房子里的产品革命

对房子的最初印象是什么？不同时代的人会有不一样的答案。

上世纪六七十年代，摆在人们面前最重要的任务是解决温饱、加速发展经济等问题，工厂车间、田间地头是人们找到新生活意义的地方，对于居住的要求则普遍不高，在嘈杂拥挤的筒子楼里拥有几代人一起遮风挡雨的空间，空气中弥漫着的柴米油盐和家长里短，就已经足够见证幸福。

随着近十多年来国民经济迅猛发展，人们收入水平稳步提升，“家”仍旧是储藏人们幸福的私有场所，但房子被赋予的意义却越来越多，卧室里的衣柜收纳了女主人的“扫街”成绩；客厅也不再仅仅是一家人围着看电视的空间，VR游戏、投影电影等娱乐活动开始从街头进入客厅；同时，不知不觉间人们对洗手间的数量、面积的要求也越来越高，洗漱的仪式也变复杂了。

从红砖墙的楼梯房，到花园洋房、精品别墅、loft空间……欧式家具、托斯卡纳风格下沉，新中式建筑、南派园林的回归，日渐丰富的设计，也意味着房子经历着一场又一场产品革命。

与此同时，人们拥有房子的途径和形式也在发生变化，集体用房、福利分房、商品房、政策房在不同时间阶段出现。如今，从「居者忧其屋」到「居者优其屋」，房子的边界又逐渐向外延伸，科技、智能、互联网、云计算……诸多属性加持之下，一次新的住宅产品革命正在开启。

从物品到产品的「跳跃」

什么是产品呢？

从定义来看，产品是为了满足市场需要，而创建的用于运营的功能及服务。一件物品要满足两点才能成为产品：拥有市场，且可运营。而产品属性是其成为商品的前提。

从这个定义来看，房子并不是一开始就作为「产品」存在的。

在很长一段时间内，人们在日常生活中对房子的要求非常简单：满足基本居住需求即可。人们有着单纯的想法——「有啥住啥」：它可以是北京城的四合院，可以是陕北的窑洞，可以是条件差一点的土胚房，也可以是小城市里砖砌的小瓦房……在一个固定的物理空间内挤进去一家人，它就成了“家”。

在那个人均居住面积只有4.5平方米的年代，大部分住宅建筑是颜色单一而又低矮的楼梯房，房子更多的是扮演着满足生活基本需要的「物品」，是凑合着住的「容身之所」，是一个遮风挡雨、放置床位的地方。且房子的流通率极低，也谈不上产品的迭代和更新，大部分人的居住愿望只是有一个独立的房间/床铺和几件新家具，这种情况一直延续到70年代。

上世纪80年代左右，市场化的力量开始从南方逐渐蔓延，城里的高楼不断增加，「筒子楼」沿街而起，成为一座城市开放与否最鲜明的代表。一条长长的走廊串联起大大小小无数个单间，走廊两端通风，状如筒子，故称【筒子楼】。一家几口人挤在一个十几平米的小单间里，厕所和淋浴间多数只能几家共用；走廊里油盐飞溅、人声鼎沸，生活过得拥挤、热闹，当然也几乎谈不上私密和自由。

当时也以福利分房为主，而如何分配的主要依据就是房子的面积。但，房子从物品到产品，再到商品的时代就这样悄然开启了。

1979年冬天，中国第一个商品房小区「东湖新村」在广州打下第一桩。它是一个外销项目，面向的是在内地做生意的香港人，但也正是境外购买者对居住需求的领先认知，让内地看到了自身在产品上的差距。

整个80年代，内地都在学习香港、日本、新加坡等国际社会的经验，上至土地出让形式，下至小区的理念和户型设计。市场化的力量如星星之火，逐渐点亮了国内的大中小城市。在国内30年几乎未变的人均居住面积和产品设计慢慢变成历史，房地产的产品进化迎来了真正的地产黄金时代。

