三居中规中矩，和基本款类似，三室两厅一卫，配上金茂的科技系统，实际居住体验还是可以期待。

80 平米的 2+1 户型在市面上不常见，整体呈现 L 形，次卧、书房、客厅、厨房均在北边，采光一般，多功能空间很小也只能做书房不适合住房。

但「大兴金茂悦」和同样位于魏善庄的「中海云熙」有同样的问题，离固安的距离近于天安门，房价却是固安的两倍多，通勤只能靠开车，现在的看盘热潮是否是真的热潮，待到开盘的时候才能知晓。

位置优势不足，户型来补，「中海云熙」的血拼独门秘籍是中海的户型。甚至在围挡上就贴上了自己的户型。

「中海云熙」三居室的独特之处在于，89 平米的三居面宽却长达 9.5 米，实现了 120 平米甚至 140 平米才有的三面面宽，客厅和两个卧室均朝南，为眼镜户型，餐厅、客厅南北通透，主卧实现了套房。

不禁感叹，这样的神户型要是在地铁附近或者六环内就好了。

「中海云熙」的户型起源于「瀛海府」，两者同为中海开发，不过中海云熙是瀛海府的 PLUS 版本，不仅是眼镜户型，还实现了双卫，被称为是 2018 年的限价房里面的「神户型」。

据悉，2018 年 6 月，瀛海府开盘当天 11 点， 194 套洋房就都卖出，靠的就是户型。瀛海府 88 平米的三居做成了 10 米面宽的眼镜户型，加上主卧、南向次卧等赠送的面积，号称得房率 100%，这在当时的市场是「唯一」。

西城天铸的 89 平米出了两个户型，均为三室两卫，客厅和次卧北向采光，只有一个主卧是南向采光。E1和 E2 的区别在于 E1 作为边户是全明结构，而 E2 作为中户，卫生间是暗卫，E1 的书房小，厨房大，E2 的厨房大，书房小。

九龙仓设计的这个户型，俗称为「刀把型」，这个户型常见于 2010 年初的刚需盘，缺点在于采光不好，南北太长，且仅有一个主卧靠南，户型像一把刀，后来市场上也不怎么此采用。可能是地段给了开发商自信，在遍地 90 平米三居南北通透的情况下，独辟蹊径地出这个户型。

当户型遇到地段的时候，还是地段赢。西城天铸位于西三环，距离地铁站十分钟，靠近丽泽商务区，开盘价格 7.7 万元/平方米，也比周边的二手房便宜了 1 万元/平米。据了解开盘当天官宣去化率是 97%，2018 年一期一共推出了 313 套，成交了 310 套。

简单的 6 种出场方式，并不能概括北京市场上所有的 89 平米限竞房的现状，我们只是选取了部分有特色作为代表来分析一二，欢迎在留言中和我们说说，最近你在看的限价房，喜欢哪里？哪里有顾虑？