直击验房师的“望闻问切”：没一套房子完全没问题

编者按：本文来自：经济观察报，作者：陈月芹，36氪经授权转载。

“又来了？有七天了吧？今天看的是哪一栋啊？”12月17日，郭师傅提着一米长的黑色工具包，走进位于房山区京西祥云小区，这个小区正在交房中。刚进小区，开发商和物业的工作人员笑着向郭师傅打招呼。

而就在几天前，特意穿着便装的郭师傅，在业主的带领下第一次走进这个小区，被物业门卫拒之门外。原来，黑色工具包暴露了他的身份——他是一名验房师。

彼时，开发商还请了很多人堵在门口，业主差点和开发商打起来，“我作为业主，我的客人来拜访，为什么要拦住他？”

在新房交付时，负责任的开发商会十分警惕，设法拦截带着检测工具进出小区的人。经过一番交涉后，开发商才同意郭师傅在业主带领下进出小区。

在郭师傅眼里，验房师就是房子的医生，房子和人体一样，有骨骼、外皮、肝脏等器官，某个部件坏了，房子便会“生病”。

这两年，关于房屋质量问题的讯息频繁地被述诸各大媒体平台，有观点指出，这或与部分开发商在“限房价、竞地价”土地出让制度背景下，为压缩成本而忽略质量有关。购房者对于他们所购买房屋的疑虑也不断增大，验房师这一角色也越来越受到关注。

“看摸敲听量”

早上8点，家住北京大兴的郭师傅驱车前往房山京西祥云小区，两点一线，是他一星期以来的固定“上班”路线。

郭师傅是一家第三方验房机构的验房师，几天前，京西祥云预交付，郭师傅每天都被“派单”到这里，平均一天验3到4套房子。“我们约好的是下午1点，现在已经2点半了，下午还有一户需要过去。”在小区门口郭师傅一边焦急的等着一边说，他需要业主“亲自”领着才能进小区。不一会儿，业主回信息说办预验收手续延迟，郭师傅开始和下一个客户预约时间。

下午2点50分左右，业主才接上郭师傅。“前两年，我一天要验4到5套房子，从早到晚连续工作十几个小时，有时还要业主等我们嘞。”在去小区的路上，郭师傅嘀咕着。

郭师傅从事装修已有15年，做验房师工作也有2年，他总结一个验房原则——由易到难，即先检测外观上的磕碰损伤，再探寻难度较高的潜在隐患，他笑称这是“先看外科，再看内科”。

在向经济观察报记者介绍验房流程时，郭师傅展开了五个手指示意：常规精装房验收分为水电、瓦工、油工、木工、整体五个部分，更细分地说，包括门窗、瓷砖、石材、木作、乳胶漆、木器漆、石膏线、软包、壁纸、地板、水电系统、橱柜、燃气等内容。

当天验收现场是常见的三人组合，业主、郭师傅以及开发商请的验房人员王戈。王戈也是一名验房师，今天他主要代表开发商向业主解释房屋瑕疵的成因及影响，记录业主及郭师傅找出来的问题及具体位置，交给负责维修的建筑分包公司。

入室门打开后，业主和王戈快速地将客厅及每个房间转了一圈，郭师傅却在入户门处一推一拉，反复听门和框的摩擦声。“子母防盗门合页松动了，像这样一开一合有异响，需要维修师傅来调试一下。”说着，郭师傅拿出便签贴纸做标记，再用手机拍照留证，上传到公司专用的验房app上。“这是什么？哪里出了问题？能怎么改？”验房过程中，业主常会发出这样的疑问。“在检测外表面的细节上，有些业主比我们看得还仔细，不必要修的（细节）我们会给业主解释。”郭师傅说。

业主对着洗手台上大理石“裂纹”端详许久，认为是石材断裂纹，王戈向业主解释称这是天然纹路，依然不能解除业主的怀疑，“你当然会告诉我这是天然的啦”。

郭师傅上手来回搓了几遍后告诉业主，天然石材花纹本身不规则，遇到这种情况可以上手摸纹路接缝，如果平整光滑，那就属于正常现象；如果起伏不平，可能是运输过程断裂，再次拼接而成。

郭师傅解释，统一化精装工法较为粗放，木地板和瓷砖容易出问题，外观上看，木地板不能有过于明显划伤或破损，用靠尺检测平整度，如果误差大于国标3毫米，后续置放桌椅容易倾斜或摇摆。郭师傅还用力踩了踩地板，观察表面是否有反尘。

从客厅到厨房，从卧室到卫生间，郭师傅需要对每一个细分步骤反复操作，看看听听、敲敲打打、摸摸量量。一扇门、一扇窗、一块砖、一面墙，每一处犄角旮旯，都藏有各自的旋律。

由于精装房空鼓肉眼难分辨，郭师傅用空鼓锤快速敲打每一处地砖、墙面。如果听到咚咚声有明显不同，则为空鼓。“一般情况下，位于墙壁高出或顶部的瓷砖，只要一块砖的空鼓率大于15%，或者整面墙空鼓率大于5%，就有脱落风险，这种情况下，我们会建议业主更换。”

水电系统是验房的难点与重点，郭师傅特别强调，有些电路系统、水管道嵌在水泥下，短时间内能正常使用，但两三年后容易出问题，漏水、漏电的现象会给业主造成很大困扰，“维修不难，难在找到漏点。”

针对漏水“疑难杂症”，郭师傅感慨，“有时候凿开地板、破坏整个卫生间的防水层，都很难找到漏水的原因，工程量太大了。”在检测卫生间时，郭师傅显得格外小心，在经过物业确认房子做过闭水试验后，郭师傅还会检查出水口、阀门水表安装是否妥当、潮湿环境插座是否有盖、排水管道焊接口是否严密等。检测一个卫生间需要20分钟时间，验一套房下来需要2小时左右。

