在美国做长租房，是一门好生意吗？

编者按，本文转自硅谷密探（ID：guigudiyixian），36氪经授权转载。

最近一段时间，自如和蛋壳等长租公寓头部品牌，在国内引发了从价格到安全一系列讨论，成为热门的社会话题。撇开对它们的利弊分析，我们先来看两组数据：截至 2017 年底，自如租客总数已经达到 120 万，并撑起了该品牌 120 亿的估值；而蛋壳公寓于今年六月完成 7000 万美元 B+ 轮融资，估值五亿美元。这说明：由公司统一提供和管理的长租公寓，在国内是有足够需求的。

不仅国内对此需求颇大，小探发现：其实在美国各大留学生聚集地，长租公寓同样大有市场。想必每一个出国留学的人，都有过在各种线上线下社区奔走、寻找房源的痛苦经历；而租的房子如果不合心意，就会给异国他乡的辛苦求学路带来更多的麻烦和困扰。

随着在美留学人数逐年上涨，从 2013 年的 88.6 万到 2017 年 130 万，租房已经不是个体的困境，而是一个群体的痛点。

街边租房广告

那么，在美国做长租公寓，能否解决留学生租房过程中遇到的各种问题？

小探为此专访了美国青年共享公寓品牌邻客（Tripalink）的创始人兼 CEO 李东昊。邻客刚于近日完成了数百万美元 Pre-A 轮融资，由险峰长青领投。

李东昊曾就读于南加州大学（University of Southern California, USC），这也是国际学生人数最多的美国大学之一。而决定创立邻客，就和他自己找房子的经历有关。

虽然南加州大学周边房源很多，并且由于中国留学生数量多，各种找房社区也很活跃，但李东昊发现：租房过程中的信息不对称，仍然是个很严重的问题。

这主要体现在：从房源本身来说，初来乍到的留学生可能会不小心租到不安全街区的房子；房屋的质量往往不令人满意；此外私密性不够好，很多 house 里的卧室都无法上锁。另从心理层面讲，很多留学生也希望通过合租，作为建立留学生涯社交圈的第一步，交到志同道合的好朋友，但找房子遇到什么样的室友却完全不可控制、只能随缘。

这些痛点总结为一句话，就是留学所在地周边房源，不能满足留学生不断增长的需求。

基于以上观察和体验，李东昊及其团队于 2016 年 3 月份成立了邻客，6 月份上线了第一套出租房源。

两种产品形态

刚开始，邻客的模式是通过线下地推团队寻找和敲定房源，再做统一标准化的室内设计和家具配置后出租。这和国内的自如、蛋壳运作方式相似，如今已发展为“邻客优居”这一产品。

合租室友最常发生的矛盾，往往源于如何分摊公共区域的清洁和维护责任，比如水电费按人头还是房间计算、浴室的头发谁来清理、厨房卫生是谁做饭谁打扫还是轮值等等。

“邻客优居”解决这个问题的做法是：为所出租的房屋提供水电气网全包、公共区域定期清洁和快速维修等服务。

此外，在选址时首选安全街区、布置房间时给每间卧室安装电子密码锁，尽量每间卧室提供独立卫生间等等，以满足租客对私密性和安全的要求。

除了“邻客优居”，邻客另一款主打产品叫做“邻客寓”。在寻找房源的过程中，邻客发现市场现有的房源质量，无法满足租客的一些要求，于是推出了邻客寓，即邻客通过与地产基金以及部分个人LP（普通合伙人，可以理解为投资者）合作，全程主导公寓从图纸设计、政府审批、修建、租赁、后期返修等一系列流程，在交付之后出租给客户。

相比邻客优居，邻客寓具有更多的“定制”化特征。比如结合租客数据，对室内色调选择、空间利用、采光和家具选择等进行专门的设计。如下图所示，留学生以二十多岁的年轻人为主，他们对黄蓝色主调的小清新风格很有好感，这个在楼梯口处的带沙发小客厅，也最大化利用了有限空间来提供公共休息和娱乐场所。

邻客寓另一个主要特征是“智能化配置”——包括房子配有 360° 全面摄像头、每个房间安装电子密码锁、进门处采取人脸识别技术等，以大幅度提高安全性；另外室内配备温度监控系统，让租客的入住体验更舒适。

但除了房源本身的考量，邻客最主要的特点，是希望结合社区和技术的力量，打造一个 Co-living（共享生活空间）青年社区——居住同一社区的人们不但共享物理设施，并将拥有更多交互活动，建立一个资源共享的青年社区。

如何把长租房做成共享生活空间？

可能很多人对此不以为然：作为室友，真的对彼此有很强的交友需求吗？大家只是恰好住在一个屋檐下，不代表就要成为朋友啊？

但李东昊认为：能否选到合适的室友和你的生活息息相关。尽量匹配到志趣相投的室友，会让你在异国他乡的生活更少烦恼更有乐趣。因此，邻客对每一个申请入住的租客，通过问卷调查等方式收集数据并进行分类，后续还会通过入住者自愿提供的信息，给每个人做出“室友画像”，通过以上方式为用户提供室友匹配和信息分享等服务，尽量让生活习惯和兴趣爱好更接近的租客们住在一起。

