七招教你识破样板房里的套路

编者按：本文来自微信公众号 魔都财观（ID：moducaiguan），作者魔都财观的观观，36氪经授权发布。

我们对一个项目印象的好坏，大多来自于售楼处。

而对房子产品力的品鉴，基本也来自于对样板房的感受。

会来事的房企们在节约其他成本的同时，都会大力投入样板房。因为聪明的操盘手都知道，这里的投入可以以一敌百，帮助项目去化。

用一句圈内的话来说，样板房再怎么花钱，都是不过分的。

但是，不知从何时开始，样板房越做越豪奢，越来越夸张，离实际交付标准也越来越远。

这段时间，新房逢交房就必维权，大多也是因为购房者当初看了样板房很激动冲动感动，而拿到房子之后才发现施工降标的作风依然雷打不动。

所以今天我想给大家梳理下样板房里的那些小伎俩，我们会用上海的一些项目举例，但里面逻辑是适用于全国的。希望对你有用。

很多朋友以为看样板房就是看户型，其实远没有这么简单。

第一个要注意的问题是，样板房建在哪里？

样板房的初衷是给购房者对户型和家居布置有个最初的印象，但是房企也会抓住这一点做些小文章。

大家如果去踩过一些新盘，会发现样板房会一般造在这2个地方：

1.样板房建在实际楼栋内，有些甚至是工地里，需要带着安全帽才能进入；

2.样板房建在售楼处内，理由是方便客户或者工地安全等等。

我们对建在实际楼栋内的样板间更有好感，因为所见即所得。你可以直观地感受到房间里的各个触点。对于精装交付的小区而言，可以直接理解为：能搬走的都不是你的，搬不走的全是你的。

但特别要注意的是建在售楼处内的那类样板房，有一些房企钻这个空子来做点“隐蔽工程”。

对于这种样板房，各位需要注意几点：

1.房间关键指标可能有差异。

比如面宽、层高之类的数据，某些房企如果把数据放大比例的话，购房者根本无从查证。

如果日后交房发现有出入，房企也可以用建造样板间有建筑工差这样的理由搪塞你，那是一点办法都没有。

2.得房率数据可能有出入。

层高面宽都能放大，多造几平又有何不可？谁会带着激光测距每面墙都量一下呢，更何况有很多项目连照片都不让拍。

3.看不到实际景观。

无法得知未来高低楼层的采光差异有多大的同时，对窗外景观如何、是否有噪音、临街、紧邻轨道等不利因素。

当然，并不是说建在售楼处内的样板房就一定是坑，但还是提醒大家多留一个心眼。

好，了解了样板房坐落位置的套路之后，在实际看房之前，我建议大家还是应该储备一些必要的建筑学和装修知识，可以帮你洞察别人看不到的东西。

我们并不是想要变成设计师那样专业，只不过有7个关键点希望大家一定要掌握。

下面我把他们按照重要性从高到低依次列示出来。事实上，我们自己看新房和二手房，也会按照这些标准来衡量每个户型。

1.开间、进深和面宽。

开间指的是采光面横向排布的房间个数。我们很关注客厅的面宽，指的是客厅东西向的距离，进深指的是南北向的距离。

我们的经验是，开间数越多，进深越小，面宽越大，采光越好。举个例子，一套90-100平米的三房，好户型应该是南向3开间，客厅至少是4米面宽，整体进深大概是整体面宽的一半左右。

