菏泽：放开限售又如何

“棚改第一市”的焦虑

菏泽城区是一个硕大的棚改工地。

阳春三月，中华路两侧，环卫工人正在绿化带上植树种草。绿化带外围，在建的高楼、林立的塔吊聚在一起，另有一片片绿色防尘网覆盖在尚未平整的土地上。

这是菏泽的主干道之一，东西贯穿菏泽老城牡丹区和新城开发区，市委市政府等核心职能部门都位于这条路边。

2016元旦前后，本轮大规模棚改率先在杨庄毛胡同片区拉开大幕。该项目从启动到基本完成拆迁耗时不到20天。

一位当地开发商人士告诉腾讯《棱镜》，该项目明确提出只货币化安置，不搞回迁房，政府补偿约10亿资金，当时菏泽市场均价才4000元/㎡，一个月短期内释放10亿资金，购买近2000套商品房，快把市场存量房买空了。菏泽此前一年商品房销售额约在70亿到80亿之间，大概1万套房。

菏泽主干道中华路旁，一块等待开工建设的棚改用地。

一般而言，棚户区改造分为实物回迁房安置、货币化安置两大类，这其中，货币化安置包括房屋货币化安置或单一货币补偿。所谓房屋货币化安置，即拆迁户买房，政府出钱，向拿到该地块的开发商购买房屋作为回迁安置房。因此，这一购房款等于冲抵开发商的土地款，货币资金并未真正流入市场中。

对于棚改大户菏泽来说，货币化安置是推进棚改的主要手段。例如，2016年6月，菏泽市政府对牡丹区万福河等9个棚改区即实行房屋货币化安置，总补偿额24.63亿元，其中购房价款17.93亿元，找补货币差价补偿6.7亿元，共购买房源6413套。

资金从何而来？

2017年菏泽政府工作报告显示，2016年当地争取棚改政策性贷款199亿元、政策性资金35.6亿元。2016年年底，菏泽官方成绩单显示，提前三个月完成全年棚改任务，其中货币化安置率达到57%，通过货币化安置付给棚改户现金47.7亿元。

2016、2017年，菏泽市连续拿下全国设区市城市棚改规模之首，可谓“中国棚改第一市”。其中，2016年前9个月，菏泽市共完成棚改户征收70708户、面积1027万平方米,开工新建安置房和货币化安置81540套,货币化安置率达58.5%。

多位棚改户告诉腾讯《棱镜》，拆迁补偿标准大体是参考周边商品房价格而定，现金补偿整体标准约3800元至5000元/㎡上下，多在4000元/㎡，而2016年的菏泽房价平均在4000元至5000元/㎡左右，较之在售商品房有小幅价差，加之政府鼓励货币化安置，棚改户前期更倾向于现金补偿。

海量棚改资金推动之下，菏泽房价从2016年初的4000元/㎡涨至2018年末的6000至7000元/㎡，但货币化补偿标准仍在4000元/㎡左右。其中存在的收益剪刀差，使得棚改户越来越倾向于选择安置房，尽管他们要等待两三年的建设周期。

然而，2016年初启动棚改以来，“安置房建设远不及预期，一度是菏泽棚改最大的风险。”熟悉当地楼市情况的人士分析。腾讯《棱镜》了解到，虽然整个城市拆建不断，但高层楼房多是商品房开发，低层多为单位集资建设的家属院，2016初启动的棚改至今，安置房交付急需提速。

菏泽政府对此同样感到焦虑。

2018年12月，菏泽房管局发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号）文件，取消“新购住房转让限制”的同时，亦明确指出，“要加快安置房建设进度”，具体措施包括：成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度，优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可……

此外，该文件还给出安置房建设督导进度，比如在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付回迁房，2016年至2019年启动的棚改项目分别要达到基本建成、主体封顶、主体施工以上及全部开工建设。

为什么棚改安置房建设进度落后，关键在于菏泽并不够市场化的土地出让及销售模式。

菏泽“限售令”始于2017年10月，市政府文件称，购买新房及二手房拿到产权证至少两年后方可上市交易，目的是防止二手房市场失控。

腾讯《棱镜》查询官方文件发现，2017年7月底，山东省政府发文要求“强化二手房交易监管”，下辖17地市陆续发布地方版调控新政，菏泽只是其中之一。

菏泽版“限售令”的象征意义大于实际功效。

“菏泽拿到产权证并且不满两年的的房子，在市场上数量极少，限售政策没有实际操作意义。”多位熟悉菏泽楼市情况的人士告诉腾讯《棱镜》，当地市民经常向政府抱怨交房多年的商品房迟迟拿不到房产证，此外，菏泽的房产交易遵循熟人社会规则，即便拿到产权证但未满两年的房子，买卖双方也可私下签订协议，免交过高契税费用，等满两年后正式过户手续。

正因如此，当“限售令”在2018年12月解除时，外部舆论一片惊涛，菏泽当地却几无波澜。

“其实，（菏建〔2018〕7号）文件真正有实际意义是第七条——降低商品房预售预售资金监管额度。如果没有这一条，开发商可能连春节都过不去，农民工工资也发不出来。”一家当地开发商对腾讯《棱镜》表示。

“第七条”背后，是菏泽棚改催生出的土地模式，以及一群渴望掘金的外来开发商。

与公开招拍挂的土地出让不同，菏泽房地产市场主要实施“勾地制”。这源于菏泽棚改用地居多，开发商一般是提前进场表达买地意向，前期参与拆迁和规划，并承诺未来的土拍价格，政府默认开发商将获得这块地块。

“政府保证自己获得20万元/亩的卖地净收益。开发商的拿地成本不止于此，还包括前期拆迁成本、给予棚改户的临时安置费、搬迁费等，又要负责棚改户的安置房建设。”上述开发商表示，这些成本类似于有息负债，要求开发商具备很强的资金运作能力。

“表面来看，开发商前期进场时，仅需付出每亩二三十万元的拆迁成本。这导致大批外来中小房企涌入菏泽市场，试图利用少量资金撬动大块棚改土地。”上述人士称，“这些外行专业能力不足，但胆子够大，本来在外地只能干20亩地的项目，跑到菏泽干起了上百亩的棚改，而且容积率又普遍在3.0左右，菏泽超过二三百万平米建筑面积的地块并不罕见。”