孟晓苏：亲历房改20年

编者按：本文来自 经济观察报，作者 田国宝，36氪经授权发布。

办公桌后方是一面书架墙，摆满了成套的历史和经济学书籍，书架中央摆着一些合影照片，其中一张是孟晓苏年轻时的黑白照片，书架折角的墙上挂着两幅当代书法大家赠送的字画。办公桌和落地窗之间的空地上，有一个两米长的高尔夫球道，落地窗前立着三支高尔夫推杆。

与共和国同龄的孟晓苏就在这里办公，他现在的身份是汇力基金董事长。孟晓苏曾担任中房集团公司第三任董事长，他是《住房建设成为国民经济新增长点》课题组组长，主持编写了中国住房制度改革方案。他见证并参与中国房地产业从计划经济到市场经济的发展历程。

8月26日上午，孟晓苏接受经济观察报记者采访，从自建房到统建房，从福利分房时代到住房商品时代，从课题组组建到房改方案发布，从加薪降息鼓励买房到减税开放融资鼓励开发商参与，孟晓苏用了两个小时演绎了那一段激动人心的岁月，其中有成功的自豪，也有未竟之遗憾。

|访谈|

从自建房到统建房

新中国成立以来，我国城镇住房曾长期是自建房。有的是居民个人自建，有的是单位自建。80年代初期开始出现了商品房，但那个时代并非真正意义上的商品房，而是由自建发展到由房屋开发机构统一建设，建好仍是由单位购买，再租房给职工。那时居民家庭很少能参与到商品房买卖中来。

经济观察报：你什么时候进的中房集团？当时为什么要进行住房房改？

孟晓苏：中房公司诞生前，中国城镇多数是“自建房”，包括单位自建房与个人自建房，后来有些单位联手建房，发展为“联建房”。这种自建与联建模式不承担公共设施建设、不承担道路建设与地下管网建设，不适合城市发展的需要。随后在国家倡导下进行“综合开发、配套建设”，各地陆续设立起“统建办公室”，才逐渐改变了落后的住房建设体系。由于多年忽视城镇住房建设，到上世纪八十年代初期，我国城镇人均住房面积从五十年代的5.2平方米下降到4.6平方米。

中房公司就是我国城镇化发展进程中，在1981年成立的，当时叫中国房屋建设总公司。它把当时的统建办模式提升到住房开发企业模式，把住房商品化逐渐引入我国。当然初期还不是真正的商品化，而是把单位自建变成“综合开发、配套建设”，再把它卖给各单位。

中房公司与部分地方企业的设立，推动了中国房地产业的产生。那时还没有启动住房制度改革，中房公司所建的房屋都是由各单位购买，然后租给职工居住。中房公司带头推动在城市成片开发住房小区，把业务铺设到全国200多个城市。那时建房要由国家计划委员会颁发“房屋建设指标”，全国房屋建设指标中的80%分配给各省市自治区，另外20%的建房指标主要由中房公司向各地公司分配。所以那时中房公司每年的房屋开发量在全国都占到20%。

经济观察报：当时建房还需要指标？

孟晓苏：在计划经济向市场经济转轨的时期，建房指标的作用非常重要。有指标的房建机构或者公司不需要多少自有资金，可以拿建房指标到建设银行去申请贷款。建筑材料也是实行双轨制，计划内外的建筑材料价格不一样。有建房指标就可以到各地政府物资局去要计划内的平价建材。

九十年代初，中国房地产开发集团公司在全国带头推动起住宅小区试点工作，有效提高了我国城镇住房品质。在这以前的住房建设，规划水平与建筑质量都比较差。我国建设系统学习外国经验，在八十年代末期提出了一套住宅小区规划建设的新理念，九十年代初正式大规模推进试点。中房公司在试点工作中承担了一半以上的任务，所建成的住宅小区都获得国家建设部颁发的金奖与银奖，还有的获得联合国人居奖。试点在全国铺开，有效起到示范动作，把我国住宅小区房屋建设提升到一个新的水平。

