远程办公兴起，办公楼地产还能活下去吗？

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编者按：疫情期间人们居家办公，世界范围内的商办地产都面临着很大的压力。以前，办公室是公司炫耀的一种形式，奢华的办公地点是公司实力的象征。但现在，昂贵的办公场所变成了一件烧钱的事情。人们在重新思考实体办公室的作用，考虑对办公面积的真正需求。未来，大城市的办公楼地产可能不容乐观。本文译自Medium，作者Courtney Rubin，原标题为" The Office Is Dead"，希望对您有所启发。

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3月初，总部位于奥斯汀的软件公司Pinpoint的首席执行官杰夫·海尼(Jeff Haynie)正准备寻找新的办公空间。Pinpoint公司从WeWork以每月2.5万美元的价格租下了1,800平方英尺的房子，租期将在8月份到期。Pinpoint公司正处于成长期，需要大约1万平方英尺的办公空间。

随后，疫情开始蔓延。随之而来的是居家隔离的强制命令，海尼开始质疑自己的公司是否真的的需要1万平方英尺的办公空间。他在一个月前进行的一项调查显示，公司在奥斯汀的27名员工中，大约有一半人非常乐意继续在家工作。这样的话，公司或许只需要3000或5000平方英尺的空间就行，这比他此前预计的空间少了一半。或许，考虑到需要在高峰时间上下班的员工更少，公司的办公地可以搬到一个更便宜的地方去，而不是在热门的科技聚集区，毕竟Facebook和亚马逊(Amazon)也在这里设有办公室。

这只是冰山一角。从初创公司和科技巨头，到华尔街公司，很多企业都在重新思考办公空间的作用，以及公司是否需要办公空间。在以前，办公室是公司炫耀的一种形式，奢华的办公地点是公司实力的象征。但现在，昂贵的办公场所变成了一件烧钱的事情。如今，所有的工作都可以在线上完成，而不是依赖于线下的办公场所。

这是三个月前谁也无法预见的。总部位于纽约的商业地产经纪公司莱坊(Newmark Knight Frank) 4月份发布的一份报告显示，在经历了10年的经济扩张后，商业租金已升至每平方英尺近30美元的水平，比去年上涨了3.4%。该公司在美国约100个城市设有办事处。许多公司都不喜欢远程办公，IBM就是其中之一，它在2017年取消了在家办公，而且很少有公司拥有能够保证远程办公无缝进行的技术或基础设施。IBM并非唯一一家这样做的公司，在疫情爆发之初，远程办公鼓吹者、Basecamp联合创始人戴维•海涅迈尔•汉森(David Heinemeier Hansson)在twitter上批评了数十家公司——包括埃森哲(Accenture)、美国电话电报公司(ATT)、Cognizant、Epic Systems、特斯拉(Tesla)、SpaceX和富国银行(Wells Fargo)，批评他们迟迟不允许员工在家办公。

随着在家办公的人越来越多，许多企业走出舒适区，开始对虚拟基础设施进行必要的小规模投资。即便是摩根士丹利(Morgan Stanley)和巴克莱(Barclays)等一贯古板的金融公司也已经适应了这种情况，找到了解决疫情期间办公的方法。许多公司意识到，远程办公没有他们想象的那么可怕，而且这反而会让员工更有效率。面对经济衰退，公司开始转向削减成本的生存模式，对许多公司来说，办公空间的巨大固定成本将首先被砍掉。

SquareFoot是一家专门帮助企业寻找办公空间的公司，该公司的一项研究发现，纽约市的公司平均每年在每个员工的办公空间上花费17020美元。在公司活下去都是问题的时候，办公空间烧钱太多，公司可以通过让员工在家办公节省下这笔钱。商业租赁通常为10年，许多商业租赁要求公司为不可使用的空间支付费用，如柱子和结构元素，以及部分共享区域，如大堂、浴室和电梯。此外，10年的租期有助于锁定价格，这在经济扩张时期对公司是有益的，但在现在的情况下，是不利的。

