武汉楼市调研：最后的战场开始投降！

编者按：本文来自微信公众号「樱桃大房子」（ID：ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权转载

武汉情况如何呢？

武汉地盘太大，都跑遍不太可能，我只能在光谷、武昌、汉阳、汉口挑几个代表性的地方考察一下。

结果发现多种异样，如茶水费基本消失了，过去捆绑的精装修有的可以选择毛坯了，大妈们倾巢出动拉客了，置业顾问服务态度又好了，推销电话又多了，日光盘很少了.......

种种迹象表明，武汉楼市已从晴天转向多云。

1

行情开始变化

（这图是米宅去年9月份做的武汉新房价格图，但武汉新房限价，价格基本没怎么变，我比较笨，自己不会制图，所以还是引用了他们的图，更直观）

——光谷——

光谷号称武汉的宇宙中心，网红区域，过去两年房价被炒高到两三万，仍一房难求，但最近几个月行情开始逆转，日光盘也开始成为过去式。

比如我们看的光谷核心区的正荣紫阙台，毛坯24500元/平米，可另选精装修3500，因为价格比较高，所以卖的也慢。

又比如世界城香榭丽舍，8月份推出78-120平左右两房和三房，带装修销售，备案均价约22000元/平，外加3500的装修，超出大家的预期值，所以开盘也卖的一般，544套房源也未日光，只好打95、97折，现在还启动了分销。

光谷的优势在于有产业支撑，白领阶层多，所以购房需求旺盛，教育资源集中在武昌片区，大学生毕业如果留在武汉，一般主要的就业机会也是在武昌。

不过，光谷的房价有些超前发展了，增速明显快于别的区域，这会挤压人才流出，后续光谷的回调不可避免。

陪我一起看房的小金说，他2个武汉理工大学的同学2012年毕业，都在中建三局，一个在武汉，基本工资三千，年薪8万；一个在深圳，奖金十多万，一年税后30万，收入差三四倍。深圳的同学2016年买了个七十平米的房子，单价四万多将近300万。

当然，四万多在深圳是关外了，大概相当于武汉的三环外。

从中介机构了解到，目前购房者主要是首次置业的小年轻买来结婚的刚需为主，购买力偏弱，二手房因为评估单价低，所以首付40万左右，只能买总价在100万左右的房子，而新房三十万就可以买100万的房子。超过140平米以上的大户型二手房很难卖，能买的起这种房子的资金量，至少在300万左右，改善型需求要先卖房才行。

光谷已吸纳小米、腾讯、奇虎360、华为等多家知名企业来此建立第二企业总部、基地或研究院等，IT从业月收入一万多算高收入，但一个家庭买套300万的房子，月供在8000-1万左右，压力也不小。

三环外的二手房也开始在降价了，比如三和光谷道，目前有一套放盘120平米195万，（另外税费5万，中介费2.5%），而7月成交的是205万，降了十万。因为周边出来了几个新楼盘，对二手房价格有拉低。

现在买卖双方还处于僵持阶段，所以跌价还不多，只降了一千左右，据中介说，有点降幅的业主有些是因为要换学区房，有些是因为工作调动，卖了去一线城市买。

——武昌——

武昌给我的感觉就是一个大工地，区域还处于大改造升级中，车流人流密度大。

武昌核心区最高价代表楼盘，万达御湖壹号，位置确实非常好，但价格不友好，3.8万带装修，在售220平米、255平米，一套房子起码要八百多万，这种购买人群恐怕只有武昌的公司高管能买的起。

南湖，保利大都会，前期卖到2.8万带3500的装修，10月开盘2.4万带2500的装修依然没有日光，降价说是产品不同，但我觉得本身前期价格就太虚高了，业主们至少光荣站岗三五年以上吧，旁边2013年的次新二手房保利蓝海郡，同样是湖景房，9月份最新的一套91平米3房成交价200万，单价21900元/平米，但成交周期明显拉长了，放盘120天才卖出去，相比挂牌价降了10万。

南湖保利中央公馆，2015年时八九千一平米房子随便挑，2016进入抢房时代，一年翻了一番，年尾涨到1.8-1.9元。2017慢慢涨到2.2-2.3万，2018三季度稳定在2.4-2.5万/平米。

白沙洲，虽然目前还是不毛之地，陪同我的武汉小伙伴说那边交通路网不发达，以后很可能会堵塞出不来，但我觉得价格和地段才是王道。

首先它是三环内，最后一片干净的住宅处女地，好规划开发；

其次因为政府严格限价，价格较低，1.3万左右带精装，二手房在1.6万，倒挂两三千，最起码相对比较安全。

虽然现在配套和环境不如一江之隔的四新，但价格便宜是优势，交通和环境在规划上以后都会有改观。

去看了万科云城的展厅，下个月开盘，地价九千多，估计不止卖到1.3万吧，政府要放开这种地王的限价了。

青山，中冶39大街毛坯备案价20500元/平米，另外带3500的精装修，2.4万/平米，价格不便宜，所以一直有房源在售。

销售经理跟我们坦言，2万以上的精装修楼盘今年下半年来开盘就没有清盘的，行情确实没那么好了。

“现在200套房，能蓄200组客户就可以开盘了，开盘能去化8成就算不错了。因为行情不一样。投资的那股风过了，刚需改善的人都在四处对比，因为大家觉得至少不会涨，所以都不急于下手。”

