房子没涨，就是在跌

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

最近有一个朋友把房子卖了置换。于是在一起聊天的时候，朋友开玩笑的吐槽了一句：即便自己的房子涨幅翻了一倍，卖了之后才发现，并没有赚什么钱

这不是关键，关键朋友接下来的这句：未来，想要靠房子赚钱，可能越来越难了

我还蛮好奇朋友有这样的感悟

于是在接下来的一个多小时时间，我和朋友一起，核算了一下房子的具体账目

01

买入265万，卖出550万，看似赚了一倍多，其实并没有这么多

首先，我朋友是2014年下半年的时候，购入的金桥附近某二手房，不足90平的两房，当时的购入价是265万

因为是二手房，当时所有的增资税和个税什么的，都是我朋友这边，也就是所谓的下家买单

也就是说，2%个税、5.3%的增资税、1%契税加起来，差不多有将近15万的费用，再加上2%的中介费

也就是说，除了所谓的房价，其他的附加价格在20万左右

其次再说房子的贷款

买这套房子的时候，朋友是首套房，所以首套房的贷款应该是3.5成，当时朋友这边首付款充足，给到了100万的首付

然后选择了花旗银行纯商业贷款165万，贷款期限为360个月，当时的利率是5.3710%（不要问为什么不选择可以使用公积金的国有银行，有时候流水，或者工资证明等原因）

所以在一开始，朋友每个月的房贷大概是9310元/月

差不多还了一年左右的时间，到2015年经历了几次降息之后，到2015年年底的时候，房贷降到了8011元/月

所以差不多截止到卖房之后，一共是还了59万左右的房贷，其中的本金只有16万多，利息部分是43万

也就是说，房价265万，只是我们看到的房价，其实你的价格是要加上附加成本，比如二手房的税费，还有这些年的利率，这时候，房子的成本是328万

还没结束，这还没算上这些年，通货膨胀

现如今物价不断上涨，货币的购买力也逐渐降低，在通货膨胀下人民币每年都在贬值，只是贬值幅度不会过大

首付的这100万，放到一年之后会贬值多少呢？

最近10年平均M2增速为15.55%，GDP平均增速为8.72%，按照通货膨胀率CPI≈M2增速－GDP增速的公式，我们可以得知最近10年的平均通货膨胀率为6.83%

我们按照官方的预测，假设2019年M2增速为8%，GDP增速的中位数为6.3%，那么100万一年贬值幅度约为8%-6.3%=1.7%

由此可以算出100万在一年后大约贬值为1000000/（1+1.7%）=983284元，缩水1.6715万

总而言之，以上的预测数据说明这样一个问题：在100万一年什么投资都没有的情况下，你亏损的钱差不多在1.7-6.4万元之间。

反过来也就是说：

100万放在手上，至少你要保证每年的回报率在7%可以保本

那100万，5年后，差不多你至少保证连本带息在140万，你才不会亏本

最终，我朋友这套房子五年下来的总成本是370万左右

那么我们来看下，我朋友的这套房子卖了550万，其实，刨除了真正的房子成本以及通货膨胀的费用之后最后利润在180万左右

这，还是在房价翻了一番，差不多涨幅在107%之后，得出的价格

那么你可以知道，未来，房价翻倍的情况几乎是不太可能出现的，甚至很多房子涨幅也都非常有限

02

那么，涨幅多少，你是不会赔钱的呢？

就算按照我朋友的这种情况，差不多就可以看到，本来265万买的房子，结果最后算出的总成本下来，达到了370万，比我们认知上的265万多出来105万，占据买入价的40%左右

