500万在北京能买什么房？

每个计划长期留在北京的人，都想在北京买套房。比如我一好朋友石头。

石头昨天让推荐总价 500 万以内的项目给他参考，但是当我们搜刮了一圈项目信息之后，这些信息严重打击了石头的信心。

500 万，这已经是刚需能接受的最高价格。但 500 万，是开发商最不愿意做，也最不愿意卖的区间。要不是因为限价，你可能已经在北京六环以内见不到总价 500 万以内的新盘（住宅性质）。

但是，一大批限价商品房即将上市，楼市江湖上将会出现大量雷同的 89 平米小三居，这代表着刚需的美好时代又回光返照了吗？未必！

攒够多少钱才能留在北京？这可能是未来五年每个「新北京人」都要面对的问题，因为刚需已经被刚到北京边缘了。2007 年那会儿，刚需购房客攒够一年首付只需要 8.8 年。十年之后，这个数字变成了 23 年。调控越来越严，可留在北京越来越难。

2018 年，一大波限竞房项目开盘入市，在政府规定的「限价」政策之下，首付年限这个数字可能会变小一些。限价房的江湖水深至此，你要如何在茫茫江湖中找到契合自己的那套房子？

在热辣的七月末，我们顶着烈日骄阳，用脚丫子去丈量了限价房的温度。

说到 500 万以下的限竞房，大兴是「重粮仓」，目前光是已确定案名的项目就有 6 个，分布在黄村、瀛海、亦庄和旧宫四大区域。

新机场、京津冀、壮南城给了大兴限竞房相当大的「底气」，6 个项目里 5 个都是「能毛坯就不精装」，公立幼儿园和小区底商也很难看到，「除了区位就剩灰白墙」。

「大兴最贵」要数黄村的金地悦风华和颐景万和，靠着相对成熟的配套每平方米均价 5.5 万元。住在金地悦风华 89㎡ 的三室两厅两卫很局促，书房就只放得下一张单人床。而颐景万和可以选择大两居或者小三居，可腿儿着半小时就能到黄村火车站，看你是觉得「跑路」方便还是听着火车叮咣响。

剩下的 5.2 万元/㎡ 价位的项目里，瀛海的万和斐丽不仅被 diss 户型设计师「脑子进了水」，东西朝向的设计，屋子还不方正，而且没走几步路就到了回迁房。旧宫的熙悦林语倒是配套齐全，有商业有学校有精装，可未来 7 成的邻居都是租房的流动人口，求稳定的家庭们还是别想。

看完五里坨扎堆的三个限竞房项目，小编实在忍不住高歌一曲——“在山的那边，水的那边，有三个「好兄弟」，他们价格很美丽，他们精装不毛坯，他们建了商场足足有 25 万平米，但是他们还在暗地里置气……”

都是 5.2万/㎡，都是 89 ㎡的三居，「五里坨三兄弟」万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城西府海棠都想拼个高低，都在服务、物业上狠使劲。

老大万科偷跑的最快，抢人抢的最狠。翡翠云图在规划证还没拿到的情况下，抢先在阜石路上开放了样板间揽客，89 ㎡的三室一厅带飘窗，客厅面宽就有 3 米 7 ，还给“懒癌”业主准备了豪华装修包。万科卡在石景山的进山口上，收割了一大把新鲜出炉的购房客。一期开放 600 多套 89 ㎡三居和叠拼，现在就已经有 600 多人排卡。

老二远洋最是「心机」，论物业拼不过万科和绿城，就在户型上下了功夫。 89 ㎡做成了三室两厅两卫，还邀请了日本收纳大师提供整体收纳方案，出了小区就能爬上西山。新中式风格和园林设计都跟 2000 万起的天著春秋保持一致，每个来看房的人都能听到他对老大哥的 diss ，「翡翠山晓都不是正南正北的户型，还是我们上风上水」。

老三绿城最「低调奢华有内涵」，虽然没有哥哥们「敢说」，但三兄弟共享的配套就数他离的最近。东边有三甲医院，西边有附中和购物中心，北边有部队大院，南边还有国际学校。「别人有的我都有，别人没有的我还有」，西府海棠小区里还有绿城物业自带的四点半午托班和养老服务中心，周边配置堪称齐全，但也难免人流冗杂、难得安静。

尽管弟弟们明里暗里地呛着，万科这个老大哥明面上可表现的很「佛系」，「没办法，我们就是最好的。」

大西山南边的五里坨三兄弟掐来掐去，东边的翠湖三姐妹也在经历着「修罗场」，除了暂时不出声的葛洲坝，战火主要集中在万科翡翠云图和中铁建+碧桂园+国瑞鼎起的山屿湖中间。

这两个「好姐妹」地段一样、价格一样，就连临时售楼中心都放在永丰路的同一侧上，相距不过两公里。可规模不同，走的路数也不同。

山屿湖从规模上就十分「碧桂园」，1000 多套房子走的是接地气的「傻白甜」人设，全装修没有附加豪装包。由于户型图还没出，山屿湖的城市展厅里就只有三块介绍展板。除了世界 500 强、宇宙第一房企以及中铁建的物业，你不能从销售那里知道更多了。

「高冷」如翡翠云图，十分看不上大体量的小姐妹，每次提到山屿湖都要翻上好久的白眼。翡翠云图只有 12 栋楼，最高不过 9 层，有洋房有叠拼，还自带万科物业、万科 V 盟光环，而且提供附加豪华装修包，新风、智能一应俱全（算上装修大概6万/㎡）。不过未来 40% 的小户型有可能都租出去，真正的「档次」在哪里还不好说。

不过，具体规划都没出，翡翠云图和山屿湖倒还维持着表面的「塑料姐妹情」，等葛洲坝再加入战斗，翠湖大概率会变成姐妹互撕的「修罗场」。

除了大兴桃谷六仙、五里坨三兄弟和翠湖姐妹花，北京还有 30 多个暂时还没有名字、不清楚规划的地块。按照大部分地块遵循的「7090」政策来看，未来，总价 500 万以内的限竞房江湖还会更加庞大。他们基本上师出同门，身法一致且招式雷同，要想在刚需市场中拔得头筹，拼的是物业、是管理、是品牌。

限价江湖史告一段落，预知后事如何，我们还有下回分解。