住宅产品革命

市场化开闸之后，人们积累了三十年的需求开始爆发，并快速演化。先改变的房子的空间设计，从「挤」到功能分区；然后改变的是居住理念，社区、科技、物联网纷纷登台，房子从一个“小空间”，变成了大世界的一个端口。

首先是房子整体变大。80年代之前，内地的楼房很少有80平米以上的，一套50多平米的住宅就可以做成功能俱全的两居室，但之后开始出现80、90平米的房子，甚至是130㎡、140㎡的三室、四室。

其次是卧室变大了。也许是一家人挤在一张床上看电视的记忆太深刻，80、90年代出现的楼房中，卧室在15平米以上，甚至20多平米的比比皆是。与大卧室相对的是「小客厅」，通常不到10平米，和厨房的大小接近，只是充当了一个从户外到室内的过渡作用。

房子内部属于社交的空间很少，因为在经济市场化之前，社会关系仍以熟人社交为主，交际范围也十分有限，并不需要纳入房子设计的考虑范畴中。

之后随着人们财富的积累和社交、改善需求出现，房子又迎来了「大客厅」、「多功能」时代，房子不再是一家人睡觉、吃饭、看电视的地方，它的资产属性、私人领地的专属感、生活方式升级要求开始彰显。

满足了居住硬性空间的要求之后，人们开始追求建筑形态的潮流化。曾经有一个时期，典雅的法式、华丽繁琐的英式、冷峻的德式、浪漫的托斯卡纳风遍布全国。楼盘的名字要么是追求洋气的：卡布基诺、时代国际，要么是返璞归真的：灵通观、长安驿。

人们需求的差异化越来越大，一个大卧室，或者大厨房已经不能满足所有人的要求。房子的居住价值逐渐从空间向生活领域延伸。

互联网时代的「价值跃迁」

90年代之后，对全社会影响最大的行业也有两个：一个是互联网，覆盖全国90%的人口，在当时很多人的认知里，互联网即是科技的代名词；另一个是房地产， 20年摸索尝试之后，迎来了20年的大爆发，凡是从事与房地产沾边的行业，都会条件反射般地将它跟“富有”挂上钩，房地产对整个社会的人群结构产生了深远影响。

回到房子本身，已经在「大」和风格上充分演绎之后，行业也在思考「未来的房子还能怎么变？」当互联网大潮席卷主要城市，科技自然而然出现在视野中。

1999年国内第一个使用科技系统的大楼在上海外滩建成。2002年，第一次有人尝试在住宅里面加入科技系统，让房子和新技术相结合。

【科技住宅】最早源自欧洲，因为大工业时代带来的雾霾等极端天气和节能需求，德国、英国等国家进行了大量研究，创新了一整套科技系统用在住宅中，用来保障一个温度、空气相对舒适的小环境。

在住宅的物理空间属性之外，第一次开始有人尝试在私属的环境中改变空气、温度、湿度、水等并不属于房子，但是人们生活必需品的东西，最终把环境资源和房子融合成一个整体。

相比传统住宅，科技住宅能够防备雾霾侵扰，不用烧煤、开空调就能在一年四季保持相对恒定的温度区间，还附带有加湿、除湿功能，可谓是在居住体验和健康、节能上首次有了革命性的提升。

但科技住宅的一些特点也在挑战人们千百年来养成的居住习惯，比如不能开窗通风，因为会破坏室内微循环系统的平衡性；第一、二代产品窗口比较小，与人们居住习惯的沿革趋势不符；造价相对较高，在高房价上又增加了新的购房成本。

不过，这些来自市场的反馈声音也仅仅意味着：科技住宅是传统住宅的升级产品，但它本身也需要不断迭代升级，就像第一代商品房的「 大卧室、小客厅 」一样，很快会有人提出更好的解决方案。

