南京首推“限竞房”地块 部分售价比同区域楼面价仅高出5%

编者按：本文来自每日经济新闻，作者 陈博。36氪经授权转载。

6月5日，南京市规划和自然资源局一口气挂牌8幅地块，使用性质均涉及住宅用地，起拍总价129.9亿元。

这是南京首次推出“限房价、竞地价”的限竞房地块，在地块竞价达到最高上限时停止竞价，改为竞人才房建筑面积；同时8幅地块均设置了毛坯销售限价，普通商品住宅（毛坯）销售均价介于2万-4.2万元/平方米之间，且最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

以河西南的2020G28地块为例，该幅土地出让面积为18443.72平方米，容积率为1到2.75，土地最高限价为16.7亿元，毛坯房最高限价为4.2万元/平方米。根据最小容积率计算，地块综合楼面价为2.74万元/平方米到3.29万元/平方米。

一个月前的4月30日，同样位于河西南部的4-1-B地块和4-1-A地块分别被融创和万科竞得。综合楼面价分别为4.03万元/平方米和4.02万元/平方米。这一楼面价比刚刚推出的限竞房地块售价仅有不到5%的差价。

时间倒流回四天前，位于城南赛虹桥的仁恒城市星光领取首张预售许可证，三幢楼共计323套可售房源，其中人才房源97套。户型面积为100-165平方米，获批的精装销许均价为4.38万元/平方米。

南京“限价令”已落地四年，2016年4月，南京对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类进行指导——申报均价2万元/平方米以下，年化涨幅不高于12%；2-3万元/平方米年化涨幅不高于10%；3万元/平方米以上年化涨幅不高于8%。

时隔4个月，时任南京市长缪瑞林表态，南京房地产市场风险加大，要分区设置房价红线。南京又对河西南部、河西中部、仙林、江北、江宁五个板块新建商品房申报价格执行最高限价。

河西板块历来是南京楼市的热点区域，按照当年限价原则，河西南部的最高限价为3.5万元/平方米，河西中部为4.5万元/平方米。事实上，南京各主要板块新建商品房均有一条限价红线，比如，城南的赛虹桥板块，最高限价是3.5万元/平方米。

无论是刚刚推出的河西南地块，还是仁恒城市星光，超过4万元/平方米的销售价格都打破此前区域价格“红线”。

“早在去年底今年初，南京很多板块的新盘，入市均价就超过原定的区域限价。”一名上市房企高管告诉经济观察网，2016年，南京河西板块拍出很多高价地，但之前片区新房“天花板”一直维持在4.5万元/平方米。去年底，相关部门曾集中放开一批准备入市的高价地项目的销许价格，“当时一个项目的预售价格大概可以突破10%。”

高价地项目突破限价后，伴随着南京新盘供应加速，其他各板块的限价也开始松动。比如，经济观察网获悉，5月中旬南京燕子矶地王项目仁恒公园世纪获批的预售均价为3.89万元/平方米，部分房源价格4.03万元/平方米，突破片区3000-4000元/平方米的限价。

限价“紧箍咒”被破引发了一轮关注——5月22日，有市民在网上向南京政府部门反映，楼盘突破限价，违背房住不炒原则，希望物价部门审批价格时维护老百姓利益。

过去四年间，南京部分新房项目因限价形成的一二手房价格倒挂吸引着诸多购房者。以仁恒城市星光为例，普通房源有效报名人数为2216组，中签率仅10.2%。

公开资料显示，仁恒城市星光由南京颐荟居房地产开发有限公司（以下简称“南京颐荟居”）投资，南京仁恒建设管理有限公司建设。工商资料显示，南京颐荟居由南京颐盛房地产开发有限公司（以下简称“南京颐盛”）100%持股。穿透股权之后，南京颐盛的实控人为南京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“南京国资委”）。

去年8月，南京颐盛分别以61.8亿元、13.6亿元底价斩获赛虹桥G59地块和G60地块，折合楼面价19389元/平方米、17376元/平方米。这两块地正是如今的仁恒城市星光。

“这两幅地块最早是当地一家不良企业的工业土地资产，后来被政府部门收回、改变土地规划，然后交给仁恒置地代建，主要是帮助当地政府部门解决地块的一些历史遗留问题并且回笼资金。”一位熟悉仁恒城市星光项目的人士透露，由于前期地价较为便宜，按照目前售价，地块利润率可达到15%以上。

在仁恒城市星光项目中，仁恒置地作为代建方收取的是固定回报。“这个项目收益对仁恒置地来说不是太关键。”上述人士表示，仁恒更看重的是，接下来在当地获取项目以及后续批价的便利。