软银入局的背后，估值 200 亿美元的联合办公鼻祖 WeWork 做的什么生意？

联合办公领域或将迎来又一把推手。这回联合办公空间鼻祖 WeWork 的估值很可能升至 200 亿美元，软银是这笔高估值背后的买家。

CNBC 财经电视台援引消息人士说法称，软银即将完成对 WeWork 的投资，预计交易总额逾 30 亿美元。整个交易分为两阶段，第一阶段双方讨论的融资为 20 亿美元，第二阶段超过 10 亿美元。有消息人士指出，第二阶段融资可能会扩大至近 20 亿美元，总计最终投资额或高达近 40 亿美元。

这家成立于 2010 年的 WeWork，短短几年间，估值或将至 200 亿美元的高地。截至 2016 年底，WeWork 拥有逾 8.5 万会员，比同期的 4.5 万近翻了一番。

全球各地宣称联合办公的公司有如春笋般蹭蹭蹭地长，那么联合办公究竟是一门怎样的生意？联合办公又要向何处去呢？

联合办公是一门怎样的生意？

所谓联合办公，就是将原本来自不同公司的个人，聚集在同个办公空间，共享着周围的环境，包括资源等，彼此间还能分享信息、知识、技能等。

这个源于美国的概念，自雷格斯（Regus）开始演绎，到 WeWork，再蔓延至中国，有一大批玩家入局，像优客工场、SOHO3Q、无界空间、纳什空间、氪空间、方糖小镇等是中国市场的代表。

以 WeWork 为例，看看这门生意究竟如何。

既然是联合办公，首要解决的是办公地从哪来的问题。WeWork 可理解为地产类共享领域 Uber ，未拥有一套房产却做着房产的变现，像是二房东的角色。他们从房东或物业手中租赁闲置办公楼层，以十年为单位，之后 WeWork 需提前缴纳一年租金，将房子按照 WeWork 风格装修改造后，再按月转租给个人和创业公司。

租赁部分即占据了 WeWork 营收“大头”，2014 年该比重高达 93.33 ％。虽然 WeWork 对自身 2018 年的预估，将租金占比下调至 87.27 ％，并有意加重服务型收入，但不可否认的是，租金仍把握着 WeWork 的生死命脉。

有分析指出，这种模式问题在于 WeWork 既面临较高的预付成本，又处于没有实体资产的尴尬境地。一旦面临经济下滑，公司发展必将受到阻碍，比如出现较高空置率的情况。

WeWork 也有意将这种商业模式进行调整，除了上述提到增加服务型收入比重，在压缩租赁费用方面，WeWork 还想了别的办法。

拓展印度市场时，WeWork 将收费对象变成了当地房地产公司，由后者按 WeWork 模式改造办公空间，WeWork 挣管理费，包括品牌、设计、软件、员工培训、全球会员等。

模式上来看，WeWork 由“重资产”依靠实体，转而变为收取管理费的“软件思路”，后者更轻便，复制起来也更快。毕竟联合办公领域变得愈发拥堵，品牌溢价决定 WeWork 能走“复制”的路径，这是 WeWork 减少租赁直接拖累，意欲保持领先优势的不错尝试。

联合办公的向何处去？

优客工场创始人毛大庆此前估算，5年后，“空间共享”将形成千亿级市场规模。想从中分一杯羹的企业也不少，到目前为止，我国各大城市联合办公企业数量已近突破 3000 家，增速每年更是超过 40 ％。

一堆玩家，还包括地产巨头代表蜂拥而上时，租赁办公的生意还好做吗？

地产巨头入局联合办公自然有优势，租金省了不少，但空置率问题仍没法解决。这也是整个行业所面临共同的困境，有数据显示北京、上海、深圳等地的众创空间平均入住率不到 30 ％，空置更直接影响到本来就占少数的服务收入。无界空间创始人万柳朔曾表示，目前联合办公行业百分之七八十处于亏损。

大面积的亏损，与很多联合办公赶着政策红利的东风不无关系，他们可能对关键点“联合”二字的挖掘还不够深，仅提供了一个“热热闹闹”的办公场地，不可避免办公空间的同质化倾向。另外还有服务、资源匮乏等问题也遭用户诟病。

WeWork 脱颖而出很重要的一点是社区构建。作为创业者，尤其处于初创阶段时，选择联合办公空间首要考虑是成本和资源。在成本花费差不多的情况下，资源的重要性就凸显出来了。除了如请某个有名的导师来指导等来自外部的资源，更具自发性、并能为联合办公空间提供内生动力的，还是办公空间内部的化学反应。

比如同处联合办公空间的小伙伴，遇见同行、或者业务正好处于上下游的公司也是常见的事，彼此间若能相互分享经验以及资源置换，就能将获得成本降至很低。这就需要靠联合办公商通过各种活动，去引导、运营分享的社区氛围，促进内部用户交流、分享的同时，带动社区内外服务、交易和活动。

除了线下社区，WeWork 的线上社区运营也是其优势，得益于 WeWork 的全球化，会员能通过 App 与全球社区内的众人建立联系，这也意味着投资、合作的范围扩大了。也只有好的社区，才将用户留下，产生持续长久的粘性。

行业洗牌正在进行时，大浪淘沙剩下的或将是带来社区价值的联合办公。