门头沟地产项目突围样本——中骏·西山天璟

买房的时候，经常会面临这样的选择：是买五环外的四居，还是买三环内的小两居？预算就这么多，品质、配套、面积样样都想要。

鱼和熊掌不能兼得，但是可以最大限度地用性价比来兼顾，比如门头沟这一品牌房企扎堆的热点区域，传统的地域劣势变成了环境优势，距离、配套这些传统硬伤，也在被互联网带来的便利所弥补，更何况，还有便利的交通路网。

从住宅的未来反观现在，自然环境、人性化设计、空间感、文化感、科技属性的占比将逐渐上升，地段红利逐渐减少。 

我们可以以中骏·西山天璟为例，观察一下其中“未来元素”的占比。

环境与配套

背靠大西山临近永定河，戒台寺、潭柘寺、定都阁距离项目都在20公里内，从中骏·西山天璟步行至永定河公园、门城湖公园、永定楼大概只需2-3分钟。  

自然环境是无法替代的先天优势。但也是这门头沟区域所有项目共打的“牌”。不过与其他几个热门项目不同的是，西山天璟位于门头沟老城区，基本的医疗、教育生活配套尚可。作者实地步行测量了一下，从项目到门头沟区医院步行10分钟，项目一路之隔便有雨润发超市，同样步行十分钟可以到达双峪环岛的物美超市，日常生活需求基本可以满足，但高品质的餐饮娱乐配套设施尚缺。

项目所在的区域图

从区域几个项目的配套规划来看，中骏·西山天璟规划有5.8万平米社区商业，相当于580多个100平米左右的商街铺面，计划引入餐饮、服装、商超、娱乐、休闲等业态；华远·裘马四季和附近的中昂时代广场会有共计17万平米的商业配套，共22万平米的商业供应，预计会对未来区域的商业配套有一定补充。

教育配套上，距离800米能到达正在建设的景山学校京西实验学校，该学校为十二年制公办学校，学校实行五、四、三学制（小学五年、初中四年九年一贯，高中三年），预计2018年开始招生。

空间和价格

据了解，该项目主力四居户型，单套总价约820万元起，最高不超过900万元。即使是洋房四居，总价也妥妥控制在1030万元以内。要知道，这个价格目前在北京主城区，能买到的大多都只是两居，顶多三居。

从项目的规划看，共有12栋楼，其中，1-4号楼为200-300多平米的叠拼别墅，5号楼为精装洋房，6-12号楼为精装平层产品。即将开盘的主力户型有117平米、155平米和135平米，全部为四居户型，另有少量100—110平米的三居。

中骏·西山天璟周边目前有永泰·西山御园和华远·裘马四季两项目，都已在去年开盘。比邻而立的永泰·西山御园户型有193平米、201平米和219平米三种面积段，但都是4+1户型，毛坯交房，总价1600万元起；华远·裘马四季采用精装修，据项目销售人员介绍，5月5日项目期房转现房之前的销售均价为65000元/平米，目前正在办理现房手续，价格未知，在售户型只有166平米的四居1套，其余为191平米的4+1户型。

跟其周边项目相比，中骏·西山天璟显然总价更低、面积更小，差异化也更为明显。

户型与装修

从中骏·西山天璟的几个户型图来看，除了各房间面积不一样外，各面积户型的室内格局基本一样，相对经典舒适，均好性大于个性：

1、玄关将两大功能区分开，北侧为餐厅、厨房家居生活区，南侧为客厅休闲区，南北通透区划明确，在日后的使用上会比较舒适。

厨房是典型的「U」字设计，留出的操作空间很大，功能性很强。

经典的眼镜房设计，边户型会有明卫，比较完美。其中，155平米的客厅面宽达到了4.8米，厨房面宽4.4米，视野不错。

中骏·西山天璟155平米户型图

2、在155平米以内的空间内放下四居格局，明卫设计，其中135平米的两间还是南向套房，这样的设计对于居家相当实惠。

不过这样一来，在其它面积上就会有所牺牲，北向房间面积已遭到挤压，目测135平米的书房面积只有7平米多，平时只能作为书房。如果是二孩家庭，需要四个卧室时，摆下一张1.5米或1.8米长的床之后，剩余空间就比较有限。

其次，117平米的户型两个卫生间，一个主卧套间，一个客卫，如果老人住南向卧室半夜起来使用的话要穿过客厅会比较麻烦。

中骏·西山天璟135平米洋房户型图

中骏·西山天璟117、112平米户型图

4、在限价的市场环境下，很多项目已经把精装修去掉，所以该项目的精装修已经弥足珍贵，但囿于价格，精装的标准也相对不高。

比如白墙、不贴壁纸，厨房、卫生间的品牌都比较常见，卫具是TOTO，厨房是方太抽油烟机、消毒柜，橱柜为金牌，据介绍，橱柜后期也可能更换为其它一线品牌。且精装修风格有且只有一种，没有其它选择，所以在看样板间时就要看准了各种配置。对于手头紧张的改善型家庭来说，这种精装档次自然是加分项，省时省力又实用。但对于追求个性化以及更高品质的业主，也许就有点尬了。

园区与服务

带泳池的会所是中骏“天”字系产品的标准配置，位于售楼处西侧地下中庭，还带有业主专享的健身房。

重点说说园林，整体布局是近两年风靡的新中式风格，感受一下售楼中心和样板间的设计，项目大门以清代王府的高宽尺度为原型，高约12米，宽约16米；形式上高大厚重强调仪式感，有“登门望府”之意，标识性极强。

中骏·西山天璟项目售楼处

三进式院落布局，“一进”空间为入园大堂，“二进”空间包含儿童室外活动场地，同时还设有休憩等候连廊、草地、树阵和景石景墙。“三进”空间主要指在别墅洋房区打造有环形健康慢跑步道、老人活动场地，条石铺装的绿地、林木等。

园林设置上分为六进，有前堂影壁、曲径回廊、风颂静亭、映月镜池……据悉还会有丛生元宝枫、蒙古栎、暴马丁香、早园竹、八棱海棠、白皮松、紫薇樱花等珍稀树种，简而言之，就是有树有假山有连廊，曲径通幽。

此等园林的布局和规格已经不低于传统豪宅标准，而未来园区的价值并不在于“豪”，其对于老人孩子的关照，文化的塑造，四季的场景轮换都要有充分的前瞻。

在服务上，中骏·西山天璟作为高端“天”字系产品，将采用“管家式服务”，每一个或两个单元的大堂，由一名管家负责。

比较人性化的是，小区有“四点半学校”和老人活动中心，当业主下午不方便照顾或者接孩子放学时，由管家负责从学校接孩子和照顾，老人则可以在老人活动中心进行量血压等简单的身体检测。

未来住宅品鉴心得：

在门头沟这个地产的“战场”上，没人敢掉以轻心。

中骏·西山天璟在户型设计上充分考虑到改善型家庭的需求，空间利用充分、紧凑，哪怕三代人都能拥有各自的空间，这一点无论何时何地都弥足珍贵。

社区对于生活场景的打造也异常用心，在未来出行已经不是每日必需的情况下，小环境的便捷、美好将成为生活刚需。  

不足之处，科技、智能元素无明显表现，社群打造上尚无个性化名片。