物业江湖：流派分化 “潜龙”蛰伏

编者按：本文来自微信公众号“锋面News”（ID：fengmiannews），作者王柔金，36氪经授权发布。

告别高速发展的增量时代，房企规模之战开始转向万亿存量市场，一直以来作为房地产附属品的物管板块终于站上C位。

在物业第一股彩生活上市五年后，2019年，物业行业再度迎来资本大年。全年，共有7家房企分拆物业在港交所成功上市，创下历史新高。年终保利物业和时代邻里同日敲钟，更是将2019年这场物管资本化大戏推向了高潮。

回顾2019年物业江湖事，在这一场以资本为名的规模对决中，物管行业集中化趋势开始显现，分化格局亦逐渐清晰。曾经的王者不再笑傲江湖，后来者强势崛起、“潜龙”蛰伏伺机待发，那些“蚊型”企业将要面临的是更为残酷的弱肉强食世界。

面对物业“万亿蓝海”的巨大吸引力，无论房企分拆物业公司还是第三方物管公司都在加快IPO节奏，为2020物业江湖埋下新一轮的激战伏笔。

上市先驱落寞退居

代表企业：彩生活、中海物业、绿城服务

共性素描：2017年以前上市，为国内最早一批赴港上市的物业公司。经历过较长的上市周期，也曾一路高歌猛进，但终抵不过行业迭代。虽然尝试通过并购、增值服务等手段去实现业绩突破，但始终难逃传统物管服务思维的束缚。

物业江湖资本故事的开启，是以彩生活上市作为起点的。2014年6月30日，花样年旗下彩生活服务在香港实现分拆上市，市盈率高达68倍。仅用三个交易日，其市值就反超了母公司花样年控股，市盈率甚至一度接近100倍。

彼时，内房股在资本市场上的估值普遍维持在5-7倍之间，彩生活的高估值让业界同行艳羡的同时，也为房企打开了融资新世界。物业管理由此从房地产附庸业务变成一门独立的生意，被资本市场密切关注。

有了彩生活成功试水，中海物业、绿城服务等老牌物业公司分别在2015、2016年先后登陆港交所，物管企业资本化之路渐成气候。

但作为曾经的上市先驱，彩生活近年的发展却已然没有了曾经的“王者”气势。

2019年12月3日，彩生活发布CEO调整公告，被业界视为是彩生活“灵魂人物”的唐学斌退出执行和决策核心团队，彩生活进入业务调整期。

“灵魂人物“隐退二线背后，是物业上市第一股必须要面对的转型阵痛。

2014年成功上市之后，凭借着在资本市场上取得的高估值和所募得的资金，彩生活开始对外大手笔并购圈社区，对内不断发力社区管理增值服务，意欲打造一家线上化物业管理互联网“独角兽”。

遗憾的是，经历了长达5年多的孵化，无论是低价圈定的社区还是增值服务板块都未能转化为实实在在的业绩。虽然在管面积依然是行业第一，但彩生活的营收表现却大幅掉队，远不如在管面积不及其一半的中海物业、绿城服务等同业公司。

2019年上半年，彩生活营收增速更是骤降132.2个百分点，受增长后劲乏力的业绩表现影响，彩生活市盈率也由上市当年的68倍回落至目前的11倍。

物管互联网“独角兽”之梦的破灭，最终让彩生活选择在今年回归传统，人事调整和“去线上化”改革，透露着彩生活希望重新获得资本市场认可的期待。

彩生活的“王者”光环失色，只是物业上市先驱们落寞境遇的一个代表。追随彩生活上市的中海物业和绿城服务，虽然凭借母公司持续不断的资源输出所带来的规模增长预期，在资本市场上取得了较高估值，但相较那些以并购为主要手段实现快速扩张的后来者，这两家企业在规模和业绩增长上也只能用“温吞”来形容，在管面积、估值和股价表现也已经被保利物业、雅生活、碧桂园服务这些上市“后辈”超越。

新势力强劲崛起

 代表企业：雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业美好、永升美好生活、奥园健康、时代邻里、保利物业

