上海的房子，越贵越好卖！这种房子会更抢手！

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

当前有个热点现象，大虹桥的别墅正在快速的去化，比如金臣颐墅、虹桥御墅等，而且从二手房市场看，成交周期也大大缩短，整体跳价都特别厉害，这个月买比上个月基本就是多了50万。

在不知不觉中，上海整体的购房逻辑正在发生改变，以前我们总是鼓励大家要买小一点的面积段，因为小面积单价相对大面积涨的更快一些。

但是，随着上海这一轮房价的猛涨，我们意外的发现，在大虹桥区域率先突围且涨幅喜人的，竟然是大面积的别墅类产品。

上海大面积的平层或是别墅类产品的未来会怎样，为什么会出现别墅爆火的局面，其他城市也会遵循这样的规律发展吗，今天我们借着一线调研的实际情况，跟大家聊聊这事。

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一样东西在一段时间内热销，很重要的一个原因是市场预期发生了改变。

对于上海楼市而言，很多人的预期是上海大面积的别墅将越来越少，小户型将越来越主流，这与相关的政策有关，政府前几年颁布了一项政策，叫“7090”政策：

在所有新建项目中，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，多层住宅建筑面积不大于90平方米。

制定这项政策的初衷，当然是好的，因为一二线城市的土地 越来越紧张，控制每套户数的面积，自然就能造出更多套的房子，控制住了面积，也就相当于控制住了总价。

但是，大家换过来想一想，ZF鼓励开发商做小，这样一来，改善导向的大面积产品就会逐步减少，但是这部分的需求并没有消亡，而是在不断增长。

很多买别墅的朋友告诉我们，他们的判断就是上海未来别墅类的占比一定是越来越少，大面积产品一定是越来越稀缺。

还有一个原因导致别墅热销的，就是疫情。我们很多人所能感受到的是疫情对于经济大环境和各行业的影响，但其实在不经意间，疫情正在悄悄的影响着很多人的买房决策。

我们调研过多位购买别墅的朋友，他们的回答惊人的一致，疫情的封闭让他们真正感受到前期的居住环境是多么的局促，因为面积小了，人整体的居住感受其实是很差的，所以家庭关系也会出现一定程度的紧张。

所以，家庭面积与家庭关系其实是呈现了一定程度的正相关的，所以经历过疫情后，部分人群开始更加关心房子的功能空间有多少个，能不能遛狗，屋外有没有自带的小花园等等，这些其实都让大家对于别墅类产品有了更多的需求。

别墅类产品热销的第三个原因，是因为投资性需求正在减少，改善型需求不断激增。

随着经济环境的不断改善，大家对于自我的居住环境会更加关注，而且随着房住不炒政策的不断深入，想要像前些年那样闭着眼睛买房然后依靠房产逆天改命的时代已经过去，很多投资客在前面3年买的房，算上房贷利息及通胀，不仅没涨，反而其实是亏钱的。

所以对于很多人而言，投资的逻辑会慢慢下来，自我实际居住的需求会渐渐走强，这就会导致一个现象，很多人买房，放在第一位的已经不是房子能不能涨，而是房子住的舒不舒服，能不能满足未来5-10年家庭的居住需求。

跟大家说件真事，有两个买别墅的朋友，做了十几年中介了，前期都是引导大家如何更好的买投资性房产的，但在这一次，两人都不约而同的转身买了套大虹桥别墅类产品，他们购买的原因也很类似，一个人一辈子，总要住上一套自己真正喜欢的房子。

当然，很多人说，我们也想买别墅啊，但无奈房价太贵了，如果是在上海的话，基本都是千万级别起步的，哪来那么多钱？

对，你说的没错，上海的别墅就是真的太贵了，但不好意思，上海的有钱人也真的很多，而且是越来越多，上海对于别墅产品的购买力，正在快速膨胀。

根据最新公布的胡润百富榜的名单，这一次上海进入百富榜的人数达到了216位，与去年相比，增加了49位。

大家如果有时间，可以去南京西路恒隆广场、静安寺嘉里中心、静安寺芮欧百货等地去看看，大部分的奢侈品店的生意都非常火爆，大家要知道，因为税费的原因，大陆的奢侈品的价格相比国外是要贵大概20%左右的，但哪怕是这样，也受到了很多人的哄抢。

一方面是因为货币放水的原因，导致市面上流出了很多热钱，另一方面是受制于疫情的影响，现在很多钱其实是出不去的，就只能在国内消化，而很显然，房产吸收多余货币最好的蓄水池了。

最后一个原因，可能很多人会奇怪，为什么偏偏是大虹桥的别墅率先起势呢，其实原因我们前期也分析过，就是整个大虹桥，从品质上看，真正能打的房子并不多。

所以这就是为什么很多人没有摇到虹庐湾转身去买仁恒西郊的原因，大虹桥太缺好产品了，因此原先就稀缺的别墅，自然在品质竞争中突围了出来。

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前期我们一直在说，小面积涨的快，不鼓励大家买大面积的产品，这样的逻辑思路目前正慢慢被打破。

下阶段可能出现的情况就是，在上海，贵的会越来越贵，而且贵的项目的涨幅就是要比便宜的项目要多。

小面积产品的供给量其实是越来越多的，而大面积贵的别墅产品，整体的供给却会越来越少。

现在的时代跟以前的时代相比，也发生了很大的改变，以前的时代是大家没房买房的时代，以后的时代是大家有房换房的时代。

而所有的改善需求，随着经济的发展，都是一年比一年迸发，所以从长远看，一二线城市的别墅需求会逐渐增多，但供给受到政策影响会减少，从而形成别墅价格的增长。

但是，很多人可能会问，那大量的三四线城市怎么办，别墅需求也会出现巨大缺口从而导致房价不断上涨嘛。

我觉得不一定。

我们所能给出的建议就是，如果你是在三四线城市，还是要购买100-120平的主力面积段产品的，因为三四线城市的购买力还无法支撑高端的市场，而且我们观测到的情况是，很多三四线城市的顶端购买力，正源源不断的通过各种方式流向一二线城市。

根据发达国家的发展经验看，城市的聚集度会越来越密集，二八定律会越来越显著，80% 的人口会慢慢向20%的城市靠拢，城市房价的峰值会集中在少数的20% 的城市。

所以我们看到深圳前海的豪宅已经能卖到25万-30万每平，很多人会觉得不可思议，但我要告诉你，这可能还远远未达预期，北京上海的豪宅价格，更是还有很长的路可以走。