按照这种情况，5年房价的涨幅在40%左右，才是保本的，超过40%你才有可能赚钱

当然，有人会说，你说这是二手房呀，个税，中介费等乱七八糟的费用太高，无形中增加了购房的成本

那么我们从实际案例，来倒推一手房案例

比如我这个朋友，一开始购买的是一手房，那么他的购房成本是怎样呢？

一手房的房屋成本与二手房的房屋成本唯一区别就是个税、中介费、增值税，依旧按照我朋友这种，差不多是17万

其他成本保持不变，房屋总价265万+1%的契税+房屋维修费等，差不多是270万

那么后面你所还的贷款成本都是一样的

那么这套房子的成本价格最后是353万

但是！为啥要有但是呢

我们这里说的是刚需，所以我们假设这套房子是唯一住宅，那么在买一手房的时候，虽然省去了个税等成本，那么你还有加上期房期间的租房成本，差不多2年左右的时间，租房成本也要十几二十万了

这还没完，新房，你还要加入的一个成本就是家具家电成本，最少你还要加上20万左右的家具家电成本，因为你最终卖房的时候，大部分家具家电基本也不会带走

也就是说，即便是一手房，要保证这套房子五年的时间涨幅在46%以上，可以保本

03

那么对于投资客呢？

因为之上，我们都在说一套房子五年内自住的情况，对于一部分投资客来说，房子拿到就是可以出租的

我们也按照五年的时间来计算下

比如，这套房是二手房拿下，那么拿到之后，就可以直接出租

这套房子，按照朋友小区的租房标准来说，一开始的租金是在6000元/月，现在大概是在7500元/月

那么我们折中就算一个月6800元/月，五年的时间，差不多是40万左右

那么在之上我们算出二手房房屋成本的费用中，刨除40万的收益，房屋成本在330万左右

这样算下来，对于有房租收益的投资客而言，这套房子在几年内的增幅，只要超过25%，就可以保本

所以，对于投资客而言，只要房子能够出租，对于房子的涨幅要求会低得多

如果要是一手房的话，那么依然是空置期2年左右的时间，加上再添置一些家具家电，算下来整个下来，整个房屋的涨幅在32%以上，才能保证不会亏本

当然，我并不是说，所有的房子，都必须要涨幅至这个数字才不会亏钱。而是在测算的时候，这些隐性的条件都要考虑在内

04

房子没涨，就是在跌

因为同样的价格，你已经白白付出了一两年的利息

如果没交房，还有一段时间的租房期

其实你会发现，在2016年之前买房的，多多少少都翻倍了，就像我朋友碰到的这种状况

但是仔细算一笔账下来，你却发现，看似房价涨幅翻倍的情况下，刨除隐性的支出之后，其实这个房子的涨幅是没有看起来那么多的

后面，整个楼市大环境也好，政策把控也好，房子都不可能有之前那样的涨幅空间

买房普涨的时代已经结束

一套房子可能会花掉我们六个钱包，占据了家庭资产的大部分资产，但是我们在买房的时候，只是很短很短的时间去了解

未来，你所在的板块，涨幅小，就会有赔钱的风险

但如何买到一套具备升值潜力的房子，买房之前的知识储备甚至常识了解就很重要

这也是为什么你突然会发现，以前大家都是按区域买房置换，现在开始满上海买房

曾经我在浦东做过一个项目，位于周康板块，当时我们研究的客群中，发现大部分刚需客来自于张江，而置换客也都来自三林上南等。外区域客也有，真的不多

但是现在，你很难做到这种统计，你会发现，除了区域客之外，即便是刚需，也有满上海买房的

张江男，也有可能买大虹桥，浦西的土著，也愿意跨江来到前滩看一看

大家的眼光，都开始聚焦在，有潜力的板块中

05

这也是最近内环盘遭哄抢的原因

大家都觉得说，为什么在内环的豪宅认筹比都高的吓人，怎么这么多有钱人！

还有怀疑是不是这些盘都是找托排队，故弄玄虚

其实这些热卖的内环盘，都具备一个很重要的因素，那就是推出了低总价的小户型，降低了内环上车的门槛

但其实背后，是大家开始，在力所能及的范围内，对占据绝版核心位置的渴望

这种逻辑说不出什么道理，但是很多购房者都在押注这些为自己降低焦虑感，对地段如此，对学区如此，对低总价的思考也是如此

所以你说说，买房有多难，辛亏我没多少钱，不然要愁死