大家可以看下图，就是3开间大面宽的好房子。

2.层高和净高。

层高是指楼板与楼板间的直接距离；净高则是指铺完地板地暖以及吊顶之后的实际观感层高，要注意这一字之差所意味着的不同。

一般而言，层高在3.3至3.6米，属于顶豪产品，在3米至3.3米，属于高端住宅，能够溢价。普通的住宅层高在3米左右，净高在2.8米至2.9米左右，不能再小了。

3.得房率：

大家都知道售楼处户型图都是建筑面积，实际使用面积=建筑面积*得房率，这个面积才是你真正能用到的部分。

现在的新房多为钢混结构的电梯房，这样的房子得房率控制在75%以上都是说得过去的。如果砖混结构的楼梯房，得房率应该高过80%。

不过大家一定要注意的是，必须在追求实际使用价值基础上，再考虑得房率。

比如像下面这样的户型，建筑面积224平，实际191平，卧室10平米不到，虽然的得房率高达85%，但实际很多空间是浪费。

前面说的面宽、层高和得房率这三点，都是每天大家实际居住感受到的指标，看房时一定要花些心思了解下。

如果有可能的话，建议大家看房时带个测距仪，某东179元就能买一个。

03接着给大家说一些户型结构。

4.南北通透。

和东南亚不同，中国大部分地区还是比较讲究朝向的。

房间向南是最好，除此外最好客厅还要南北通透，这样在南北两侧有可以直接形成对流穿堂风，透气通风比较好。

以下是上海徐泾的中骏天璟的户型图，标准的南北通。

5.动静分区：

动区是指会比较吵闹或者主要的活动区域，诸如客厅、餐厅、厨房等。静区主要就是指卧室。

目前市场主流产品是三房。三房户型主要分为飞机户型和动静分离。

飞机户型就是房间排布在客厅两侧，一般小户型三房比较适合做成飞机户型。因为这样走廊的通道比较紧凑，利用率高。比如下图的上海泗泾的融创壹号公馆。

如果是真正的顶豪大户型，那就应该做成动静分离，必要的空间浪费可以营造出仪式感。

比如上海陆家嘴豪宅九庐，户型为了看江，大部分都将客厅厨房设置在北边，南边留给需要长时间采光的卧室，形成了南北向的动静分离。

6.楼王景观

楼王是一般指位于小区中心位置，非前后第一排，正对小区内景观。

不光是景观优势，楼王也符合风水学上好位置的说法。楼王背山面水，被周边的楼栋拱卫，正面开阔，财富和势能灌入。

所以我们的建议是，如果自住的朋友，为楼王多付10%的溢价是可以接受的

比如上海唐镇的浦发檀府的样板房就建在楼王楼栋，100米栋距，观感开阔，看完立马就想下定的感觉油然而生。

04 好了，掌握完这些户型知识之后，大家终于可以进入样板房了，这才是灵魂拷问的时候，因为对房企而言，精装交付标准一直是被吐槽最多的。

7.精装交付标准。

我们给大家一些品牌标准做参考，尽量买那些用好牌子家电的项目。

7.1新风地暖中央空调。

高端品牌：大金、东芝（中央空调+新风），威能地暖，Honeywell新风；

一般品牌：海林，美的，格力，海尔。

7.2厨电。

这里包括抽烟机，煤气灶，冰箱，烤箱，洗碗机，酒柜以及咖啡机。

顶豪品牌：帝泽，嘉格纳，miele，smeg，vzug，AEG；

高端品牌：博世、西门子等；

一般品牌：方太、老板、等等等等国产。

再拿上海九庐来举例，它家用的是miele冰箱。

大家可以看看miele的定价。

3万+买个冰箱，对于有些人还是很看重的。

7.3卫浴。

包含面盆、龙头、马桶、卫洗丽、浴霸、花洒、浴缸等等。

顶豪品牌：唯宝、grohe、hansgrohe、duravit等。

高端品牌：toto，kohler；

一般品牌：恒洁，箭牌，ROCA，美标

来看看唯宝的定价，丝毫不含糊。

7.4开关面板、断路器、智能家居。

高端品牌：电气三大家的施耐德、ABB、西门子；

一般品牌：公牛、正泰。

看到这里，我们提醒大家一定要注意的是，交付标准会有公示，别被样板房骗。

装修清单会列在售楼处或者样板房前，记得注意看，长成下图这样。

然后还有这些要关注。

7.5阳台露台是否可封。

一定要问清楚阳台是否可以封，这个对定价还是有些影响的。不能封阳台，相当于室内空间少了3个平米。

7.6样板房家具尺寸。

大家还要留意的是，样板房家具尺寸是否有缩放嫌疑，造成假象。这里建议大家可以用手机里自带的AR测距功能，算一下知道了。

一般双人床宽不能少于1.5米，长度不能少于2米。柜子进深不能少于0.6米，高度不能小于1.8米。

下图是上海前滩晶耀名邸的样板间，主卧的床连1.4米都不到，缩放太明显。

7.7室内的储物空间。

样板房一般为了突出空间感，很少会放置大型储物柜，但真正入住之后，大家就会知道，居家过日子，储物空间有多么重要。

一个正常三口之家收纳需12m³，而标准五口之家需要20m³，所以实际大家入住之后的家里应该是像下图那样，布满储物空间的。我们在售楼处里兴奋的同时，脑海里应该补一下这张图，想象一下柜子遍布的场景，这才是将来入住家里的样子。

图片来源：居住进化论

05 对于样板房里的这些小套路，我想到的大概就是这些。

最后送大家三句话：

一个样板房做得非常好的房企，项目不见得会怎么样。

一个连样板房都做不好的房企，项目一定会不怎么样。

一个看穿样板房套路的购房者，那结果一定很不一样。