单日成交10套千万级老破小，“五一”北京学区房迎最后疯狂？

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：陈梦妤，36氪经授权转载

“成交太快了，太快了！”

今天（5月5日）是“五一”小长假最后一天，北京市西城区金融街某龙头中介机构经纪人李吉（化名）在向询价客户推送成交报告时写了这么一句话。

李吉所指的，是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园。3年前，北京一位家长曾花1200万元买下了这里一套39平方米的地下室，单价30万元+。

在5月4日到5日中午这36小时内，丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。而小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8～10套。

因为从今年7月31日起，北京西城区也要实施多校划片了。在此之前，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。

政策是这样的，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说，如果在7月31日之前在西城买房落户，还有机会上对口的名校。这令一大批焦虑的中产阶层家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。

《每日经济新闻》记者注意到，据《北京日报》，明天（5月6日）起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

“是否可上宏庙？”

由于算是距离宏庙小学最近的学区房，传说中丰汇园的天价成交纪录比比皆是。

据《经济观察报》，3年前，北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的房子，成交价超过30万元/平方米。重点是，这只是一个阴暗的地下室。

关于这次成交，还有一个在经纪人口中广为流传的故事。2017年2月下旬，一位买家正准备以1000万元买走丰汇园这套39平方米的房子，但5小时后被另一位买家以1200万元拿下。

从公开资料看，这所小学始建于清代，几经更名后，于1958年改为宏庙小学。作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。

5月4日中午，《每日经济新闻》记者向李吉咨询了丰汇园一套总价1020万元、39平方米的一室一厅（单价26.09万元/平方米）。其表示，自4月30日西城区将实行多校划片入学政策发布后，每天的咨询和带看数量大大增加。“正好赶上‘五一’小长假，这几天宏庙小学对口的房子每天成交量基本在8～10套。”

资料来源：我爱我家

他还向记者推荐了丰汇园小区另一套50平方米、1120万元（单价22.27万元/平方米）的两室一厅。“这套性价比更高一些，可以考虑尽快将户口迁入西城区，目前的政策是7月31日前落户均有效。也就是说，可上宏庙小学”。

但就在李吉推荐完这套50平方米房屋后还不到1个小时，这两套目前还对口“宇宙中心小学”的房子已经全部成交，价格分别是1010万元和1078万元，较挂牌价略有下降。但据此计算，两套房子的单价也达到了25.9万元/平方米和21.56万元/平方米。记者留意到，前一套房子的卖家还背着400万元左右抵押贷款，需要买家首付款解抵押。

照此看，很多人不吃不喝好几年，也不一定买得起丰汇园的1平方米角落，李吉自己也感叹“太疯狂了”。据他透露，自己会邀请客户过来看房，但有些客户只一个电话来询问“是否可上宏庙”，或者只看了一次房便决定下单，“最高贷款额是186万元。”

5月4日到5日中午36小时内，与李吉手中这两套房一起成交的，还有丰汇园另一套48平方米的房子，总价1028万元，单价21.42万元/平方米，以及同为金融街西斜街片区的两套房子，单价均在20万元/平方米以上，其中亦不乏公房。

这里的公房，指的是在开发建房时给职工的社会福利，是国家免费划拨给单位使用的，划拨地的住房每交易一次都需要上缴土地出让金，在土地使用权上面没有明确约定使用权期限（公房的土地性质属于划拨）。

目前，北京的公房多为1980年代的房产，交易过程中极易引发纠纷。也正因此，在记者询问一套单价25万元+的13平方米的西单小学学区房时，经纪人直接就表示“已经办完了土地证，房屋随时可交易”。

业主挂出多套房源急于出手

作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

目前，东城和海淀已经实施多校划片，西城是仅剩的“宝地”。

2016年3月，一条题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。

记者从央视当时的报道中获悉，文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。

丰汇园一套总价1020万元、单价26.09万元的房子图片来源：我爱我家

事实上，据《每日经济新闻》记者了解，西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。

以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。

就在2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

北京的学区房流传着一条鄙视链，顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片，买天价房也不一定能上理想的学校，虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。

不过多位中介向记者表示，除2017年“3•17新政”期间价格有过较大波动后，目前包括西城在内的学区房房价相对平稳，用李吉的话说是“较本次‘4•30政策’前有微涨”。

但即便如此，依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。

对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有，但学区房不代表一切，很多故事的结局都是——孩子没考上清北，但房子转手赚了好几百万。

有经纪人向记者透露：“这位业主（上述西单小学学区房业主）手中还有多套学区房，这几天都刷新了信息，希望可以早点卖掉。”