而中介告诉我，附近的中建开元公馆，2016年新房卖1.3-1.5万，而去年今年成交价都在2.2万，并没有涨，如果投资，算上中介费税费利息，转手卖出去也没钱赚。

——汉阳——

从白沙洲过江来到四新片区，发现非常宜居，路面环境焕然一新，与武昌给我的印象截然不同，人口密度也相应的要稀疏很多。

价格也比较公道，招商公园1872，14300元/平，国博新城2014年首开7700元/平米，新房涨到现在1.5万带装修，五年翻倍算正常吧，但暂时无房源在售。

跟中介了解到国博新城二手房1.7-1.8万/平米，一年来稳定在这个价格，这段时间有点小降，90平米155-160万，降了几百块，但看房者寥寥无几，有价无市。我估计后续是二手房继续降价，填平倒挂空间甚至低于新房。

另一个新盘城投四新之光，毛坯1.3万，现在只能买120平米以上的改善型房源，二套首付五成，利率上浮35-40%，这个盘价格是比较便宜，但据拉客的大妈告诉我，因为是毛坯房很抢手，虽然明面上是网上抢房，但暗地里还要收茶水费，这也是当下少有还收茶水费的一个盘了。

走出这个售楼处时，被守候在门口的大妈拦住了，非要拉着我们去看别的项目，于是顺便配合她去王家湾看了三个盘。

一个是铭悦芳华，1.4万加2500精装，价格偏高；一个是保利香颂，1.7-1.75万带2500装修，价格更高，去年到今年涨了一千块；一个是保利星河九州，1.55万带装修，有几个不利因素，公墓、垃圾发电站、变电站。

这些楼盘需要请大妈们出来费劲拉客的原因，也是因为性价比不高，我个人觉得他们虽然在王家湾商圈，但我从地铁布局和地段来判断，感觉要比四新片区差，但价格却比那边高，不合理，因为商业配套是可以在后期随着人流布局的。

后来又有几个大妈求我们帮下忙配合他们完成一下任务，真是行情日下。

——汉口——

汉口，传说中武汉有钱人集结的区域，小商品经济发达的片区，房价最贵的地方。

我们去看的二环线楼盘，中城悦城，2.58带3500装修，价格偏高，不好卖；

二环线边上不远的远洋万和四季，单价2.15万，大户型价格更便宜点，1.9万，准备开140多套，认筹也只有一百多组客户，蓄客并不理想；二环线再往东的万科汉口传奇2.2万带装修，价格差不多，都形成了竞争压力。

潜在新盘多的片区，有竞争压力的，大可不必急于下手，等着开发商竞相降价打折卖吧。

最后看了武汉最顶级的富人区，武汉天地，也已经降价了。

跟附近的中介聊了聊，武汉天地2015年就卖到3万/平米，起点非常高，去年最高峰卖到6-6.3万，现在回调到5-5.5万/平米，这样看相比2015年的起点价，一倍都不到了，比普通住宅的升值幅度还不如。

武汉的顶级豪宅为什么会回调这么快呢？

中介说，主要是因为滨江商务区还有很多4万多的新盘，另外武汉天地的云端新盘后面也要开，同一个开发商，只是物业费贵些，一个月6块/平米，但毕竟是新房，还带精装，单价不到5万，所以拉低了二手房价格。

云端有两三百套房，很多人在等，有钱人还是有很多，汉口各种批发市场，小商品经济发达，小老板多。

不止是价格下跌，成交量也萎缩明显，这家中介店2016年一个月的中介费能赚300万，2017年下降到90万，今年只有二三十万，一年下几个台阶，这算是中介行业的一个缩影吧。

2

投资客离场

整体而言，四大区域跑下来，对武汉楼市有了基本了解，2015年武汉房价开始起步，2016年进入疯抢时代，一年翻番，2017、2018年蜗牛爬坡，今年三季度开始高位横盘，有价无市。

据武汉房天下数据显示，10月二手房挂牌均价为18643元/平，环比9月轻微下跌0.74%，基本持平。同比去年10月上涨1.71%，小幅上涨。

9月计入统计的76个住宅类项目中，共推出24163套商品住宅，其中只有25个项目开盘当日售罄，“日光盘”比例大幅下降。

根据开发商和中介们的反馈，今年年中后，武汉楼市就没有那么火爆了，以前是秒光，都要茶水费，经过过去两年半的疯狂，买房的人消耗了很多。加上政府调控后，市场需求也少了。

据统计，武汉市房管局发布数据显示，9月份武汉批准预售新建商品住宅30020套，而成交只有12914套，同比下降21.03%，环比下降22.69%，平均放出2.3套房卖出一套。

户型超过140平米，总价超过300万的房子，入市门槛太高就不好卖了，这意味着武汉大多数有钱人已经耗尽了，投资客在离场，剩下刚需和刚改在观望，因此开始同大多数二线城市走向趋同，即市场分化，高性价比的楼盘依然受欢迎，而低性价比的楼盘开始滞销。

