京西板块不完全购房手册

如果给北京楼市排一个最热版块，其实我们心目中的最佳选项并不是成交量最大的南部区域，而是不管楼市怎么波动，都能持续性快速去化的西部区域。

传统意义上的北京西部主要是指海淀，但从长安街西延、首钢片区更新升级之后，业内逐渐也把石景山（主要是古城周围）划进了“京西”。但整个西部区域有一个明显的特征：供应量偏少，新房市场甚至很少出现同一个区域内“抢客”的现象。

直到2019年，整个西部区域供应量进入一个波峰，2020年因为石景山、海淀北部项目的持续供应，以及拍出今年最高地价的四季青“双子峰”，西部区域供应量仍然处于高位。信奉“东富西贵”的购房者，可以重新向西看了。

01 西部大开发

从总的供应量来看，京西的相比前两年无疑在走低，但还在出货。地块都不大，项目体量偏小，缺乏销冠所需要的持续推盘量。在限竞房减少之后，海淀和丰台西部的刚需盘又回到了几年前的缺失态势，纯商品房的高总价豪宅占据了市场主力。

北京京西区域近几年入市地块

与海淀丰台相比，石景山的纯商品房没有那么高不可攀，均价6万左右的长安寰宇天下及长安云锦成为京西的热销榜样。从市场反应来看，低总价的刚需盘是需求热点。

2011年起，石景山连续7年供应量、成交量都徘徊在低位，2016年甚至0供应。直到2018年多地块新项目入市，连续两年爆发供应高潮。

石景山区域持续推新，再加上首钢更新的吸引力，喜欢在西边居住的客群会有更多选择，无论是首次置业还是刚改，只要购买力足够，都能找到合适的楼盘。

2009年至2019年北京石景山住宅供需走势来源：地产营销人

02 石景山：古城片区呈抱团之势

自2019年至今，石景山入市5个住宅地块，全部为不限价商品房，建筑控制面积达50万平方米，预计都将在今年陆续开盘。保守计算石景山片区今年新供应套数超过2000套，相比之前连续两年超过4000套，供应量腰斩一半。其中4宗集中分布在古城南街东侧首钢园区东南区，1宗位于西黄村，均位于西五到六环之间。热点区域的组团无疑会形成规模化效应，今年古城区域同样受到市场瞩目。

古城南街片区项目来源于网络

长安街西延线的古城片区出热销项目已经不是新闻了，北辛安的中海寰宇天下连续两年网签过百亿，地处古城南街的长安云锦则接棒寰宇天下成为区域销冠。去年6月，电建+华润以总价73.4亿摘下古城南街不限价地块，更被视作将把石景山房价推向“7万+”时代。

古城4月底即将开盘的两个项目，是华润、电建联合体的长安九里，以及中海长安云尚，均是不限价纯商品房，地块距离不到一公里，却有着不一样的产品类型和打法。

长安九里靠近古城地铁站，是华润的高端产品“九里系”，定位是石景山片区高端改善项目，被开发商寄予厚望。

长安九里首期开盘的户型有五种，分别是86平米两居52套，103平米三居34套，120平米三居52套，125平米四居52套，138平米四居68套。开盘均价预计在6.7万-7万平方米，总价在570-960万之间。

长安九里来源：项目效果图

同期即将入市的还有中海长安云尚，更像是长安云锦的升级版。作为不限价的纯商品房，没有瞄准改善人群，而是做起了限竞房的“销售模式”——以区域内低总价取胜，最小户型仅50平。

小区和中海的长安云锦、金裕雅苑一样，楼体呈8字型围合式。围合式组团分布的好处是，楼与楼之间间距更大，中心可以形成较大的花园及活动区域，保持了小区的封闭性。缺点是大多是东西向户型，并且除楼王外所有户型都临街。而且中海这三个小区加起来，正好凑成几乎严丝合缝三个88字样，不由得让人怀疑是否找风水大师算过的产物。

长安云尚户型位置图来源：项目图

一期主力户型分别是东西向的78平米三居，前后排南北向的88平米三居，和中间南北向的115平米双卫大三居。共8层7栋356套房，均是一梯两户。

三个户型也犹如套娃一般，乍一看难分彼此，较为方正的全明户型。据楼盘销售称，客厅和客卧均赠送设备平台面积。但样板间还没建好，不能得以见实际情况。其中78平米做出了三室，但北向卧室仅7平米左右。

