社科院预测2020房价，结果有点扎心

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），作者：可鑫，36氪经授权转载。

2020年房价是涨还是跌？社科院近日给出了预测，站长将结合这个预测结果对相关城市进行详细分析，一起来看看吧。

2020楼市预计上涨5%-8%

1月17日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在“国是论坛中国经济形势分析会”上表示：中国宏观经济韧性较强，城市化仍未结束，因此2020年房地产市场将呈现空间持续分化的特征。

倪鹏飞表示，2020年商品房价格增幅预计在5%-8%之间。一二线城市和东部等区域经济发展相对较好，人口流入相对较多，一二线大多数区域城市群房价会上升。

同时，三四线旧房、老区改造已经开始，总体上还存在投资持续增长的动力，投资增速还会在10%左右持续一段时间。因为棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。

倪鹏飞还表示，2020年楼市将继续处在降温通道，在没有重大政策转向和意外事件冲击下，不会出现剧烈波动。楼市热度趋势将是冬冷、春热、夏暖、秋凉。

站友们可能会想：社科院的预测靠谱么？在站长看来，中国地大物博，特别是大城市，甚至同一城市的每个区的房价差别都很大。而社科院的数据预测的仅是全国新建商品房的销售均价，各城市楼市、房价存在分化差异，所以说预测数据仅供参考。

尽管社科院依然看涨，但站长还要提醒一下。据统计局数据显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，比2018年增长9.9%。但与2018年20%左右的增长速度相比，少了约10%。

站长认为，三四线城市楼市2016-2018年的暴涨，最大的支撑来自于棚改及棚改货币化。而棚改货币化补贴在2019年就陷入断崖式减少，2020年棚改已经接近尾声，特别是对四线和五线城市而言，拥有大量未开发的土地资源，许多地级市、县级市更倾向于造城，无力也不屑于旧城改造，这就导致许多小城市新房扎堆，而老城区日益衰败，二手房无人问津。

人口将往都市群汇聚

众所周知，人口是房价的长期支撑，现在全面放开落户的不只是中小城市，也有类似郑州、济南、石家庄这样的省会城市，就连一线城市也在悄悄松绑落户限制，小县城拿什么来争抢人口？如何来推动房价持续上涨？

对于城市来说，国家政策早已明确：以中心城市促进城市群发展。目前，全国共有长三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈和长江中部都市圈四大以主要城市为主的都市圈，以及成渝都市圈、北部湾都市圈，海峡西岸都市圈、山东半岛都市圈等以二三线城市为主的都市圈。

那些不在中心城市都市圈或城市群辐射范围之内的小城市，人口进一步流失的概率很大。所以说如果你的手中比较宽松的话，不妨把房产升级到都市圈城市的核心地段，将资产配置转移到能级更高的城市。

从官方机构的判断中可以看出，2020年房价总体稳定，至少上涨5%。以保守估计一套400万元的房子一年上涨5%房价计算，那就是20万元，是2019年全国平均年收入的6倍左右。

国家统计局公布数据显示，2019年，全国居民人均可支配收入比2018年名义增长8.9%，达到30733元。也就是说，我国一个家庭把工资、第二职业、兼职和偶尔劳动得到的收入加在一起，再除以家庭人口数，平均一个人的可支配收入也就3万元出头。

对于有些城市的刚需来说，如果房价继续以社科院预测的5-8个百分点的速度上涨，等于是“一年不买房，几年又白忙”。

为什么专家认为2020年房价还会上涨呢？主要是城镇化没结束，居民在城市长住就需要买房。特别是500万以下人口城市的户籍政策已经逐步放松或放开，买房落户及小孩入学的刚性需求仍然强劲，为房地产的成交数量带来了增量空间。

武汉价格洼地基本填平

武汉最近是国人关注的焦点，但这并没有妨碍当地房地产走慢牛。根据前几天国家统计局发布的2019年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，武汉2019年房价同比上涨11.8%。如果与2015年房价相比，不管新房还是二手房，涨幅大约都有一倍。