武汉楼市实际上在2017年初有过一段调整期，但后来又加入抢人大战，包括大学生可以低于市场价20%买房的政策，这又制造了一大批需求，继续支撑市场，毕竟武汉的高校太多了。数据显示，今年1至8月，武汉市留汉大学生近30万人。实现大学生落户10.62万人，比2016年和2017年同期增加6.59倍和1.04倍。

今年下半年还有个新情况，政府在逐渐放松限价，对2016年、2017年出的那些地王给予通行证，以前那些低价地卖完后，就给高地价王放行，让他们以市场价去卖。

这样的结果是什么呢？新盘不再便宜，当一二手价差逐渐消失后，便失去了投资价值，没有了套利空间的驱使和诱惑，投资客就会退场，剩下的只有刚需和刚改。假如新盘按市场价卖不动，那开发商到时候自然只能被迫降价，卖的动，那就是刚需吃亏。

比如武汉东西湖区的融创观澜府地价一万多，高层毛坯备案价13900-18500元/平，外加3000元/平精装修，冲破吴家山板块2万元的价格天花板！而目前这个版块最贵的次新小区海林广场也只有1.6万/平米，其余大部分都是1.3万，2万多估计也很难卖的动。

另外，据了解，近期武汉三环外开盘的几个项目也开始卖不动了，主要问题在于项目位置稍偏远，而价格不具备优势，甚至直逼三环内低价项目，显然高估了。

比如汉南区这种偏远的区域，虽然不限购，但是价格也不便宜，楼盘又多，碧桂园凤凰城卖9300带1800的精装，就一直卖的不太理想，中介四处宣传买房返佣金。

目前，武汉楼市新建商品住宅库存约13万套，按目前的销售速度，去化周期有12个月，已经是供需平衡了。

以前大家抢房的时候老说房子不够卖，房价还要涨，我总是跟你们强调，政府加大土地供给量到入市，需要一年到一年半的时间，从调控到见效一定是需要时间的，量在价先，先是成交量下降，然后才能轮到价格下跌，等房子上市，需求提前释放完毕，届时需求不足，房源供过于求，就是房子降价的时候。

武汉房管局近期通过对全市商品房项目进行清理，预计今年第四季度，武汉市将有205个楼盘、超过1334万平方米房源可入市销售。

到明年，武汉的去化周期估计会超过12个月，供给量会明显增大。

另外，武汉的利率上浮太高了，普遍上浮30%-40%，非常变态，应该是全国首屈一指，对刚需来说很不划算，我个人建议如果你不是很着急买房自住的话，可以等一等利率下调再买，因为上浮的合同签了，是不会随着基准利率下调而调的。

3

土地开始流拍

2016、2017年各大开发商在土地市场叱咤风云，开价都不眨眼，将一个个地王笑纳怀中，现如今只能暗暗叫苦不迭，虽然政府有意放开限价了，但市场却要转向了。

随着新房市场的下滑，开发商拿地也收敛了，武汉的土地市场已经开始降温，比如一周前出让的5宗地，4宗宅地、1宗商服地，均以底价成交。

而值得关注的是，从三季度开始出现流拍。

流拍1：8月28日，东西湖区吴家山板块P(2018)061地块；

流拍2：9月11日，东西湖区吴家山板块P(2018)077号地块无人出价；

流拍3：10月19日，洪山区南湖板块P（2018）79号地块因无人出价；

流拍4：10月23日，新洲阳逻板块P（2018）093号地块因无人出价；

如果说前面几宗地是因为太偏远，没有地铁，条件苛刻，那这宗地附近有地铁、地块要求较低，也仍然惨遭流拍。

流拍5：10月30日，硚口核心版块住宅用地，P（2018）096号二度流拍。

硚口96号地，在观音桥附近，靠近二环线以内，有2条地铁线，地段肯定是无可挑剔，属于标准的核心区。

但起始价70亿，起始楼面价14471元/平米，盘子比较大，该地块原定于9月29日出让，延迟一个月挂牌，依然没人出价，以流拍告终。

这也说明了房企在楼市转向的关口，对后市预期不太好，开发商资金又都紧张，融资困难，资金成本高，都不敢贸然拿地，地主家余量不多，拿地也要精打细算，小心谨慎啦。

因为这宗地周边的新盘如时代新世界、新华尚水湾，均价在2.8万/平米左右，还不一定卖的好。

土地一旦开始流拍，后面地价就有可能下降，政府地卖不出去，就得主动降价卖啊，跟厦门学习，新房价格也就有了进一步下降的基础，以前老说面粉比面包贵，那面粉便宜了，面包总该降降吧。

武汉最近已经出现有房企资金链断裂的情况，硚口区汉水岸1号楼300户商住两用的房子，本来应该交楼了，结果2年了连网签都没办理，开发商资金断裂把房子抵押给基金公司了。

所以大家千万别买小开发商的房子，在楼市下行期和去杠杆周期中，小开发商的楼盘容易暴雷。