刚需没有那么Low，豪宅也可以不那么壕 | 答案之城

需求误解

十年之前，房地产行业出现了第一个销售规模破1000亿的企业。当时，所有地产企业看到的是一个黄金时代闪耀着最亮光芒，仿佛一切充满希望。

十年过去，互联网改变了所有人的生活，社交、电商、新消费、新能源汽车、大健康、AI作为经济新势力崛起。蓦然回首，当下最热的新经济话题中，房地产已经黯然失色。

变化悄然发生，房地产努力跟上大时代步伐。互联网成为行业拼产品和管理能力的新战场、社群、科技等新兴领域也进入开发商的细颗粒生态……跨界、互联、强化、变革不断发生，老行业也在解决新问题。

审美、距离、社群、科技、用户、需求、品牌等，这些看似简单的词汇在房地产行业有了新含义和新趋势。然而，创新颠覆的旗帜背后，我们重新发现了一个个被误解的现象。

2020年，开启的是十年新征程，也是传统行业的再进化，每个人都在寻找未来之钥，每一刻都在走向答案。

当我们谈论房子的时候，我们在谈论什么？

房子历来被我们当成安身立命之所，中国房地产市场是从1988开始，随着国有土地可以买卖，中国正式进入商品房时代。

当人们告别集体住房后，也开始拥有了属于自己的房屋。从居住到追求宜居，关于房屋的物质化追求也随之开始兴起：从独立厨房到中西分厨，从主次客房到套房一体，要有玄关入户储藏间，也要有阳台飘窗双盆双卫生间，人们对房子的需求正在发生改变。

地产行业对产品也有了“通俗易懂”的认知和标签：刚需刚改、品质豪宅、终极置业......比如豪宅就要大而全，金碧辉煌的宫殿房间多到像迷宫一样；再比如总价低就是刚需的绝对卖点，只要价格低就一定能卖出去。

这或许在曾经的市场有些许道理，但在需求多元发展的如今，真的还是这样吗？

豪宅就要奢奢奢？

提到豪宅，人们第一时间想到的是，与绿树青草交融的环境、十几平米大的阳台、金碧辉煌的室内，各种极尽奢华的材质、浮夸的造型、多重维度的艺术空间，就如同最近流行的“凡尔赛文学”一样，一切都要贴合精致奢华的贵族习惯，最重要的是要凸显“王霸之气”。

这不止是你想象中的豪宅，实际上，你完全可以在真实的市场上找到它们的影子。

比如著名精装顶豪北京庄园，法国进口石膏线、法式古典家具、拼接花纹，都是没听过的各种国外高端品牌，一张桌子、一副壁画，甚至一个墙面的价值都让人无法想象。

每当我们在网上看到那些奢侈华丽的豪宅样板房，惊讶艳羡之余或许并不会觉得那是个就可以称作“家”的地方，“没有生活气息”，但或许真正住得起豪宅的人也是这么想。

相比于富丽堂皇的奢侈装饰，他们更关注的或许是稀缺的地段、自由的生活和难以匹敌的阳光。

住豪宅的人们也想在自己的家里住的舒舒服服，想要人性化的设计和高端的品味，想要更多更高等级的需求，而不是整天对着不知道是意大利还是西班牙进口的石材装潢。

毕竟豪宅真正的奢侈其实是不可复制的稀缺资源。

豪宅就要大而多？

很长一段时间，市场对顶级豪宅的另一个想象就是大而多，面积越做越大，那一定会涉及到越来越多的房间。尤其是以二孩开放为噱头，市面上豪宅在房间的设计上越来越多，5房、6房……甚至有900平米18房的豪宅。

有底气的浪费的确是豪宅们的独享。但现实生活中并不是所有家庭都是四世同堂的群居家族。那些选择住在一起的三口、四口之家出于隐私考虑，也并不需要家里备上三四五间客房。

事实上，居住在豪宅的人也会过接地气的生活，也会网购、也吃外卖，超市、菜市场、理发店就算他们不经常去家里的保姆也得往返出入。

你会发现，豪宅阶层们正在越来越喜欢“大隐隐于市”的生活。

就如同几个月前的那张照片里，比尔·盖茨也能在一个明显不整洁的露天场排队买汉堡一样，塔尖人群的生活有时候也不是那么不可想象。

刚需只要总价低？

这些年在购房市场上，“刚需”这个词一直被业内人推崇备至。开发商客群定位、媒体报道、产品设计……都在去强化刚需的“需求”。

什么才是刚需，有人说，“刚需”就是刚性需求，它是相对于“弹性需求”而言，比如买不买房是不会受外部条件变化所影响的，确实是需要一套可以居住的房子，重在居住的属性。

因此市面上刚需特点就是房价比较适宜或者说房价低的才是刚需，只注重满足购房者的主要需求，其他次要需求在价格限制下尽量满足。两室一厅一卫一厨房是刚需们的买房首选。户型设计不合理，在价格合适下可以接受；“以时间换空间”大部分刚需也都能接受。

但是现在恰恰相反，例如2017年市场刚推出限竞房的时候，因为价格受到限制，小户型，总价低，部分企业以为不需要在产品费工夫就能很好卖，事实上并不是这样，因此也有一批限竞房项目从17年低或者18年推出，一直卖到今天还没卖完。

历史的车轮并不是都在滚滚向前，在刚需的进化史上，很多人脑海中总是会幻想买到最美好的房子，没有想过最差可以买什么房子的。

刚需就是没设计？

2010年前，开发商还在刚刚放开商品房市场的摸索阶段，尚且谈不上什么产品设计。但近几年已经发生了变化，随着人们对生活质量与生活私密度的要求逐步提高，对产品的空间布局需要更精细化的设计。

当然，这也与购房人群的变化有一定关系。

10年前刚需的主力人群还是80后，他们希望能留在城市有一套属于自己的房子。如今90后已经登场刚需市场，他们对生活和生存重点区分出来，他们的生活需要品质、精致。

如果你仔细听听90后的声音，你会发现他们对生活的态度极为精致，即使“房子是租来的，而生活不是”，他们不会为房子委屈自己的生活，也不会大幅度降低自己对买房需求的向往。

比如今年的一个爆款项目，70—118平方米的北京国际社区，精装房内设有开放式社交厨房、超级大的卫生间还配有一个浴缸，以生活的高品质，慢慢的仪式感赢得客户的青睐。还有房山的中骏云景台，虽然单价低，但依然有很强的产品力和创新，同样也赢得了购房者的喜欢。

现在早已不是那个房子便宜不愁卖的时代，也已经度过了那个空有奢侈表象就能定位豪宅的日子。

在对客户需求的误解上，豪宅不会只因为豪就能被看得上，刚需也不会只因为便宜就好卖。豪宅需求的更多是人性化设计、有品位、地段优势、配套完善等综合资源的占有。而刚需也不再以价格论高下。

那些不真正认识到、服务好客户需求的产品，在激烈的竞争市场也不会吃香。