要实现 Co-living 目标，匹配室友是第一步，建设活跃的线上和线下社区则更为关键。

具体到线下社区，以邻客寓为例，它强调公共区域的共享，比如在一楼开辟了充裕的厨房区域，让室友们能一起做饭吃饭；二楼则提供沙发、大型投影机和游戏机，让租客有更多一起交流和娱乐的机会。

邻客寓设计图

除了居住空间内的 “共享区域” 设计，邻客团队会每周组织数次小型活动（20 到 30 人参加），每月组织一次大型活动（一般上百人参加），把某一片区的学生聚集起来相互认识。活动类型根据时节而定，比如刚开学时组织见面会；找工作时进行内部宣讲培训；以及中秋节制作月饼、万圣节组织 party 等等。

有线下活动，还有线上社区——邻客团队会搜集周边活动，在社区内进行消息发布。目前线上社区主要的信息发布渠道是微信群。据李东昊透露：新一版的邻客网站在 12 月左右上线，到时候更多资讯和交流会在网站里进行，更有“社区”的感觉。

邻客网站截图

不过话说回来，这种 co-living 概念不一定适合每一个租客。相信不少人在结束一天的工作后，只想瘫在沙发里，还有多少人有兴趣和陌生人交流呢？很多人认为：和同租室友保持“熟悉的陌生人”状态最为舒适；也有人不希望在居住空间里还要面临“人际交往负担”。所以租房子时，大家要考虑清楚自己的性格和需求。

说到这里，租房时最常见的需求是什么？满足预算啊！

在国内，自如蛋壳等长租公寓所遭受的主要指责之一，就是大幅度地推高了房租。而在物价高企的美国，邻客的房租范围是否是普通租户能够承受的呢？

李东昊表示：目前邻客出租单间的价格在 750 到 1800 美元之间。至于横向对比，以南加州大学附近为例，如果是近三年修建的、地段好的三室三卫（即 3b3b）房型，那么一间带独卫的卧室，月租金大概在 1400美元左右。但是房租一般不包括各种水电杂费。

而邻客类似条件的房子月租金会比市场价高5%左右，但是因为包括了水电气网，以及提供每周清洁服务，算下来实际房租约在 1320 美元左右，处于中等区间，并未产生很高的“溢价”。

邻客优居房间实拍图

目前“邻客优居”的房源，除了洛杉矶地区，还扩展到了旧金山和匹兹堡，接下来会发展到中部和东部地区，比如五大湖、波士顿、纽约和华盛顿特区等，这些区域共同特点就是，都是高校集中、吸引了众多中国留学生的地区。而“邻客寓”有两个项目竣工，每栋邻客寓大约有 40 个房间，目前已全部投入使用。两款产品加起来已经服务过近 3000 名租客。

李东昊表示：明年的目标，是覆盖 15 到 20 个学校区域；邻客寓 10 个左右项目竣工。

在筹备项目的设计图

长租房市场在崛起？

邻客目前主打的是华人群体，但其实从 2016 年到现在，美国“长租房”作为一个全新的创业领域，整体热度大幅上升。

在人口密集的都市区域，长租房公司如雨后春笋般出现。比如成立于纽约的长租房公司 Common 和 Ollie；在西雅图建起大型公寓楼的 WeLive（WeWork 衍生版）；和旧金山的 Starcity、HomeShare 以及 Bungalow 等。其中大部分公司都已经成功融资。

和邻客类似，这些长租房公司区别于传统租房平台的几个常见要素，包括强调“社区感”，认为租客可以一起参加各种活动然后成为朋友，甚至还出现了专门帮助“匹配租客”的创业公司；其次让租客省心——比如房租一般会包水电杂费，租约长短更灵活等；还有就是“性价比高”，虽然房租可能略高于市价，但是考虑到各种杂费和服务费，对注重租房生活质量的人来说称得上划算。

WeLive 官网宣传图

不过，小探在采访中发现：有两个问题并没有普遍的解决方案。其一，很多长租平台的房源都是翻新的房子，其中会不会发生和自如类似的、由于装修材料导致的安全隐患呢？其二，在力证自家房源“高性价比”的前提下，能否顺利实现盈利，利润率为多少，怎样提高扩张速度？

另外，谈到长租公寓目前最主要的竞争对手，李东昊提到了各种或自发形成或商业的租房平台。犹记得 2012 年小探出国读书时，很多人还是靠着各种超市门口小广告实地寻找房源。今天，各种校友微信群、本地 BBS 论坛、租房公众号和针对留学生的租房平台数量众多，找到房源不再是件难事。至于如何提供更为细分的信息，和更能满足租客需求并且具备性价比的好房，可能是长租房公司们快速复制和发展现有模式的关键。