探索「智慧时代」

经过了初期大约十年的「引进」、局部升级之后，科技住宅在国内开始走进一条独立发展、面向市场需求进化的道路。

2016年，葛洲坝地产发布了进军科技住宅的战略，当时还很少有人能察觉到这家因建造国家级工程的央企，正在尝试突破科技住宅的常规范式。

葛洲坝地产判断，未来的地产企业在规模化的基础上，需要有超强的产品力才能制胜，而从长期趋势来看，产品需求和人的价值观趋势是一致的，企业的研发设计需要选择一条超前的产品线，把握未来走向，找到一次跨越式发展的路径和契机，而科技住宅符合这个要求。

同时，用户需求也越来越细分、越来越个性化，能否提供一个一揽子的整体解决方案就是未来产品之间形成差距的主要原因。而在用户需求端，随着气候、购买力、物联网的发展变化，用户对健康和舒适度要求也会也来越高。

此后不久，在朗诗与科技住宅工作相伴了十三载的于昌勇加盟葛洲坝地产，担任研发绿色健康板块的总负责人，并逐渐将涵盖绿色、健康、智慧三大类别的108项科技住宅技术逐一展示在公众面前。

于昌勇认为，在科技住宅方面，中国并不需要从零开始再走一遍发达国家的研究路程，而应该「引进、消化、吸收、再集成」，最终形成自己的核心技术和专利，完成超越。

葛洲坝地产分析了国内的市场和用户需求，得出结论：科技住宅在国内已经有了从0到1的经验，但在平台系统的集成、子系统接口的标准化、对居住需求的适应性和智慧系统的实用性方面还有很大的进化空间，葛洲坝地产应该避开之前的科技住宅太追求科技纯粹性的“伪逻辑”，围绕用户需求做出最优的产品。

制定产品驱动战略之后，葛洲坝地产先在台前推出了「智慧集成屏」，在幕后，自主研发了能实时汇总数据的「能源管控平台」，还有许多除湿、除霾的解决方案和软硬件设备正在研发中——俨然从一家传统地产开发企业变身成为一个科技产品公司。

葛洲坝·北京中国府实景

葛洲坝地产的产品更向用户需求靠拢，比如，有更大的开窗面积，不用让视野和采光为科技让路；新风换气速度更快，室内的空气新鲜度更高；智慧大屏偏重实用，而不仅仅是室内各种指数的展示面板等等，严格遵守着「理念上的创新必须要有实际支撑的创新产品」的原则。

很长一段时间里，葛洲坝地产大大小小十几个会议室都排满了档期。技术、设计、精装、营销等各个部门、各个条线的负责人都聚集到一起，大到毛细管网的铺设，小到卧室和客厅的插座放高还是放低、要不要留USB接口，都能成为会议的主题。

这种「强迫症式」的精益求精甚至传导到了施工前线。为了保证科技住宅各项工序的有效实施，在葛洲坝地产项目上可以见到「工艺工法样板间」，把房间里的每个剖面都清楚的展示，让每个工人都清楚作业的标准化流程和施工质量要求是什么。

从高标准、高完成度、更贴近用户需求的产品基础出发的同时，葛洲坝地产还在研究科技住宅发展的边界：如何与人们生活中的更多需求结合，同时又做到带来便捷又不干扰使用者。一方面，葛洲坝地产在整合互联网、科技等各个行业最优秀的企业一起，平等共赢地去研发房子里的未来科技；另一方面是连接细分领域领先已经存在的技术和资源，做好房子功能的延伸。

葛洲坝·南京长江尊邸实景

从2016年以“科技范儿”的地产企业初次登场，再到2019年的锋芒毕露、2020年的水到渠成，葛洲坝地产一路“火花带闪电”地冲到了科技住宅发展的最前沿，甚至和其它大型行业的头部企业一起深入产品技术研发，将触角探出去，去感知科技发展的未来。

「没有完美的设计，也没有完美的房子，我们都习惯了要不断的去裂变、去发展」，葛洲坝地产的工程师们认为，房子的产品革命已经在路上，对于身处其中的人而言，改变与探索已经成为常态，未来的世界将会超出今天多数人的想象。