经济观察报：商品房是在这一种情况下出现的？

孟晓苏：由专业房地产开发公司建设的房屋，不是自己用，主要是向外销售，于是在九十年代初形成了那时的“住房商品化”。它局限于由单位购房，主要购买者是政府机构与国有企业，购买单位也要有国家计委和各地政府批准的“购房指标”。职工向单位申请租房住，所谓的“分房”其实是一种租赁权的分配，职工交的是每个月几块钱的租金。房屋产权是归国有单位的，管理与维修费用也是要由单位出。那时许多单位都设有行政部门或房管部门，负责管理与维修所有房屋包括职工住房，而职工一辈子只能租住单位的房屋。

当时全国城镇住房建设每年仅有1亿平方米左右，其中20%的建房指标由中房分配给各地方公司。我1992年上任后每年都要审批分配这种建房指标，签发一个大蓝本，大蓝本里就是向各地下达的建房指标。中房公司的第一任董事长萧桐兼任国家建工总局局长和建设部副部长。第二任董事长是杨慎，他担任过国家建设部副部长和中国建筑总公司董事长，他是后来房改课题组的首席顾问，是房改的主要推动者之一。

多年福利性住房制度不仅造成我国城镇整体上住房匮乏、居民蜗居的局面，而且日益成为各国有单位管理上的一大负担。来自职工的低租金支付不起后续大量房屋维护支出与管理费，慢慢把许多单位的财政能力几乎压垮。这就出现了住房制度改革的初始动力：“倒逼机制”逼迫国有单位要把房屋卖给别人，使自己不再继续承担房屋管理与维护费用。

经济观察报：听说在1993年曾经有过一次房改。

孟晓苏：是的，在1998年房改之前，1993年曾经出现过一轮城镇房改，允许国有单位把房屋卖给原住职工。那时我督促中房公司行政部抓紧时间把住房卖给职工，因为我预感到会有人叫停改革。我预感的准确性很快被印证，房改仅执行了两个月就被叫停了。

当时主要是两个单位反对这次改革，其一是财政部下属的国资局，他们指责说这不是国有资产流失吗？其二是银行系统，他们说居民买房把银行里的存款都提光了。其实我们知道这不是什么“国有资产流失”，这些住房本来就应当是由职工购买和持有的。“职工购房提光银行存款”更是个乌龙的说法，各国有单位收到职工购房款后，很快就存入银行，钱只是转了一个圈，银行存款并没有减少。但是当时人们认识水平有限，让这两个站不住的理由把那次房改给阻挡了。房改被叫停后不得不继续实行福利分房制度，使得旧有矛盾越积累越严重，终于倒逼出全国性的城镇住房制度改革。

从福利房到商品房

福利分房制度下房屋的物业管理与维修等支出均由各国有单位支出，越来越多的单位因此承受巨大经济压力，形成对房改的倒逼机制；1996年国内制造业出现全面的产能过剩，通过发展房地产和基础设施建设来消化过剩产能逐步成为领导与社会各方的共识。主要基于这两方面原因，催生了住房制度改革。

经济观察报：当时为什么要进行房改？有哪些深层次原因？

孟晓苏：为什么再次形成了对住房制度改革的要求？因为职工住房的房屋产权都是国有单位的，日常维修与物业费也都必须由国有单位出。那时许多房子本身就质量简陋，日常维修费用支出比较大，让很多单位苦不堪言。这些所谓的“国有资产”越来越成为各单位的负担，都急于把这个负担摆脱掉。

还有一个重要原因是1996年我国出现全面产能过剩、造成国民经济下滑的局面。年初我提出的“住房建设可以成为国民经济的新增长点”很快得到国务院领导的认同，时任副总理朱镕基在1997年7月提出：“把住房建设培育为国民经济新的增长点和新的消费热点”。在认识初步一致的基础上，10月份我们成立了《住房建设成为国民经济新增长点的研究》课题组，研究推动住房制度改革，要把住房制度改革这些经验制度化推向全国。课题组的主办单位是原国家体改委、国家建设部、原国家计委、原国家科委、中国房地产业协会和中房集团研究所。