开具“治疗方案”

预验房或正式交房时，如果业主找验房师进行验房，一般开发商也会请验房团队或物业一同跟进，遇到问题三方协商解决。

每发现一处问题，验房师都会告知业主及另一位验房随行人员，对方对此作出施工解释，记录在房屋验收单上，后续进行修补整改。“这块砖是高处砖，一块砖的空鼓率大于国标要求的15%，属于不合格，我这边建议您更换，以防瓷砖脱落砸伤人。”在海淀一共有产权房项目做预验收的孙师傅，用空鼓锤敲了敲厨房窗户上方的砖说道，“卫生间角落的那块砖虽然也属于空鼓，但它在马桶旁，如果拆除需要动马桶，工程量过大，而且最下面的砖不会砸到人，建议不换。”“还是原配好。”孙师傅解释，精装房尽量维持原结构，如果能修补，则尽量不更换或大拆大改。一是成本较高，二是房子也是一个整体，牵一发而动全身。对于影响正常生活使用的严重问题，孙师傅则会建议业主和开发商修缮和整改。“抓大放小”是孙师傅验房的一个原则。“在大约两小时的验收过程中，不可能面面俱到，这样下来一套房子半天都验不完。”因此，孙师傅会首先找出潜在质量隐患，细微磕碰划纹再慢慢找，使用的辅助工具也越来越小——从靠尺、角尺、空鼓锤、微距测距仪，到手机自带手电筒。

孙师傅介绍，公司有专门的验房报告app，验房过程发现的每一处问题，都需要拍照上传，写明缺陷具体位置。等所有步骤检测完毕，app会实时生成一份房屋质量检测报告，线上给业主和开发商校对。

孙师傅打开手机，刚刚验完的房子上清晰标着：“1，入户门松框，子合页开关有异响；2，墙体有误伤，瓷砖有空鼓；3，客厅地板两处平整度误差大于5毫米，建议找平处理；4，厨房门吸不能使用，踢脚线未固定⋯⋯”

通过给卫生间放水看排水速度，孙师傅发现，卫生间地板倾斜度过小，没有回字形斜坡，容易积水。“在卫生间的后续使用中，人容易滑倒，且积水外漫浸湿木门底部，也影响门的寿命。”“需要拆除地板、重铺吗？”业主提出疑问，在旁边记录的开发商验房人员听到后，手中的笔停顿了一下。“重铺地砖不现实，工作量太大，如果破坏防水层，影响更大。”按照经济实用的原则，郭师傅建议物业后续给浴室安装浴帘，挡住水流外溢，木门底部再涂层防水胶，起保护作用；业主使用时也注意及时清扫积水。这一解决方案最终获得业主与物业的认可。

孙师傅坦言，房子存在的问题与解决方案并不是非此即彼的关系，验房师除了找问题，还要为业主提供最优解决建议。

在孙师傅看来，精装修这类工程，批量购入材料，统一装修，在基础施工环境中，每个工人都会有大大小小的误差，“这都是可以理解和预见的”。

“房”患关系

像孙师傅、郭师傅这样的验房师，在帮助业主进入小区验房师，经常会遭遇开发商或物业公司的阻扰。对此郭师傅表示，验房如果被拦住了，就让业主与开发商沟通，实在不行就不验了。“只是一份工作，不必要冒这个险。”

据郭师傅透露，一般情况下，开发商很少出现对验房师动粗的情况，一旦遭遇类似情况，尽量去沟通和化解，“遇到这种场合不能硬碰硬，打起来自己也有责任。”

对于阻扰验房师进入小区，京西祥云门卫向经济观察报记者说出了他们的顾虑。“前几天有业主很生气地跑来投诉说，有验房师上门推销拉客，给他们带来困扰。大家都按照程序来，让业主领着进出小区，我们也好交代。”

“我们公司原本有专门的工服，但都被我放在车的后备箱。”郭师傅翻找了一会，揪出了一件布满褶皱的红色马甲，后背印着公司logo及验房师字样。“太乍眼了，第一次去楼盘，我哪敢这么穿进去？”

“能感觉得出来，开发商近几年对自己的产品质量越来越没有信心。”郭师傅总结近一周验收的近二十余套房子，房子质量还算不错，区别在于所有楼盘被分包给四个装修公司。有些楼栋瑕疵确实挺多，可能是某个分包公司或细化到某个工人的技术工法问题。但这些问题还没到需要拦住验房师、不让进的程度。

孙师傅表示，即使是同一个楼盘，因为分包公司不同，不同楼栋遇到的问题也大相径庭。“丰锦苑有两栋楼的瓦工普遍比较细致，但油工有些‘糊弄’考虑到共有产权房均价较便宜，精装修是开发商赠送的，购房者也要有心理准备。”

“没有一套房子是完全没有问题的。”孙师傅说，“我们的工作就是实事求是地告诉业主，房子有哪些问题，能怎么修补，必要时要求开发商更换重整。”

郭师傅表示，近两年验房师这一职业逐渐受到关注，验房比装修轻松很多。“在多年装修经验的基础上，你知道哪些工法工序失当会造成哪些问题，也就容易对症下药。”

验完房，郭师傅显得轻松许多，“验房师虽然枯燥，一直在重复，但这些工序都是可以量化的。每间房子都不一样，空鼓声的大小能听出底下的砂浆是不是太薄，或是管道的原因，一步步排除，像一个医生去找‘病因’，有时候也很有成就感。”