县城告别高层时代！

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。

高层住宅，又被“限高”了！

2020年4月，住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

而今年3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑的高度，新建商品房应以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

看来，以后县城的房子是彻底高不上去了！

01

县城被“限高”

显然，县城里的高层建筑已经没有未来了。

3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》 （下称：《通知》） ，公开征求意见，旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。在“县城绿色低碳建筑的有关要求”一节中，住建部提出——

限制县城居住建筑高度。

在这份《通知》中，住建部拟对县城房屋的层数做出限制，新建住宅将以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

话说得很直白，不出意外的话，以后县城怕是很难再建高层住宅了。

原因很简单，现在的房子越修越高，但是相应的配套设施跟不上。就拿消防来说，现在常见的消防车云梯高度在50米左右，差不多能抬升到17层楼。而在操作过程中，云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响，导致实际抬升高度进一步下降。

同时，高层建筑也考验着物业的管理能力，不仅需要物业自备必要的消防器材，确保疏散设施的完整，还需要定期开展防火巡查，严禁楼道存放杂物、停放电动车，确保安全出口、疏散通道的畅通。

即使是在很多大城市，高层的消防应急和物业管理都不是件简单的事，更不要说本身硬件设施就跟不上的县城了。

公安部曾在2017年发布了一组数据，称我国在建筑节能综合改造初期，使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火就会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。

另外，很多高层建筑的消防设施并不完备。据公安部统计，在全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46.2%，而设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率也不足50%。

这些问题都是很致命的，所以这些年来唱衰高层建筑的声音始终不绝于耳。

2020年4月27日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”，对县城住宅进行了“限高”。

而今年3月26日，住建部发布的《通知》进一步明确，“ （县城） 新建住宅以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层”。

虽说政策还处在征求意见阶段，但住建部的意思其实已经很明确了。

02

高层住宅还有未来吗？

除了有火灾的风险外，而今的高层住宅，其实还面临着一个非常严峻的问题——

房屋老化。

一般来说，老化的住宅有两个出路，要不然翻新，要不然拆迁。

先说翻新，高层建筑的翻新并不容易，主体维护还好说，涉及到内部的水、电、暖就费事了，更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题，改造管网不仅需要当期的改造资金，还需要长期的维护管理资金。

高层维护的时间需要多长？高层维修的资金需要多少？如何协调高层众多业主缴纳维修费用？这些都是高层翻新中亟待解决的问题。

高层建筑的最好出路其实是拆迁，前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高，这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小，如果要赚钱，就只能把房子建得更高，但现在县城又开始“限高”了，成本回收就更难了。

而这些问题，在国外的高层建筑中已经显露弊端了。因此也有一些房产专家说过，高层建筑将在未来沦为贫民窟。

这个说法乍一看还挺吓人，但仔细一想也未免过于偏激。因为这个说法的立足点就是发达国家的房子都越建越矮，富豪都住在乡间别墅里。

但以美国为例，大城市的中心地区依然建有不少高层公寓，这样的高层不仅房价不菲，而且物业管理费也高得令人咋舌，这样的高层可不像是给穷人准备的。

在日本，甚至还流传着“穷人住别墅，富人住公寓”的说法。比如在漫画《蜡笔小新》里，小新家就住独栋，而富二代同学风间家反而住公寓。

而在我国，现如今高层住宅的房价并不便宜，能买得起高层房产的人，大多是有一定经济基础的。对于高层业主来说，他们买房时可能更看重景观、品质、区位，并不会格外在意未来30年之后高层建筑改造难、拆迁难的问题。

因为，高层业主普遍住上10年左右就会进行房屋置换，也就是说，还没等房子老化到一定程度，首批可能业主就走人了。而我国楼市目前仍在整体上涨阶段，二手房价格主要受到整体市场导向的影响，短期内也不会让高层住宅明显贬值。

很长一段时间以来，房价吃的是城市发展的红利，而不是建筑本身。城市要是有发展的潜力，管你买的是高层还是小高层还是多层，都是有未来的。只有城市的发展跟不上了，高层才会没有未来。

然而随着住建部试水“县城限高令”，站长也品出了一丝风向转向的味道。毕竟这是一条影响极大的征求意见稿，有太多小城市会受到波及。而它究竟会在市场上引发何种反响，依然有待进一步观察。

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结语

前段时间，国家统计局公布了房地产的各项数据，全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高，全国商品房成交均价破万，成交均价为11030元/㎡。

让大众不满的，是很多城市的经济水平，真的能够撑得起这个房价吗？尤其是在县城，现如今，很多县城都面临人口严重流失、城区空心化的问题，此前甚至有委员提议，对人口低于10万人以下的小县进行合并试点——在多重因素的影响下，县城的未来并不明朗。

如今住建部在县城推行限高，除了高层在县城存在的消防隐患以外，还有一个更深层次的原因——

优化县城居住环境，避免城区进一步空心化。