共性素描：2018年以后上市，背靠业绩增长良好的房地产公司，可以获得持续性的物业管理输送，具备强劲的业绩增长预期。估值表现优越，股价也不断走高。与此同时，借助IPO募集到的资金，这些物业公司得以实施大手笔并购，不断做大规模。而并购所带来的业绩增长预期，也助推其股价在资本市场上获得更好的表现。

与上市先驱的落寞相比，2018年以后上市的物管公司新势力们无疑要幸运一些，赶上了更好的上市时机。

受2018年以来金融市场振荡不断影响，资本避险情绪明显，具备稳定可期现金流的物业公司，开始倍受资本青睐，物业概念股估值不断走高，股价也是一路上涨。

数据显示，2018年以来上市的物业公司，其当前在资本市场的估值普遍都在40倍以上，估值达到60倍以上的更是达到了4家，分别为碧桂园服务、永升生活服务、时代邻里和保利物业。

除了资本在背后推波助澜的力量，这些估值表现优越的物业公司大多都背靠着规模排名靠前或增长强劲的房地产公司。如碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、保利物业等，都拥有TOP20房企背景；而佳兆业美好、奥园健康、时代邻里等，也都是2019年销售额增长明显的房企。 

以新城悦服务为例，虽然在管面积、营收和利润表现上不如碧桂园服务、保利物业等，但背靠TOP8的新城系“大树”，在未来规模和营收增长上依然给了资本市场足够期待。所以自上市以来，新城悦股价从最初的2.9港元一路上涨至目前的11.76港元，一年多时间涨幅高达306%。新城悦董事长兼首席执行官戚小明此前明确提出，将在两年内达成1亿平方米的管理规模，底气正是来自于新城系庞大的物业交付。 

此外，新上市物业公司，往往手握较为充沛的募集资金，有机会透过实施并购做大规模，刺激股价一路上扬。

但需要注意到的是，依托并购做大规模刺激股价的做法，也是一把双刃剑。用并购吸引来的资本，同样也会因为并购预期不再而离去，雅生活便是最典型的例子。

2019年，雅生活先后在物业领域实施了5宗收购，新增近22.55亿平方米在管面积。其中一笔，雅生活更是一口气豪砸了20.6亿元，吞下中民物业1.91亿平方米在管面积。

虽然完成了这些大手笔收购后，雅生活实现了在管面积的新突破，但同时也让雅生活在上市不到3年时间，就几乎将上市时募集的资金消耗殆尽，后续并购活跃度开始不被机构看好。

而失去了并购概念的利好刺激，雅生活的高估值表现亦开始搁浅，不仅绿地等大股东开始减持，估值水平也从上市初期的61倍下降到目前的38倍。

除了雅生活之外，碧桂园服务、永升生活服务、佳兆业美好均在2019年频繁收并购，以拓展自身物管规模，降低对母公司的依赖。面对越来越多竞争者的入局，如何在并购之外突破盈利来源相对单一问题，培育更多的利润增长点，或许是这些后起之秀们在下一阶段必须面对的挑战。

“蚊型”公司危机四伏  

代表企业：祈福生活服务、滨江服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝、银城生活服务

共性素描：规模小、估值低，母公司大多也属于规模较小房企，缺乏业绩增长预期。

尽管还处在相对分散的发展状态，但头部物管企业吞并之战已经开始搅动行业格局。在同样以规模论英雄的物业江湖，那些势单力薄的物管公司处境变得愈发尴尬和危机四伏。 

从估值表现上看，这些物管公司可以说一片惨淡。除了关联地产公司规模尚可的滨江服务和蓝光嘉宝服务估值勉强达到25倍左右外，祈福生活服务、鑫苑服务、银城生活服务等出身小房企的物业公司，总市值仅在4-7亿港元之间，部分估值水平甚至都达不到10倍，用“蚊型”物业公司来形容一点也不为过。 

对于这些物业公司来说，既没有强有力的关联房企业为其输送资源，也没有强大的资金实力去大手笔收并购，无法给资本市场提供足够的想象空间，自然也就难以获得高估值和股价回报。

苔花如米小，也学牡丹开。这些物业公司之所以规模小、估值低也要争相上市，一方面是近几年来港交所为物业公司所提供的上市环境宽松，另一方面，也是近年来国内融资环境不断收紧所逼。虽然小房企拆分物业上市所募得的资金不过是有限的几个亿，但对于融资渠道狭窄、资金渴求度高的小房企来说，也可解部分燃眉之急。