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办公空间的需求在减少。消息称，自疫情流行以来，谷歌的母公司Alphabet退出了收购逾200万平方英尺办公空间的交易，其中包括旧金山湾区规模最大的一笔房地产交易。摩根士丹利(Morgan Stanley)首席执行官詹姆斯•戈尔曼(James Gorman)最近向彭博社(Bloomberg)表示，该公司已经证明，它可以“在不占空间的情况下保持效率”，未来的“房地产也会少得多”。保险公司和金融服务提供商Nationwide宣布计划关闭五家办公室，永久性地将这些员工转为在家工作。公司首席执行官科特·沃克(Kirt Walker)在一份公司声明中说:“多年来，我们一直在投资于我们的技术能力，面对98%员工需要迅速变为在家办公时，这些投资终于得到了回报。”据《芝加哥论坛报》(Chicago Tribune)报道，Groupon最近解雇或暂时解雇了约44%的员工，该公司正考虑将河滨总部的15万平方英尺(约合23万平方米)转租出去。上周五，房地产开发初创公司Culdesac宣布将放弃其旧金山总部，该公司联合创始人瑞恩•约翰逊(Ryan Johnson)在twitter上写道:“远程工作对我们来说非常棒。”

如果疫情在一两年的时间内不会被消灭，那么高房价城市会开始失去他们的魅力。人们们为了艺术，为了文化质感，为了工作而为居住在大城市支付高价。但如果人们越来越倾向于远程办公，用不了多久，城市里最有才华的人就会离开高房价城市，到国内其他地方寻找更宽敞、更实惠的工作场所。大城市的写字楼租金可能会大幅下降。写字楼租金曾因人才密集和公共交通选择而备受青睐，但如今却难以适应社交距离的时代。

Newmark高级董事总经理兼全国研究主管保罗(Alexander Paul)说，目前还没有足够的数据来确定写字楼租金可能会下降多少，不同市场的写字楼租金会有很大差异。房地产上市公司Commercial Cafe编制的Yardi Matrix数据显示，到目前为止，租金还没有明显下跌，即便疫情最严重的地方也是如此。纽约市的租金保持稳定(3月份均价为每平方英尺85.84美元，4月份和5月份均价均为85.93美元，较去年同期上涨12.6%)，旧金山市中心的租金甚至略有上涨(3月份为92.13美元，4月份为93.29美元，5月份为93.55美元，较去年同期上涨0.6%)。

租户代理公司Cresa的管理负责人杰克•伯恩斯(Jack Burns)解释说，这可能是因为历史上办公地产租金对经济低迷的反应比较慢。他指出，在历史上的三次经济衰退中，房地产行业会在经济衰退高峰后一年左右开始有低迷表现。他表示:“房地产成本受到供求关系的驱动，当出现大量空置时，房东会降低租金，因为他们需要租客。但现在，空置率还非常低。”未来我们将会看到大量的办公空间用于转租，这将会给供应链带来压力，迫使房东降低价格。由于许多公司都有长期租约(例如，Groupon的租约到2026年1月)，因此尘埃落定可能还需要几年时间。

这也会结束我们对摩天大楼概念的执念。在19世纪后期，开发商开始在纽约和芝加哥建造摩天大楼来满足白领办公空间日益增长的需求。越来越安全和快捷的电梯也彻底改变了人们对楼层的偏好，高层可以看到更好的景色，而且远离街上的噪音和灰尘，因此租金更高。办公室变得越来越奢华，1981年的《纽约时报》(the New York Times)指出，办公楼出现了“豪华午餐室”的趋势。此后，办公设施军备竞赛不断升级。办公楼里配备自动售货机、健身中心、高尔夫模拟器、免费的指甲沙龙、装饰着海浪壁画的豪华私人浴室等等。

