杭州多区出台禁令限房屋出租 长租公寓行业雪上加霜

编者按：本文来自微信公众号：和讯房产，（ID： hexunhouse），作者：谢敏，36氪经授权转载

新型冠状病毒肺炎仍在蔓延，在人口流动限制及延迟复工的影响下，住房租赁受到巨大冲击。近日，杭州西湖等多个行政区出台"最严禁令"称，"自4日起，所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。"

从往常租赁市场交易情况来看，春节过后一般是各地租赁市场开始走向繁荣的时期，返乡的人和外出实习的学生群体都开始租房，各企业也都在储备等待年后市场回暖。然而今年由于租客推迟返程日期，疫情带来的恐慌导致大部分群体不愿外出，以及杭州已率先出台"暂缓出租业务"禁令。显然，2020年租赁市场将迎来一个巨大的挑战。

01 长租公寓面临冲击

2019年因为资金和运营等问题，一些优秀创业型的长租公寓已用各种方式离开这个行业。现刚刚阶跨越长租公寓经济“寒冬”年，现阶段长租公寓状况如何呢？针对此次疫情和禁令的影响，各租赁机构也向和讯表达了自己的观点。

旭辉领寓称每年春节之后“新春租房季”是租赁行业的旺季，由于疫情的影响，租客无法正常返工，疫情本身对于房源出租率造成一定的冲击。悦樘公寓称目前主力还是集中在上海，在杭州仅有一个轻资产项目，现情况下租户没有换租退租考虑，另悦樘有自己的销售团队，不涉及中介违约等条款。

蘑菇租房称，蘑菇是平台属性，没有自营房源，模式是给公寓出租机构提供SaaS管理系统，流量等服务，这次的事情也会推动租房行业业务线上化加快。杭州中原表示，疫情期间，人们本身就不会将太多注意力放在租房上，即使杭州未出台禁令政策，一季度租赁情况也不会得到好转。

曾经，蛋壳公寓和青客的上市，一度被业界认为是行业受到更多认可和肯定的表现，是在需求层次、政策导向和从业人员信息方面，为行业提供了一个正向的引导。

然而据蛋壳公寓招股书显示，截止2019年6月30日，蛋壳租客入住率为89%，居于行业首位。2019年前十个月的总营收为57.13亿元人名币。然而蛋壳一直处于亏损状态，且净亏损逐年扩大。公司净亏损在在2017年、2018年、2019年前9个月分别为2.72亿元、13.69亿元年、25.16亿元，经营活动所产生的现金流为-16.29亿元。

据青客招股书显示，2017财年，青客净利润为-2.45亿元，2018财年的净利润为-4.99亿元，2019年上半年，净利润为-3.73亿元。青客总资产共计20.3亿元，但总债务高达27亿元。

现在，受疫情影响，长租企业空置率上升，租赁需求被压制，未来收入受影响，另一方面，房东的租金都要支持，有些滞留租客还需要免租金，这些给本来融资压力就很大的运营商的现金流带来巨大影响。尽管部分企业开启线上找房模式，但依然无法弥补下降的空置率。按照行业内默认指标，出租率在90%以上，长租公寓才有可能盈利，80的满租率肯定是亏本来看，本身经营情况已经非常不好的长租公寓产业可能会因为这次的疫情，而有更多公司存活出现危机。

据克而瑞租赁住宅研究院分析，疫情对于长租公寓的具体影响来看，主要体现在5个方面：

• 假期延长，租客复工延迟，人口流动大量减少甚至停止，导致长租公寓的房屋空置率上升；

• 受疫情影响房源空置率上升，租金收入减少，但需支付的房东租金、员工薪资等成本在持续增加；

• 本次疫情为全国性爆发问题，一批中小企业面临裁员，间接导致人员住宿需求减少，影响部分租客无法续租；

• 在疫情防控期间，许多企业暂停了房源带看， 2月后增量业务受到较大影响，未来预期收入也将会大打折扣；

第五、在疫情爆发期，从事公寓行业一线员工工作压力巨大，不仅要面对租客生理心理管理，还需每天高强度疫情防护工作，导致整个行业从业人员精神压力大，团队难以维稳。

02 有人投机取巧？

当整个租房市场迎来巨大挑战，租客租金、房东房贷、长租公寓现金流纷纷开始告急。部分作为中间人的长租公寓却凭借对租赁合同的单方面解释权和强大的法律团队，一时间主导话语权，开始对房东和租客进行风险转嫁。