经济观察报：课题组主要做了哪些工作？为什么由你担任组长？

孟晓苏：我们这个课题组的顾问与组员都是国家各主管部门的领导和骨干。顾问团队中包括杨慎、洪虎、陆学艺、郑新立、谢家瑾、桑荣林、尚勇等人，课题组成员中包括印坤华、周念念、梁运斌、高材林、汤云柯、丁健、邓清、洪蕾等人。

由我担任课题组组长，不仅因为我是主办单位负责人，还因为我在当年6月份在北京大学通过的博士学位论文，是在厉以宁、董辅礽教授指导下，研究《现代化进程中房地产理论与实践的比较研究》的。论文中提出房地产在国家经济发展中的地位、房地产发展的趋势与规律，系统研究了各国住房制度与土地制度。这篇论文成为我们课堂报告的基础，其中“各国住房制度比较”一节被全文照录进入课题报告，其中包括要为低收入者建立住房保障体系。

从这些思想来源可以看出，我们这个课题组集中了当时中国的顶级智慧。厉以宁指导我完成的博士论文成为房改思想的重要组成部分，以它为基础转化成房改方案毫不费力。在课题组工作过程中，杨慎会长倾注了大量心血，执笔完成了《关于住房分配体制改革的政策建议》，内容细化到如何用房屋成本价减去折旧计算旧房价格、如何用工龄补贴和一次性付款优惠等方式让职工付得起购房款、推动住房商品化同时要在我国多少个城市建设廉租房等等，都具有很强的可操作性。

课题组工作了一年半时间，包括到多地调研。我们在北戴河召开的一次研讨会，后来被媒体称为房改的“北戴河会议”。房改方案1998年3月报给国务院房改办，房改办在吸纳方案意见基础上，又加入了金融和税收手段等政策配合，1998年7月发布的住房改革方案，就是当年国务院23号文件。

为了推动住房制度改革，国务院发布一系列政策。其中包括：提薪、降息、储蓄实名制与开征利息税，让人们有钱买房，并看到存钱不合算；取消福利性分配住房；提高房屋租金，让继续租房不再合算，用多项补贴与优惠政策鼓励居民购买住房；放开二级市场，鼓励房屋交易；完善住房供应体系，提出了商品房、经济适用房并举的模式；发展住房抵押贷款和设立住房公积金也是在这时提出来的；还出台了减免税费政策，本来有一种惩罚性的税种，建房要缴纳15%的投资方向调节税。为什么要缴纳这个税？因为原先不符合国家投资方向，现在国家鼓励建房，就把这个税种取消了；还有支持房地产企业发展的一系列政策扶植企业发展，使得房地产企业迅速涌现，构成房地产市场的供给侧主体。

经济观察报：房改时卖给职工的房屋价格确实便宜吧？

孟晓苏：有这么大力度的政策支持，职工购买租住房屋当然价格不高。除去工龄折扣加上一次性付款，一套住房两三万、四五万元就买下了。但在当时这个钱可不是小数，那时“万元户”就算有钱人了，所以干部、职工都要拿出几乎全部积蓄来买房，或者跟亲友借钱、找家人凑钱才能买下来。

有一次我跟龙永图一起做节目谈到房改，龙永图说他是花了3万块钱把自己租住的房子买下了的，我说你买怎么比我买便宜那么多？我是花了5万元。他想想说，我工龄比你长。他说的是对的，工龄长的职工得到更大的购房折扣。

中房公司的老职工，他们的住房平均120来平方米，第一次房改时用2万元钱就买下来了。曾经有一个老局长和我说，我缺钱，不买房行不行？听我把道理讲完他就明白了，赶紧去借钱把房屋买下来。后来这些老职工都感谢我的提醒。

成功与遗憾

房改促使房地产业迅速成为国民经济主导产业，有力推动了国民经济的发展。房改后也有当时没有做好的事情。房改课题组提出的是商品房和保障房双轨并行的住房制度，但后来保障房建设延误了12年。直到2010年才开始恶补旷课，才把问题慢慢解决。近期中央提出，完善住房市场体系与住房保障体系，今后不能忽略两个体系中的任何一个方面。

