从0成交到破万：武汉楼市用两个月走出“疫情”困境

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：常丹丹，36氪经授权发布。

文艺片导演似乎都钟爱武汉这座城市，娄烨的《浮城谜事》以俯瞰武汉作为片头，镜头滑过老城居民区的高楼，滑过长江、大桥和桥面上飞驰的汽车，滑过武汉的天空，背景音配以李志轻快的吉他声和浅唱低吟；《万箭穿心》也以武汉为背景，还原了原汁原味的九十年代。

占据重要历史地位又是核心交通枢纽的武汉有种独特的气质，它是拥挤的、熙攘的，同时也是复古的、充满生活气息的。武汉，是实实在在的人间。

2020年春天，一场新冠疫情汹汹来袭，武汉这座英雄的城市整整沉睡了76天。今天，距离武汉解封已过去三个月，各行各业也在积极有序地推进复工复产，凭借二季度的奋力追赶，武汉4-6月，楼市成交逐月上扬，最终上半年以4.36万套新房成交收官。

尽管成交量较去年同期腰斩，但在武汉当地人看来，在经历近3个月的停摆后，武汉用两个月的时间赶超以往成绩和别的城市，这足够证明武汉“节奏”基本恢复，贴在武汉身上的“疫情”标签，是时候撕掉了，当下的武汉，与任何一座朝气蓬勃的城市并无二致。

从0到万的突破

3月，随着全国疫情得到初步控制，多地楼市缓慢复苏，以重庆为例，3月楼市成交环比增幅超2000%，而彼时的武汉已连续两个月成交挂0。

武汉重启是一道分水岭，在此之后，武汉新房推盘量急速上升，4-6月，入市项目分别为16个、66个和87个，成交量分别达到6627套、1.2万套和1.33万套，这与政策助力武汉楼市复苏密不可分。3月23日，武汉在预售方面适当宽松，提高预售监管资金使用效率，缓解项目开发带来的资金压力。

不仅新房潮涌般入市，受益于“备案价上调”的刺激因素，6月起，武汉住宅装修价格计入备案总价，有数据显示，4月到6月武汉共有77个新房项目涨价，6月加推项目中，54%的楼盘涨价，平均涨778元/平。

售楼处也逐渐恢复了往日的喧嚣。某项目销售人员介绍，4月中旬售楼处陆续开放时，零星的看房客已经是理想状态，但惊喜来得比预期快，五一期间，楼市活力被唤醒，他所在的项目每天保持10套左右的销售速度，假期之后，每天还能接待四五组客户到访。

楼市回暖的进程超预期，尽管不少项目仍严格执行参观楼盘提前预约、分组进入等限制人流的举措，但一些受市场青睐的楼盘人气依旧很高。

“热闹是他们的，我什么也没有”

不过，由于推盘量多、客源分散，这份热闹并不属于每个项目，也有一部分开发商的心里有点“凉”。

刚刚过去的端午小长假，武汉各大售楼处照例组织了多场现场活动，开发商的意图不难理解，一方面添人气，另一方面也能制造热销假象。但就谁来参与这一点，就愁坏了某闽系房企的项目策划W，无奈之下，W决定全家总动员。同样拥有这份压力的，还有W的同行朋友，端午期间，她的朋友圈里，一眼望去尽是“冲刺630”的鸡血海报。

即便如此，在端午节16个集中开盘的项目中，仅有三个实现了日光，分别是花样年花好园、武汉融创城、世茂云锦瑰海园，而此前被外界认为颇具日光潜质的绿地大都会、光谷未来城爆冷余下不少房源。

这也是当下武汉楼市的一个缩影。

6月，武汉降价盘开始增多。据统计，截至目前，明确降价的楼盘有8个，多数项目下降约100-650元/平不等，其中，位于东湖高新的某项目最新取得的备案价较之前降13272元/平。

除此之外，也有不少项目悄咪咪打折。例如，武汉当代境MOMA，开盘总价减4.5万之后还有92折；中粮天玺壹号实际开盘打9折。

对这部分项目来说，确有几分“热闹是他们的，我什么也没有”的落寞意味。

刚需进场 投资观望

但对于有涨有跌、有冷有热的行情，W并不意外，在她看来，除了供给量井喷之外，库存压力大是主因。中指院数据显示，截至6月底，武汉的新房库存高达16.2万套，库存周期超12个月。

事实上，在4-5月项目跟风涨价后，去化率开始下跌，不仅日光盘十分少见，去化不足3成的项目也大量出现，以临空港某楼盘为例，最近一次开盘去化率6%，而1年前首开当天去化率达95%。