但这些地方都要挤电梯才能上去，这阻止了人们的步伐。就像9/11事件后一样，楼层较低的办公楼可能会暂时比楼层高的地方租金更高，部分原因是防止太多人共用电梯。

此次疫情可能产生深远的影响，因为大型养老基金和寻求可靠收入的人长期以来一直青睐商业地产，这两类人的部分资金将会蒸发。房地产行业一直以来收益都非常稳定。《房地产再思考》(Rethinking Real Estate)一书的作者、纽约城市土地研究所(Urban Land Institute)技术与创新委员会(Technology and Innovation Council)联合主席德罗·波列格(Dror Poleg)说:“这是一种非常无聊的资产类别，现在正变得不那么无聊了。”

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当前的危机将颠覆商业地产，改变从租赁条款、到管理、再到融资的一切。目前,业内人士大多专注在重新设计办公空间上。如Newmark正在加紧为在建的办公楼添加“Covid覆盖层”，来方便人们更灵活地处理社交距离，保持健康标准。这可能意味着单独的办公室空间会减少，这样就可以增加办公室数量，或者取消公共会议室。

目前有一种可以很容易地改装成多用途的家具，建筑公司预计这种家具将会大受欢迎。建筑巨头Gensler的办公区域主任内纳·马丁（Nena Martin）称这种家具为“瑞士军刀”。她说，如果你想在会议期间做笔记，椅子可以翻出一个小的桌板，你可以把电脑放在上面。在Gensler最近在中国召开的一次会议上，这些椅子就派上了用场。在那次会议上，员工们不再共用一张桌子，而是把笔记本电脑和平板电脑放在桌板上。

建筑公司预计，办公室可能不再是人们聚集在一起并行工作的地方，而是需要时会一起参观的地方。马丁表示:“我们认为，在未来3至7年内，办公面积将会减少。”她说，到目前为止，她所在的奥斯汀地区的所有项目都没有被取消，只是暂停了。

在马萨诸塞州剑桥市拥有300名员工和38000平方英尺的在线保险市场EverQuote，一场对空间的彻底反思已经开始。该公司的持续成长使它对办公空间的需求也与日俱增。在以前，随着公司的业务扩张，公司会理所应当地扩大办公面积。但在当前情况下，公司首席人力官伊利斯·纽梅尔(Elyse Neumeier)说，远程办公进展顺利，公司现在考虑的只是把现有的办公室地点挪到以前用于大型团建的地方。

随着失业率提高，经济衰退和远程办公的兴起，在高租金办公场所的公司开始感到恐慌了。但至少在公开场合，还没有多少人愿意承认这个想法。许多人指出，在非典、疯牛病和9/11之后，办公地产行业也曾经历过其它末日预言，但这些预言从未成真。Newmark Knight Frank的Abernathy说:“我们忘记恐惧的速度比你想象的要快。9/11事件之后，人们至少有了这样一种假设，那就是没有人愿意再呆在高楼里了。”

像Abernathy这样的商业房地产专家说，公司缩减办公室的规模将被那些现在实际上在扩大人均办公面积的公司所抵消。高纬物业(Cushman & Wakefield)的一份报告显示，自2009年以来，办公室的人均空间缩减了约8%，人们对社交距离增加的需求可能会逆转这一变化。

SquareFoot首席执行官乔纳森·沃瑟斯特拉姆承认，第二季度对他的公司来说“将会非常糟糕”，但他拒绝相信这可能意味着办公室生活的终结。他说:“公司倒闭的可能性是0%。远程工作可行，但并不意味着从长远来看会更好。

业内其他人也同意他的看法。高纬物业(Cushman & Wakefield)高级董事总经理、该公司职场策略主管布赖恩•伯托尔德(Bryan Berthold)表示:“我认为这将达到一个平衡，你会发现，办公室里的人越来越少，密度也会越来越低。但我认为不会有特别大的变化。”

房地产投资公司世邦魏理仕(CBRE)的高级经济顾问斯宾塞·列维(Spencer Levy)认为，大约七八年前，科技行业曾经放弃了弹性工作制，因为他们发现，办公室是一种更好的工作方式。列维说：“现在人们突然意识到自己可能不需要这么大的办公空间。但事实上，至少在过去10年里，人们都不需要办公空间，却仍然想要它。”

译者：Jane

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