投资客被堵在环京

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽。

最近网上流传一份“最高房价时点及跌幅分布表”，其中廊坊以46.9%的跌幅位居榜首，华北区域以北京为中心的多个城市排名靠前。

根据百度百科，廊坊“北临首都北京，东交天津，南接沧州，西连保定”，包含“北三县”（三河、大厂、香河）和霸州，曾经是环京楼市中最热门的版块，每到周末，来自北京的大巴上坐满了随时准备买房的投资客。

但如今，廊坊的房价比最高点时几近腰斩，接壤的天津、北京、保定也全部位于上述榜单TOP10之列。一些投资客因此被套牢。

各城市房价跌幅数据

王凯就是其中之一。他是一名医生，出生在70年代，20多岁碰上住房改革，小有积蓄之后又赶上了地产的黄金时代，从2000年开始买房，在北京折腾过几套房子之后，2012年进入廊坊，看上了一个叫“公园360°”的楼盘，该项目当时的价格不到5000元/平米，不到北京城区的1/5。一套130多平米的三居室，标价只有60多万元，王凯拿出全款就买了一套。

2012年环京楼市接连释放利好。6月份，北京通州“城市副中心”的定位明确，北三县因地缘关系一夜沸腾；12月，《北京新机场预可行性报告》获得正式批复，固安到北京的距离似乎又被缩短了。

王凯买的公园360°就在廊坊和大兴的交界处，在行政区上属于环京楼市投资价值链条中顶层的廊坊，其房价也因为这些不断释放的利好快速上涨，在2017年高点之前，这里的二手房价格涨到了15000万元/平米。在账面上，王凯获得了超过2倍的收益。

那段时间，王凯每每跟人谈到投资时候都会劝人投资一套环京房子，并且骄傲地讲述自己投资廊坊房子的经历。

但后来，这个故事的走向变得更加具有戏剧性。2018年1月，公园360°再开盘时，标价为12000元/平米。2020年，这里一套140平米的三居室二手房，挂牌价是71万元——一切又回到了起点。

投资买房不再是一件稳赚不赔的买卖。

01

刘春是在2017年房价高点到廊坊买房子的。刘春说，廊坊市中心一个叫四季家园的楼盘，单价约2.1万元/平米，自己买了一套76平米的两居室，总价也只有160多万元，还不够北京位置好一点的房子的首付，所以他很快就交了钱。

2020年12月22日，刘春终于拿到了房产证，但这时候四季家园的房价已经跌到了1.5万元/平米。在等待交房的三年时间里，刘春看着自己的房子亏掉了超过45万元。

“终于取回证了，做个广告，挥泪大甩卖。”刘春发了一条朋友圈，配图就是新鲜热乎的房本。

图片来源：受访者提供

刘春也是一名投资客，被环京楼市一条又一条的利好消息和北京高房价强制外溢出的客群吸引进入廊坊，“越是奔着投资去的，越赚不了钱，在北京买的自住，反而赚钱了。”刘春准备卖掉廊坊的房子，结束这一段投资生涯，再加上自己的存款换一套北京的学区房。

02

王凯曾经想在2016年底卖掉公园360°的房子，但看到雄安新区、高铁建设加速的新闻，以及从廊坊发往北京的班车上挤满了过着双城生活的年轻人，他又把卖房的念头压了下去。

如果一个区域一直在上升阶段，投资客有什么理由抛掉手上的房子呢？他们想的应该是“未来价格会更高”。

据2016年国家统计局发布的70个大中城市房地产价格变动情况显示，当年2月份，北京商品房住宅（新房）价格同比上涨14.2%，二手房价格同比上涨27.7%。而燕郊楼市无论新房还是二手房整体涨幅都已接近100%。

但2017年4月，廊坊的房子迎来了最近几年的价格最高点，因为5月份，河北省出台楼市限购政策，外地人购买环京和环雄的房子需要提供三年社保或个税证明，已缴纳3年社保非本地户籍人员限购一套住房，当地户籍居民最多只可购买两套，且首次购房首付款比例不低于30%，二次购房首付款比例不低于50%。

北京调控也同时加码，北京、天津、廊坊的房价几乎在同一时间点开始下跌。

最近，王凯将130平米的三居室简单装修租了出去，但租金只有每月1400元。“房子买了好多年，不能一直空着。”王凯有一些无奈，但房价上涨时看不上的微薄收益，现在成了安慰。

03

环京投资客曾经有着令人羡慕的故事，钱包也赚得盆满钵满。

2017年之前，环京楼市处于一个沸腾时代。董先生2016年负责一个固安的房地产项目营销，他说“那时候在固安买房子的购房者自住和投资占比在4:6左右。每个楼盘都在调价，长至1月一调，短至3天一调价，稍微夸张点说，一天能卖多少，是看项目想推多少”。

售楼处里人声鼎沸，售楼处外停满了京牌车辆。在这个时间段内，很多人闭着眼睛买，躺着也能赚钱。

后知后觉者想复制前面的成功。在西二旗上班的程序员钱枫，看中了西直门到下花园高铁距离这个优势，作为刚需的买房需求，钱枫在2018年下旬入手了一套90多平米的新房。当然除了日后的居住需求。他更看重未来房子升值的属性。

他经常跟朋友讲，以后这房子升值到最高点上，就会将房子卖掉，在北京再买一套房子。

在买后的一年里，他一提到房子也都是兴奋的状态，因为随着2019年京张高铁的开通运营，下花园的楼市一片大好，房价一直在涨，最高均价达到11022元/㎡。

但他没想到的是，那已经是下花园房价高峰期。

进入2020年，下花园房价随着市场开始进入微跌。2020年1月，张家口下花园新房均价10976元/平米，11月新房均价为10499元/平米。从1月到11月份，下花园新房价格下跌了477元/平米，跌幅4.3%。

“从北京过去，看那个项目都觉得很便宜”，这是环京买房人的一个共同的感受。现在，它们更便宜了。

04

还有人并不是死心，在廊坊投资受挫时，一批人转战京北的下花园、兴隆。投资客有着和当初进入北三县时一样的逻辑：重大事件（冬奥会）、高铁建设、产业外溢。

一个项目专门把发布会开在从北京西直门去往下花园的高铁上，因为将来这条铁路线可以在半个小时之内把“北京人”送到下花园。

微信群团购、看房团也成了一些房地产大V最赚钱的业务。当地的渠道费用也水涨船高，达到5%以上，一批批人被从北京带向京北。

在兴隆县边缘群山之中的一块低洼地带，到处是工地和围挡，挖掘机、建材车来往行驶不断，有时候比路上过往的车辆都多。兴隆融创城的一名销售人员说，“（项目）一期70%的房子都卖给了来这里买房的北京人和天津人。”

因为从北京到承德的高铁即将在兴隆设站，当地房价的涨幅也开始加速飞驰。碧桂园是第一个进入兴隆的头部房企，项目一期卖价5000元/平米左右；融创紧跟着进入之后，新房价格涨到了7000元/平米。之后中冶置业、荣盛发展、阳光100等品牌房企布局进入，兴隆房价也进入了“万元时代”。

这个只有32万人口的小城市，有数个数十万平米级的大盘。兴隆融创城总建面约120万平米；中冶兴隆新城•红石郡总规划占地12000亩，仅地上建筑面积就有176万平米；阳光100在兴隆县高铁新城进行一级土地开发的面积高达6000亩，首开地块规划建筑面积达到16.6万平米……

它们在等待着更多北京人、天津人。

(文中出现人名均为化名)

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