经济观察报：后来发展起来的万科等大型房企是怎么诞生的？

孟晓苏：万科原来是做电子产品进出口的，所以它叫万科而不叫万房。九十年代初期，王石等精明的企业家就看到，如果不做房地产，企业是没有办法快速成长起来的，所以很快把房地产作为主要业务。因为进口与销售电子产品需要售后服务，后来就演变成万科良好的物业管理。为万科赢得很好的口碑。

上世纪九十年代末房地产业发展起来以后，人们发现很多房地产项目已经不在房地产公司手里，因为八十年代房地产企业经营困难，不少项目已抵押给施工单位了。从广东施工单位出身的富力集团、碧桂园集团等把握着项目的企业，很快转型成为房地产企业。

经济观察报：房改对经济建设与人民生活带来哪些影响？

孟晓苏：房改启动了居民购房市场，使得住房商品化与市场经济进入到住房建设与分配领域。从此中国城镇居民居住得更加舒适宽敞，生活得更有尊严。据国家统计局公布的数据，到2016年底我国城镇居民人均建筑面积达到36.6平方米，比房改之前的人均17平方米提高了一倍多，房屋品质与环境质量得到很大改善。随着城镇房价上涨，住房已成为居民家庭财产的主要构成。普通百姓家庭往往因为一套住房而成为“百万富翁”甚至“千万富翁”。

房改有力促进经济增长，使产能过剩的局面迅速得到改善。1997年时我国钢铁业产出仅1亿吨、纱锭仅5000万支就“产能过剩”，到了房改后的2003年，我国钢铁业发展到两亿吨、纱锭发展到两亿支也不过剩。可见房改启动了巨大国内需求之后，为国民经济进一步发展提供了巨大市场空间。

房改为以后20多年的经济繁荣奠定了基础。房改后20年房地产投资增长了40倍，推动中国经济总量增长了10倍。1998年启动房改时，中国经济总量排名世界第七位。房改后中国经济持续快速增长，GDP平均每两年超越一个国家，2010年我国经济总量超过日本成为世界第二，此后几年又拉大了与后面国家的差距，是房改营造出我国经济20多年磅礴发展的繁荣。

现在房地产投资与基础设施建设投资已成为我国投资拉动经济的主体。而根据央行专家的统计分析，房地产投资比基础设施建设投资，占用资金少一半，投资拉动力大一倍。其中原因很好理解，房屋产品生产出来后，很快被居民买走，它有一个巨大的“接盘侠”就是购房居民。而基础设施不能马上卖掉，必须由政府或企业长期持有，期间背负的地方债要很多年慢慢还。我试图营造出一个基础设施建设的“接盘侠”市场，就是引入国外通行的资产证券化“RE－ITs”，用它来持有基础设施，但到现在为止这个努力还没有完全成功。

经济观察报：为什么现在要强调租赁房与发展租赁市场？

孟晓苏：当年在房改方案中我们提出了“住房双轨制”，就是“市场提供商品房，政府供应廉租房”。主管部门当时担心保留租赁房影响居民购买房改房，就提出是租赁房缓建两年。现在看为了推动房改，暂停两年租赁房是对的，但后来12年忽视保障房建设，租赁房供应也停了12年是错的。

从2010年起，国家大力推进保障性安居工程建设，把它作为政府应当履行的职责，把12年的“旷课”补上不少。但是解决了绝对贫困还有相对贫困，今年国家提倡“实施城镇老旧小区改造”，把它作为“补短板工程”。建设住房保障体系在我国是一个长期的任务。

正是由于在房改中相对忽视了租赁房，经济适用房那时也是“只售不租”，现在发展租赁房市场成为完善房改的一项重要任务。国家提倡“租售并举”是适时的，这是一次供给侧结构性改革。要增加租赁房就要发展租赁主体。政府要承担保障性租赁房责任；由居民作为业主主体持有租赁房也是一方重要供给来源，为此就要允许居民购买可供租赁的房屋。还要用改革精神培育租赁房业主主体，如果近几年能推出租赁住房的资产证券化产品REITs，就能有力推动机构性租赁房业主主体的产生与发展，完善住房租赁市场的供给侧结构性改革。