据多家媒体曝光，蛋壳公寓近期展开了大规模裁员，且1月份工资被拖到三月份发，2月份只发北京市最低基本工资的70%（1500元左右）。随后蛋壳公寓又被曝出以"不可抗力"为由，强制要求房东免除1-3个月的租金，甚至直接拒付房租。另一方面，蛋壳公寓却并未对租客进行同等免租，照常扣除租客每月房租。据媒体计算，蛋壳公寓从两者的差价中获利高达数亿元。

2月3日晚，蛋壳公寓发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中指出，针对武汉租客，结合疫情发展情况，针对无法返程的租客，蛋壳公寓计划为租客返还一个月的租金。同时，不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。将在3月2日后返还至蛋壳公寓APP个人中心的钱包中。返还的租金只能用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）等，不可用于提现。这意味着，租客若要使用退换租金只能长期和蛋壳保持合同关系。

目前全国各地蛋壳租户和业主都在建立城市维护群。且通过黑猫消费者服务平台、12345等多方渠道投诉。有业主爆料称，某客服向其表示要求业主免租的原因是这次亏损很严重。

除蛋壳外，自如近期也受到非议。由于目前自如大部分管家无法按时到岗，因此不能给租客办理正常退租手续。而自如官方却要求称，所有租客必须在2月1日前及时提交租住信息，否则将冻结智能门锁。且自如要求房租延期到2月10日后支付。此外，还有我爱我家也被爆出一边收取租客退租的双倍违约金，一边却要求房东进行免租。

乐乎公寓COO罗意在乐乎直播中表示，由于疫情还尚未达到足够长的周期，像乐乎这样的运营商和租客都不知道最终损失将会多大，现在跟房东谈降租还不是时候，信息不对称，都是复合博弈。

03 做好自己，穿越低谷期

尽管行业艰难，疫情期间，依然有不少长租公寓企业努力为疫情防护作准备，并主动为租客减免部分租金，自己承担全部损失金额。

和讯房产了解到，悦樘公寓共约近2000个租户，针对因疫情无法返回的湖北籍租户、回湖北探亲或途径武汉无法返回租户，实行2月份房租租金全免（免租一个月）政策。减免金额将由公司全部承担。

蘑菇租房表示2月份将免费开放所有房源展示。免费提供总计100万份电子合同，获赠有效期为2020年2月16日至2020年4月15日，免费提供2月18日前平台所有广告位，并延长原先的"买会员送会员活动。"

克而瑞租赁住宅研究院向和讯房产表示，当前最重要的是，长租公寓企业应紧急制定疫情防控措施，包括保洁卫生，物资配备、人员管理、政府联动，暂停带看/新签业务等，并积极通过多种渠道传播实时防控信息，建立健全防控肺炎疫情的第一道防线。此外，各级政府相关部门应及时出台各类普惠性、持续性公众政策，为公寓企业的稳定经营性发展提供帮助。各大金融机构也应提供扶持政策，开辟绿色通道，为解决公寓企业现金流提供金融支持。

罗意呼吁公寓人要积极自救，从心态上明白，指望政府救助和房东降租，都只是锦上添花。长租公寓的资源都是老客户，经营者可以拿出大幅度优惠，在租期上给出灵活性，引起客户关注并通过转介绍的方式收获客户，“即使现在市场不佳，未来也都是可期的，基本面还在我们手上，我们要做好自己，才能穿越低谷期”。