楼市收紧，但却更加平衡了

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，36氪经授权发布。

快过年了，知道大家时间都很紧张，不啰嗦，直接聊重点。 

其中提到“2021年个人房贷总体趋势偏紧，居民购房杠杆率或将稳中趋降”。 

信息很直白，意思很明确，楼市的钱口袋，确实正在扎牢。 

这类新闻，更深一层的意思就是“敲山震虎”。

信贷收紧，房源收缩，再加上法拍限购，以及2月6日上海新房认筹积分制。 

市场，正在维持一个微妙的平衡。

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市场“钱荒”不是首次，8年前的情况似曾相识。

先说大背景，2013年6月这个时间节点，正处于08年金融海啸之后的恢复期，不只是上海，甚至全国、全世界都在消化之前量化宽松带来的势能。 

这段用人话来讲，就是为了跳出08年金融海啸这个“大坑”的影响，所以需要一定量的货币刺激市场。 

而“脱坑”之后，就要好好规划下这批钱该到哪儿去。

这与现在的情况非常相似，2013与2021年都处于宏观经济的上升轨道上，通胀压力明显。 

拿2013年的话来讲“资金留滞在金融体系内，虚拟经济繁荣，房地产价格出现较快上涨”。 

这里的虚拟经济是指金融、房地产、收藏等等行业。

对此，摩根大通中国首席经济学家朱海斌曾评价： 

2013年这一轮房价上涨中，地区差异日渐突出。受调控政策影响，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，小城市新房供应量增长更快，房价涨幅也更为温和。 

同样的配方，同样的味道，两个时间节点上，高层都开始指导银行机构“降杠杆”。

于是，与楼市最相关的新闻就是下面这样： 

以上，既然知道了两个年份的相似情况，我们再来看看8年前的那次房贷收紧，是什么时候，以及什么情况下明确放开的。

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我们先来看新闻： 

上图可见，高层明确表示支持个人首套商品房贷款需求。 

并要求各大银行及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。 

整个调节周期为11个月。 

那么2014年5月之前，发生了什么？楼市政策的变动，还是到楼市当中去找原因。

来看著名的70城房价数据： 

首先是2014年1月，70个大中城市中，环比（与上月相比）价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。 

环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.5%。 

注意，上面这个时间节点，房贷业务的收紧达到了最高峰：

之后2014年2月-4月，70个城环比价格下降的城市从4个，扩展到8个，最高涨幅0.7%，最大跌幅也是0.7%。 

再然后，2014年5月，70个城环比价格下降的城市一下跳到了35个，最高涨幅0.3%，最大跌幅1.4%。 

由此，开头提到的“支持个人首套商品房贷款需求”一事，浮出水面。 

以上，市场总是在保持动态平衡，政策伊始总有论调表示：这是常态。 

殊不知民生需求的调控，从来不是一棒打死，而是一抓与一放相结合。

来替大家总结下，这一路走来，都是信号： 

①房贷收紧源于宏观经济过热的“去杠杆”，这点我们无法改变，只做知晓。

②房贷收紧不会大开大合，但一定会有顶峰，目前看来顶峰还未来到。

③以12月31日作为房贷收紧的起点来看，大戏刚刚开演，窗口期还有6个月。

④长维度来看，北上广深房产穿越周期的能力很强，千万不要等，不然受伤的是自己。

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下面，说一下目前上海的情况。 

我们咨询侧的同事前线回报，目前4大行（工、农、中、建）的按揭审批已经严格了，审批过后的放宽周期也变长了。 

本身当月能放宽的按揭，现在周期已经拉到2-3个月，也就是说，目前二月初申请按揭，最坏情况要等到5月初。 

不过，部分城市、农村商业银行的按揭额度还够，比如上海农商银行，一篇报道里提到，农商银行还在延续去年的优惠利率，预估持续到6月底。 

还有，特别提醒一句，各种“灰色路子”不要碰了。

这一波的新政，正在慢慢起作用 ，卖家的情绪不再那么的亢奋，买家的情绪不再那么的焦虑。 

楼市正在向健康的方向发展。 

另外关于按揭对个人购房的影响，这里建议有3点： 

①某些网红新盘目前已经开始筛选客户（资质强，放款快），一般新楼盘目前没有，不过这要看开发商的资金周转情况而定。

新房按揭的审批速度，主要取决于开发商与签约银行的合作关系决定，于个人不影响。 

但结合“封顶才放按揭”的新政策下发，未来开发商的资金压力是普遍很大的。 

②买二手房，别忘了在合同里加上相关约定，至少也要免责条款，以备后患。

还是那句老话，你可以寄希望于人性，但别斩断自己的退路。 

③千万千万，抓住仅有的窗口时间。

以上为正文，来自老A。