楼市库存半年考：宁波的房子不够卖 三亚的房子仍“凉凉”

编者按：本文来自“每日经济新闻”，作者：包晶晶 ，36氪经授权发布。

疫情给各大城市新房库存半年考出了一道“附加题”。

易居研究院昨日发布《百城库存报告》，说出来可能不信，上半年库存积压最严重的并不是武汉，而是福建漳州；最不够卖的，也不是深圳，而是宁波。

漳州去化周期达45个月 是宁波的20多倍

上半年，100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米，而成交量为22392万平方米，总体上呈现了供小于求态势，但同比来看百城库存规模仍增长6%；新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月，这也意味着市场消化完这些库存的时间大于1年。今年上半年去库存周期数据总体呈上行态势，且明显超过了2016～2019年的低位水平。

在半年考之际，城市间显现出了明显分化，报告显示，三四线城市库存风险正在逐步累积。上半年存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个都是三四线城市，说明此类城市面临较高的去库存压力。比如漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存周期均超过40个月，烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州则均超过30个月。

相比之下，宁波的去库存周期只有2.3个月，赣州、杭州均不到4个月，成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山则均在6个月以内，大连6.1个月。

易居地产研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“原因有很多，有些城市是市场交易不好、有些城市是近期供应增加、比如三亚一直是限购严厉，投资需求减少，所以去化周期比较长；武汉则明显受到疫情的冲击，还有一些城市随着疫情减弱会好转，部分城市则会持续承压。”

“香河明显已经进入了存量房时代，新房供应需要特别警惕。”严跃进说。

也有部分城市，报复性复苏来得特别快。今年3月，疫情控制稍显成效，宁波各家售楼处就恢复了“小阳春”该有的样子。宁波海曙区某高端楼盘置业顾问李兴曾对记者表示，“看房的特别多，周末更是热闹得不得了。平时每天成交一两套，周末能成交十几套，这样算起来一个月成交80~90套。而去年‘小阳春’行情时每月成交量为120套。”

据国家统计局数据，6月宁波新房价格同比上涨6%，二手房同环比涨幅跻身TOP10，分别为8.6%和1.2%。除了宁波，存销比最低的的城市中，杭州、成都上半年市场也呈现强劲复苏的势头，甚至出现“万人摇号”的场面。

严跃进指出，“总体来说，去化周期是衡量一个市场消化能力的，周期过短说明该城市楼市过热，需要防范炒房抬头；周期过长也对市场有一定危害，还是要把去库存放在最关键的位置上。”

警惕资金流入二线城市楼市

值得注意的是，100个城市中，有61个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等。

记者注意到，部分库存上升较快的城市，房价上涨也异常活跃。国家统计局7月16日发布的70城新建商品住宅住宅价格变动情况显示，呼和浩特以同比涨幅12%居全国第4名，南宁房价同环比涨幅则分别为第6和第8名。

社科院财经战略研究院纬房指数显示，资金已经开始流入二线城市楼市，6月份27个二线城市样本中，房价环比下降的仅5个城市。除宁波外，南通、成都等城市涨速显著上升，东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

“在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。”社科院住房大数据组分析其中的原因认为，“这间接为部分城市低迷的楼市注入了一剂兴奋剂。”

住房大数据组预测，2020年下半年，为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价，在限贷失效的背景下，更多城市将步随深圳升级限购政策。

克而瑞则认为，随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕，加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级，短期内的市场大热恐难以延续，未来整体供求以稳为主，7月库存规模仍将保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落；而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。