武汉市房管局数据显示，武汉2019年发放预售证1169个，数量首次破千，2019年武汉卖房超34.8万套。而2018年全年的预售证的数量为883个，整整比2019年全年少了286个，相当于2个月的预售证数量。可见新房上市数量显著提升，楼市成交非常活跃。

武汉还没上车的刚需可能有点扎心，因为以前武汉的价值洼地基本都被填平了，比如武汉白沙洲均价已突破18000，四新均价也爆出了18000的高价，蔡甸均价突破到了11760。其中全年涨价最高的是武汉天地云廷，单次上涨高达5792元/平！

从目前的形势看，武汉价格高的区域很难再次大幅度上涨。比如在2019年已经完成一轮暴涨的区域，花山从11500一跃上到19000，这样的区域价格已经快到天花板。

从区域看，武汉东西湖区域2019年的土拍面积在整个武汉可以排前几，而且后期还不断有地块出来，加上该区域前期项目就很多，货量十分充足，近期已经开始分销。但对于占据稀缺资源的项目，比如顶级名校、独一无二核心地段、城心一线湖景资源、项目产品做到极致的项目，上涨空间还是很大的。

永清加入抢人大军

很多站友关心环京，站长今天就来说说环京的永清。永清隶属于廊坊，位于京、津、保三角地带中心，距北京55公里，距雄安55公里，距天津55公里，距北京副中心通州55公里，距新开通运营的北京大兴国际机场也不远。

近日，永清发布了简化高校毕业生落户手续的实施办法，中专以上学历即可落户，门槛非常低。这与2017年10月10日发布的《廊坊市户口迁移管理实施细则》里，永清作为特定区域，严格控制人口落户的政策相比，简直天壤之别。

遥想2016年那个永清楼市疯狂暴涨的阶段，固安永清的新建商品住宅均价从2016年6月的8906元/平米，涨到了2017年6月的20000元/平方米。有的楼盘甚至达到2.8万元/平米，涨幅达到300%。

涨太过了自然被暴击，接下来的就是环京楼市政策的一步步升级，导致永清房价回落到现在的12000元/平米，几近腰斩。

目前大兴国际机场投入运营，加上京雄城际高铁连接了北京市区与雄安，环首都城际高铁连接了北京副中心，又给永清带去了利好。近日官方消息还表示：天津至北京新机场联络线获批，经永清接入京雄城际固安东站。通过高铁，永清又搭上了京津冀协同发展的快车道。 

随着雄安新区的步步深入推进，加上落户政策的进一步宽松，永清相对低廉的房价或将吸引一部分北京人口，楼市有望再次有所发展。

这次永清紧跟固安放松落户，也算响应了因城施政的政策，同时正式加入抢人大军。站长认为，未来其它环京地区也可能出台类似政策，如三河、大厂、香河。因为城市的经济发展最终靠的就是人才，现在不抢人，未来就有可能在城市发展中落后于人。

结论

有句话是这么说的，“买房的最好时机永远是昨天”。现在无法以几年前的房价置业，但临近春节，人们很关心的还是接下来这一年的房价走势。 

随着经济、产业结构演化，北京、上海、广州的房价已初步完成挤出泡沫、消化风险、回归理性的过程。但深圳房地产就是一个神奇的存在，凭一己之力拉起了一线城市房价，数据直线拉涨，十分惊人。当然，深圳的造富能力也很强，2019年9月份，深圳爆出城中村白石洲拆迁，诞生了1878个亿万富翁，潜在楼市购买力不言而喻。

就房地产投资区域而言，一、二线城市的投资机会更大，几大城市群覆盖范围内的次级中心、辐射城镇等中小城市也有一定的投资机会，而远离城市群的三、四线城市楼市可能出现明显调整。例如一线城市，深圳的房价未来上涨是大概率事件。而一般三、四线城市，房价高峰已过，开始进入下跌期，房价走势关键得看人口流入情况，有人口涌入，就有房价稳定的机会。 

2020年楼市将是分化比较明显的一年。买房多一点思考，就少一份风险。买房最终的选择权在自己，不要一听到房价要涨就马上买入，还是要根据自己所在城市和自身需求而定。