当董事长以自己的人生阅历为注，会成就一栋什么样的别墅？

文/曾慧娟

自2016年国土资源局发文将停批全国别墅建设用地以来，纯独栋别墅社区新盘即将绝迹中国。位于顺义区的独栋精装别墅项目北京庄园，去年以来已持续受到业内人士和有别墅阅历的董事长们的关注。

北京庄园为运通集团开发打造，资料显示，运通集团1983年成立，目前在全国已有70余家汽车4S店，是全国较具影响力的汽车经销商集团之一，业务领域涉及汽车、房地产、金融三大板块。运通集团总裁李竑在接受36氪作者专访时表示，运通集团经营汽车4S店，引入欧洲奢华的品牌汽车到国内的同时，也见证了中国社会消费升级的过程，人们对生活品质的要求越来越高，而生活最终要回归到家庭。

运通集团总裁李竑

我们见过如雷贯耳的知名设计师的作品，也听过价值千万美元的美国上东区顶级豪宅的模样，董事长亲自为董事长设计的北京庄园，会是什么样？

全成品别墅交房

“北京庄园连牙签都会给你准备好，不是拎包入住，不拎包也能入住。”著名表演艺术家陈道明先生如此评价北京庄园。

在欧美国家，别墅精装交付的比例是100%，但在北京别墅精装交付的比例仅有5%。据了解，北京2000万元以上在售公寓精装交付比例都能达到100%。

但即使是精装，其交付标准通常并不统一，并不包含活动家具与软装及家居饰品，或仅将墙面粉饰、为部分室内区域提供照明。因为，别墅业主个性化较强，别墅的室内装修相对于刚需性质的商品房，更具有设计性和独特性。开发商如果擅作主张，豪华精装交付，很可能吃力不讨好。

李竑表示，打造全成品别墅，对于很多开发企业而言还是相当冒险的，需要投入大量的时间、金钱与人力成本，和裕地产有这个魄力与毅力去带动整个行业迈出这一步。

北京庄园的精装交付覆盖到了家居饰品，每件厨房电器，乃至炉灶、刀具，都是按照米其林主厨的标准来配置，Honeywell 中央除尘系统、ECOWATER全屋水净化系统，室内家具均为来自意大利的高端家具品牌，俄罗斯克林姆林宫、迪拜帆船酒店、英国白金汉宫的茶室都应用了该品牌的家具。

据李竑介绍，项目的精装材料，其最年轻的品牌也有100岁，其中，有开采自阿尔卑斯山脉的德国米黄，至今已是5亿岁高龄；屋面瓦选用160年历史，曾用于美国白宫、意大利米兰斯卡拉大剧院的特力瓦；用于室内装饰的鱼肚白，是从意大利进口的，每月限量开采500㎡；用于铺路的小料石，是米兰大教堂广场同矿开采的；用于室内的石柱则采自锡耶纳，是梵蒂冈大教堂的御用石材。

北京庄园效果示意图

梁思成在《中国建筑史》中说到，木建筑更适应中国的朝代更迭，难以久存，也是中国文化的映照，更温和。而石建筑，代表恒久和坚毅，代表世代传承，更能体现建筑的厚重。

北京庄园这么用心选取石材，也是想传递恒久的精神。“和裕地产坚持做好每一处细节，在看得见和看不见的地方，都确保精益求精，这也是我们为什么花费十多年的时间在欧洲乃至全世界调研，最终将北京庄园做成传世臻品。”李竑说。

从细节处观品质追求

目前中国已培育出世界上最多的财富阶层，包括身家数十亿、百亿级别的白金财富阶层。董事长们的共识是，作为改善型别墅，顶豪别墅一定要买规划设计到位的成品，避免因规划设计不当、装修高门槛产生的时间成本、大量资源、金钱、精力反复浪费和消耗的问题，给别墅业主造成持续多年的烦恼和负担。

李竑认为，建造一座真正能成为顶富阶层终极居所，奢华、安全、健康均臻于完美的别墅，并非易事。即使是购置亿级别墅的客户，在面对一个半成品别墅时，其力量仍显不足。

 除了耗时一年以上的装修，目前顶豪别墅市场常见的问题还有空间设计，如双首层、前二后三的别墅设计，把客厅和花园分开，花园景观差、采光差。地上首层和地下首层的功能性，至少损失5成；还有别墅“目”字形的布局、“九宫格型”布局，都存在采光、南北不通透、生活动线混乱等问题。

北京庄园其采用分层布局法则，重塑垂直功能空间，地上三层、地下两层的空间布局，将地上设计为生活空间，所有卧室均全套房设计，独立卫生间和衣帽间，二层和三层的卧室南北通透，三面采光；地下为社交娱乐空间，配备有影音室健身房、台球室、SPA、按摩、桑拿房、酒窖、收藏室等诸多娱乐设施，它也是北京唯一将25米国际泳联标准短道泳池做进室内的别墅项目。

户型一共有四种，建筑面积均在1000-2000平米之间，每户均配备了300-500平米左右的南向方正庭院，个别庭院面积甚至达到了上千平方米。

“为别墅阅历丰富者而生，”这是北京庄园对自己的定位，更深层次的意义则是让住房回归居住属性，李竑说，“我们把对生活品质的极致追求，贯穿到了北京庄园的每一个细节中，”而这一切也与开发商运通集团在高端置业领域的经验有着密不可分的关系。

运通集团早在1999年就已布局北京楼市，至今在京已开发18个项目，开发面积累计400 余万平米，土地储备超过150万平方米。所开发项目均为高端精装产品，在北京有多个地标性建筑。现已发展成为集高端房地产项目开发、装修工程、物业管理、商业管理为一体的综合性房地产运营商。

“长”在纯粹的富人区

地段决定价值起点，而这亦注定北京庄园将刷新北京市稀缺土地价值的新坐标。

10年间，北京土地供应大幅放缓，别墅土地，几近断供。2016年，国土资源局再发文，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制，北京庄园264000平方米的建筑面积，233栋独栋别墅，容积率仅0.6，独栋且精装，其珍稀不言而喻。

在李竑看来，“高端生活辐射圈、高端社交生意圈、稀缺生态休闲圈” 是北京庄园除产品本身优势之外，吸引客群的附加价值。

项目所在的中央别墅区，是北京最早的高档别墅群落，至今已有二十多年发展史。从规划之初，中央别墅区就是社会顶级阶层聚集地。90年代初期，外国使馆工作人员、国外驻华机构外籍高级管理人员是中央别墅区人群的主要构成，而由于区域别墅价格一直位居金字塔顶，对于购买人群的筛选作用始终存在，客观上成就了高纯粹的板块人群。

北京庄园项目入口处

至今，中央别墅区已成为北京国际学校最为密集和便利的区域之一。此外，还有马术俱乐部、高尔夫球场等高端场所和欧陆广场、荣祥广场、荣和广场、龙湾七街、中粮祥云小镇等商业中心。

交通上，从北京庄园出发，开车上京承高速以后，28公里到三环太阳宫桥。而且，唯独京承高速不走大货车。开车还可直接进入望京商圈，所有的大卖场购物环境都很方便、顺畅。

依托首都机场，顺义目前已经形成了以汽车、航空两大龙头产业为核心的现代制造业，聚集航空类企业 300 多家、 世界 500 强企业 30 余家，产业基础雄厚，并正由工 业强区向服务业新区转型，生产性服务业快速发展，此外还是“国家现代农业示范区”，从发展角度看，区域价值逐年攀升。

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