根据武汉市疫后对潜在购房者的调查，近七成受访者认为这场“黑天鹅”事件影响了其购房决策，超过一半的受访者选择延迟购房进程。

W深有同感。尽管端午期间她为售楼处效果下足了功夫，但去化率不足八成，远不及预期，就连此前被看好的小户型也未售罄。当然，上半年也有去化情况较好的项目，但绝大部分为三环外单价2万以下的刚需项目。W介绍，这部分项目的客群主要是返乡置业客，“因为疫情，不少春节没返乡的人已经陆陆续续回来看盘。”

但据W观察，楼市重启后，市场需求还未完全释放，再加上新房涨价潮，大批改善型购房者选择观望或退出，“买涨不买跌”效应对于武汉来说，已经不是那么有效了。

“不消停”的地市

集体狂欢的恐怕就是地市了。3月31日，武汉疫情后的首场土拍，当天出让的7宗为住宅用地，除蔡甸区地块溢价24.72%出让外，均底价成交。

如果说这场土拍还略显沉重，那么接下来的土拍，足以证明解封这针兴奋剂打在了房企的神经上，开发商们对武汉楼市的信心远比购房者大得多。

4月23日，武汉重启后的首场土拍再度出让10宗土地，融创斩获4宗地块，东湖区两宗热门地块吸引了众多房企竞争，在各经历了近200轮的举牌之后，分别以溢价率72.94%和85%被摘得。当日土拍揽金228亿，超2019年一季度土地成交额，向外界传递出房企看多武汉的积极信号。

武汉土拍在6月30日达到高潮，当日中海豪掷144亿，拿下归元二期地块，南山地产以9.62亿元拿下其中一幅地块，楼面价13514.75元/㎡，溢价率达93.13%，令市场惊叹。

回看今年上半年，除了融创和中海，龙湖、华夏幸福、金茂、华侨城、德信等多家全国性房企纷纷重仓武汉，武汉地产集团、美好置业、百步亭等本土实力型房企也均有收获。

大尺度放宽拿地条件

房企对武汉的爱并非心血来潮。据克而瑞统计，武汉聚集着龙头房企在湖北77%的土储货值。

在武汉地市上有所斩获的某家房企人士告诉90度，相比其他同类城市，武汉地价处于中等水平，加码武汉是集团一直以来的想法，由于此前疫情严重，武汉土地市场延迟出让不断上演，而在市场有土地供应之时，企业自然不会轻易放过合适的机会。

关键是疫情过后，中央给予了武汉非常多的政策、财政支持，武汉当地政策也是利好不断，这些都促使房企对武汉楼市充满信心与期待。武汉解封前一晚，融创中国董事会主席孙宏斌亲赴武汉，成为疫情后第一个奔赴武汉的开发商大佬，这在一定程度上也反映出武汉在企业战略布局中的意义非同一般。

当前武汉的拿地政策是：拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，虽然疫情期间多个城市出台类似新政，但在武汉，配合着预售条件放宽，即项目只要开发到三分之一就可以拿预售证，房企交土地金尾款之前，项目已经可以达到预售，使得土地款对开发商资金占用非常少。

此外，尽管从过往数据看，武汉出让金连续4年超过千亿，稳居全国前五名。但武汉近日仍发布重要通知，对供地条件相对成熟的地块及时发布土地预公告，放宽储备地净地出让条件，取消土地竞买“熔断”规则，延长出让合同和出让金缴纳时限。同期，杭州、南京等同类型城市却首次推出“限房价、限地价”地块。

可以预见的是，接下来，武汉将有更多土拍大战轮番上演。

“保底武汉” 楼市基本面仍在

今年1-5月，武汉工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等降幅均有收窄，但计算机通信和其他电子设备制造业、专用设备制造业、汽车制造业等行业增加值持续增长。6月17日，武汉电网最大负荷突破千万千瓦大关，创下疫后新高，高峰期比去年提前1个月来临。这意味着，武汉经济已基本恢复往年水平。

在此背景下，决策层也在主观上尽力“保底”武汉。比如，在人口吸附力上，早在2017年，武汉就启动了“百万大学生留汉创业就业计划”，确保5年内留下100万大学生。该计划实施至今，仅东湖高新区留汉大学生就已超26万人。

这个特殊的年份，武汉还能否成功留下25万毕业生备受关注，即便如此，武汉仍立下“军令状”，力保今年留汉就业创业大学生不低于25万人。而根据贝壳研究院的调研，毕业生期望就业城市的排名上，武汉仅次于北上广深之后。

这个利好相当于保底了人口基本面，而人口基本面直接挂钩的就是楼市消化力。

武汉当地某知名房产自媒体人认为，根据武汉楼市销售规律，下半年月成交量是上半年的1.3-1.5倍，在利空出尽，政策环境相对宽松的下半场，武汉楼市有望赶超去年。