此外有少量50平米一居47套，64平米两居23套。受楼体限制，均位于围合式楼体的四角拐弯处，个别房源户型较差，呈不规则阶梯式。

与限竞房长安云锦毛坯房均价5.8万相比，不限竞的纯商品房长安云尚，精装修价格高出一万左右，均价6.8万。一居首付最低不到130万即可上车，78平米三居预计总价在500万左右。目前处于排号验资阶段，需100万至200万的验资证明。

学区方面，长安云尚和长安九里相似，附近学校为京源小学和古城二小，小区均有代建幼儿园，长安云尚还有项目代建小学。

中海还将在古城片区有新盘面市，售楼处建在原寰宇天下售楼处，据悉将是88平米、128平米、168平米的户型，均价在7万以上。但还不确定是中海自己的地块还是中海和首钢合拿地块，大概率是靠近古城地铁站的前者。除此之外，该片区还有同样临近古城地铁站的融创项目还未有入市消息。

石景山市场火热的另一面是，共有产权房并不像海淀丰台那样吃香。位于长安云锦南侧的共有产权房中海首钢金裕雅苑售价4万，去年网申过后还有剩余房源约293套，东西向两居为主。

另外一块由首钢竞得的阜石路共有产权房616地块目前已经开工，售价在3.8万，共有487户，预计也将在今年进行网申。

03 北海淀南丰台：限竞房过后，刚需难觅上车盘

多年来海淀有着稀缺资源的区域优势，新房都不愁卖，没有项目愿意做低总价的刚需盘。去年新盘入市多集中在西北方向的黑龙潭北清路区域，限竞房项目山屿湖、万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园被称为“海淀三杰”。三项目提供了超过1500套的90-140平米房源，售价5-6万。一些朝向稍好的90平米户型上市几分钟内即被抢购一空。如今海淀西边限竞房未上市地块仅有京投集团获得16号线北安河TOD项目，开盘还遥遥无期。据36氪统计，海淀西北的89平米限竞房库存仅剩不到300套，供应主力则是千万级的叠拼、大平层。

海淀从来不缺高端项目，尽管曾被东边的霄云路八号、融创北京壹号院抢过风头，但2020年初西山龙胤的签约数据刺激了今年北京市场上所有豪宅。随后，海淀四季青镇中坞两地块以楼面价超7万出让给金茂和海益嘉和，这两块地出来的肯定是顶豪产品，操盘者又是善于做高端的金茂和融创，不得不说2020年豪宅市场最高关注度会被西部抢走。

四季青双地块来源：百度地图

四季青版块已有十多年没有新地出让，从位置上来说十分稀缺。周边多是2000年-2010年的别墅项目，包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等，均价在8-10万，地段优势不用多说，相信开发商会尊重手中的土地。

海淀最不缺的还有学校资源，四季青片区两公里内，小学有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学。中学有北京市师达学校、北京市清华育才实验学校等。除公立学校外，还有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。

根据现有条件来看，两地块容积率1.5，限高18米，加上7万以上的楼面价，这些特点被业内看作是低密豪宅的配置，预测未来上市单价在10万以上。北地块的金茂有传言称案名为“颐和金茂府”或“西山金茂府”。而南地块的海益嘉和则是融创名下企业，项目或是高端产品“一号院”系列。

目前海淀西三环至五环区域的在售项目多是老面孔，如西钓鱼台·御玺、大苑海淀府等，在售房源是170平米以上大户型，总价都在千万以上。

2019年丰台西四环片区同样热闹非凡。限竞房橡树澜湾、国风长安和纯商品房保利·和光逸境的入市，带来2631套供应量。然而自去年至今，丰台西四环周边仅增加一块共有产权房土地，将有2000套左右房源。周庄子二期地块和大瓦窑两地块曾在2019年上半年拟供经营性用地项目推介会上出现，但仍未在土地市场正式推出。这意味着永定河以东的丰台西部现阶段无新盘入市。

目前，丰台西四环周边在售楼盘只有国风长安·云棠和保利·和光逸境。国风长安在售的是叠拼产品，户型为400-450平米的上叠和450-500的下叠，总价2600万/套起。和光逸境则是保利高端产品，主力户型为187平4居，均价将近9万，总价超过1600万。除此之外，再想在该片区购买90平的小户型，只能寄希望于位于吴家村梅市口路的共有产权房，均价不高于3.8万，预计可以提供2000套左右。

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