“蚊型”物业公司乘风而上实现了冲击IPO的目标，却终究底子太弱。2019年10月刚上市的鑫苑服务，上市仅13天便跌破了发行价，尽管在管面积和营收规模增长速度并不算慢，但鑫苑服务的盈利提升压力依然越来越大。尤其是其母公司鑫苑置业在2019年出现了大幅业绩下降，且偿债和融资压力均有所上升，这对于重度依赖母公司支持的鑫苑服务来说，无疑是雪上加霜。

小鱼吃虾米，大鱼吃小鱼。在物管行业竞争加剧、行业集中度不断上升的大环境中，这些年营收甚至不足头部物管房企月营收的“蚊型”物业公司，2020年或将迎来更加残酷的外部吞并危机。 

“潜龙”蛰伏择时出击

代表企业：万科物业、融创服务、龙湖物业、华润物业、世茂服务、招商物业

共性素描：TOP20以内房企分拆的物业公司，刚上市或者预备上市，毫不掩饰资本“野心”。在规模化角逐之外，以概念追求高估值。

截止目前，TOP20房企背景物业公司中，碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务、永升生活服务5家公司已完成上市动作。此外，2019年12月，招商蛇口拆分物业借壳中航善达在A股上市成功，重组后正式变为“招商积余”。而剩余14家公司中，除了已将物业公司股权出售给雅生活的绿地物业，其它13家均在谋划上市。

2019年，这些蛰伏等待的物业“大佬们”可以说动作不断，招招剑指IPO。

招商物业与中航善达于去年4月启动重组工作，并最终在年底成功实现A股上市。机构数据表明，重组后的招商积余在管面积约为1.49亿平方米，经营规模已经接近港股物业管理板块一线公司。

保利物业在上市前，积极向资本市场抛出了大物业管理概念，并利用央企优势，发力布局城市治理领域，成功打动资本市场并在上市首日实现了29%以上涨幅。

万科物业则在2019年重提“沃土计划”，希望为物业板块注入更多的科技基因。2019年底更携手戴德梁行成立资产服务合资公司，打造商业物业及设施管理龙头服务商。从住宅物业“龙头”到布局商企服务，背后目标直指千亿市值。

融创物业在2019年正式更名为融创服务，宣布未来将借助并整合集团更多的资源优势，联动协同融创文旅和融创文化两大板块，推出全新管理服务模式，主打科技智能概念。随着物管面积持续增长，近年来融创服务的营收也是逐年上升。尽管孙宏斌曾表示“分拆物业管理业务上市用来赚钱的做法不可取”。但委任原首席财务官曹鸿玲为融创服务集团总裁，已经被业内视为是分拆物业服务板块上市的前兆。

2019年在规模拼杀中表现凶猛的世茂集团，同样展现了在物业业务上的野心。去年8月，世茂物业更名为世茂服务，表明从传统物业管理者到人居生活服务者的转变，并透露了2021年上市计划，上市地点将在A股或H股中选择。世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛表示，希望世茂服务2020年在管面积可以达到2亿平方米，并在2021年时争取做到3亿平方米。据IPO消息透露，世茂服务近期与投行接触密切，计划赴港上市。不排除世茂服务有意在风口正盛时，乘风而上、提前上市。 

而曾经不看好物业管理这门生意的吴亚军，虽然强调龙湖物业暂未有独立上市计划，但一直也没有停止布局扩张的步伐。作为龙湖集团四大主航道业务之一，龙湖物业在2018年启用了全新品牌名称“龙湖智慧服务”，并自定义为一家科技驱动的服务公司。2019年临近结尾时，龙湖集团通过买入已发行股份和认购新股的方式，持有了绿城服务10%的股份。在纯财务投资目的之外，或许这也意味着，龙湖拆分物业上市已经为期不远。

2020年，随着这些蛰伏中的“大佬们”陆续入场，物业江湖的对决和分化势必更加残酷和清晰。在加快成长过程中，物管行业也将迎来比2019年更激烈、多变的整合期。