“认房认贷”买不起，离婚买房算二套，下一个目标是商住了？

从今天3月24日起，离婚一年的贷款人，商贷和公积金贷款也要算二套了，那些刚被认房又认贷逼着去离婚的买房者，这次是不是要哭晕在民政局门口了。

离婚买房,在北京曾是很正常的事儿,根据中商研究院的一份数据显示，2016年北京是全国离婚率最高的城市，离婚率高达39%，其中为了买房而离婚是导致离婚率上升的其中一个因素。

曾经离婚复婚流程走下来也就几个月，这次离婚才真的要考验婚姻忠贞度了,几个月后复婚跟一年多后复婚,机率肯定差很多。

北京史上最严调控之下，商住似乎是买房人最后的希望。但是，关于商住将要调控的传闻，昨天已持续在市场发酵。商住是不是真的会调控？想要买房的最后一个希望会不会就此破灭？

关闭样板间以防销售太火

3月18日，北京“317政策”出台的第二天，位于大兴的北京密码300多套房当天开盘，均价比上期上涨30%，当天一次售罄，成为新政后的首个“日光盘”。

因为项目地处南六环外的大兴魏善庄镇，没有地铁规划信息，记者身边有朋友曾调侃地说：地段太远，真下不去手。

3月21日，有记者熟知的业内人士踩盘义和庄地铁附近的商住项目时，恒大未来城，泰禾中央广场的样板间关闭。“现场销售声称，怕市场太火，遭到调控。”

“如果你没资格买住宅，就买商住，别看价格高，放两年卖掉照样赚钱”，在北京楼市新政、环京北三县限购等政策后，不少买房人的节奏瞬间被打乱。

目前，北京商住楼盘普遍还执行首付50%、贷款10年的信贷标准，相比北京住宅限购、二套首付60%-80%的新规，不限购、首付5成的商住房无疑更具购买优势。“综合新政和市场情况看，北京商住楼盘反而成为最为合适的买房方向”业内人士认为。

在北京楼市中，“商住”这一类产品的角色似乎是个特殊的存在。有时，因居住功能缺乏而被视为鸡肋，价格徘徊不前。有时，又因为低总价、不限购被投资者疯抢。

北京新房市场中低价位产品的匮乏也是导致商住房走热的原因之一。近年来，北京市土地供应逐渐减少，2016年北京土地市场仅成交经营性用地（不包含3宗棚户区改造）28宗，备受关注的住宅类用地，仅成交15宗，其中可售纯商品住宅用地只有7宗，规划总建筑面积仅39万平方米。同时，土地成交价格不断攀升，地价高企导致北京新房市场豪宅化。因此，受到购房承受能力限制，低总价的商办类产品开始受到刚需购房者的青睐。

商住楼很多都是loft形式

由于在多次调控中“完美躲过”，商住项目成交量也在去年超过纯住宅项目。

据亚豪机构的数据，2016年北京成交商住项目67708套，占新房成交的比重为58.7%。今年调控前（1月1日至3月17日），北京商住项目成交7169套，占比56.0%。

在新政出台后的三天里（3月18日、19日、20日），北京商住项目成交651套，占新房成交的比重增至71%。  

房市能退烧吗

按照过去两年的调控时间算，调控政策一般都在3月30日出台，北京楼市此轮调控显然来得更早一些。这套“组合拳”的出台，业内解读认为体现了监管部门稳定房地产市场的坚定决心。

在前不久的全国两会期间，据银监会主席郭树清介绍，2016年银行贷款大概1/4投向了房地产，新增贷款中45%是房地产贷款，“近一两年居民贷款购房的比重在明显升高，因此银行业非常关注房地产泡沫风险”。楼市发烧，占有过量资金，势必抬高实体经济健康生长的成本，这与中央要求振兴实体经济的决策背道而驰。

在3月17日史上最严政策发出后，北京市住建委也发出消息称：要坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，决定采取果断措施，确保北京房地产市场平稳健康发展。确保新建商品住房成交均价环比不增长。

让住房回归其居住属性，这是人们朴素而迫切的心愿。那么，这副急救药多久能见效？真的能为楼市退烧吗？

新政出台后，北京二手房市场的供应和需求都已经下降。

3月18日（周六），链家地产的新增房源为1558套，比前一周的周六下滑17.2%,当日的新增客源和带看量分别为9028个和37339次，比3月11日分别下滑了28.4%和33.36%。

到新政后的第一个工作日（3月20日，链家网当日录得新增房源1200套，新增客源3991个，带看量6699次，，比调控前最后一个工作日（3月16日）分别下降23.0%、55.1%和67.1%。

回龙观链家地产的房地产中介业务员告诉36氪记者，政策出台后，原本预定看房、谈价格的客户很多都取消了，理由是现在市场风向变了，需要再观望观望。另外，意向签约或准备签约的客户中有三分之一表示要退单或违约，违约原因就是实在凑不足首付款。

但由于新政刚刚实施，这些数据说服力还不够，需要等待一段时间。

业内专家认为，未来购置改善型住房的节奏会明显放缓，对于刚需来说，是有一定利好的，因为改善需求基本上很大部分离开这个市场，对于刚需反而有了一定意义上的保护。影响最大的是改善性住房，这部分人群要接近全款才能达到改善，压力是非常大的。

“伟嘉安捷”指出，新政再次提高了二套房贷的购房门槛，也将导致买卖双方陷入观望，因此二季度楼市的成交节奏或将放缓。

 还可以看看自住房

在购房门槛一步步提高时，北京自住房土地供应正在加快入市，新政下，有资格的买房人可以将置业计划转向自住房。

按照北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》，2017年自住型商品住房用地面积计划供应83公顷，计划供应1.5万套，约占商品住宅用地的32%。

数据来源:36氪记者根据北京市土地整理储备中心数据、公开报道整理,以开发商披露为准。

从3月20日、3月22日，北京市国土资源局官网分别挂出5宗自住型商品房地块。其中3月20日挂出了石景山区以及平谷区两幅地块，销售价格分别为35000元/平方米(含全装修成本)和14500元/平方米。

3月22日，再次推出3宗自住型商品房地块，分别位于大兴区瀛海镇、朝阳区管庄乡、门头沟区永定镇，前两块地销售限价29000元/平方米（含全装修费用），门头沟区永定镇地块销售价格23000元/平方米（含全装修费用），三宗地块挂牌竞价截止时间为4月25日15：00时止。

 截至3月22日，北京市2017年已推出自住房用地约35公顷，建筑规模约54万平方米，完成自住房用地年度供应计划的42%，是2016年全年自住房用地实际供应量的1.9倍。第一季度北京可推出的自住房用地共计约50公顷，可完成自住房用地年度供应计划的60%，是2016年全年自住房用地实际供应量的2.8倍。

对于改善置业的购房者来说，如果属于二套房，执行普通住宅60%，非普住宅80%的首付比例，因此市场中二次换房的人群不得不重新计算购房面积，以此来降低买房的成本。但对于“以小换大”的需求来说，可能需要到更远的区域选择低总价的大户型房源，如果家庭有自驾车，可以选择位置偏离轨道交通的次新房，只要小区周边的生活配套比较丰富，也不失为一种选择。

附  去年以来有关商住调控的传闻

对商办类住宅限购，从去年以来，每一次限购传出，总伴随着商住项目的火热成交。再来回顾一下北京商住传出调控的历史时刻。

l 2016年5月，北京通州明确限购商住产品，通州商务型公寓交易必须满足：没有住房的本市户籍家庭或单身人士、已拥有一套住房的本市户籍家庭、在本市没有住房且在本市连续纳税满五年的非本市户籍家庭。

l 2016年8月 ，北京市国土局和住建委表态“不再新增商住”“商办用地暂停上市”。 

l 2016年年底，报道称，北京多个开发商收到《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业、办公类项目规划管理的通知》。通知中，北京市要求开发商限期整改违规“商改住”产品。

l 2017年1月份，上海暂停128个商办类项目销售。

l 2017年1月14日，北京市委常委、副市长陈刚公开表示，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治。

l 2017年1月26日，首都之窗公布了《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》，对于“商改住”项目，计划提出要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。