长租公寓烧完钱，还不够

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：小栖，36氪经授权发布。

图片来源：电影《闻香识女人》

2020年的主题是“活下去”，但长租公寓有点难。

“北京平均月租降600，这波毕业生利好也没沾上。”7月原本是毕业生找房旺季，长租公寓却打出了“降价牌”。多家品牌长租公寓相继抛出“亿元补贴”活动，面向租客的房租降幅几乎是前所未有。

租户减少、成本高企、早已紧绷的现金流承压，长租公寓在深陷亏损困境之外，生存压力不可谓不大，“规模战”将不可避免地放缓。曾有人称长租公寓的亏损来自于野蛮扩张，但“慢下来”之后，租金波动带来的风险也依旧存在。

当在网络上以”长租公寓“为关键词进行搜索时，会发现有被迫降租北京昌平的房东、稀里糊涂办了租金贷的上海租客、深圳的同居室友侵犯隐私、甲醛门、隔断门、爆雷跑路等行业丑闻层出不穷。

如今，租金下降是否将进一步引发系统性风险。原先都看好的风口，到如今，企业、房东、租客似乎没有一个受益。好好的二房东生意，变得让人看不懂。

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租金贷曾被视作长租公寓里的最大黑点。在新浪黑猫投诉中，搜索“租金贷”，有2144条结果。每一条背后都是长租公寓的普通租客。

传统的中介模式是一对一模式，租客——中介——房东，租户把租金交到了房东手里，中介赚得只是一次性的手续费。

“二房东”赚的是租金利润差。向房客收租一般是季付，押二付三，或者押一付三，一套房子可以获取四五个月的租金。同时，左手进右手出，收到的租金还要季付或者月付给原房东。

但长租公寓从来不满足租房中介的身份，更想做“贷款中介”和“房租现金牛”。

当租客选择以租金贷作为支付方式后，相当于凭借个人信用从贷款机构分期借了钱。这些钱并没有到租客手里，而是打给了长租公寓企业。每月由租客偿还，与此同时还需要支付一笔“服务费”。

在租金贷的加持下，长租公寓沉淀的资金规模翻番式增长。房子的生意变成了金融套路，企业把租金玩成了资金池，借新还旧，赚的是池子里的钱。

“首月立减”“免押金优惠”“活动最后一天”……在中介的热情“逼单“下，租金贷以福利的形式送到租客刘越面前。企业所做的一切都是为了冲规模。

第二天刘越收到来自网贷机构的短信，才意识到，这就是传说中的租金贷。四居室中的单间，租约每月1110元，同时还多了一份借款17760元租期一年的贷款合同。

在房源端，一般长租公寓会和房东签订3年至5年不等的协议，多以季付形式付款。

而租客以为把钱给了你的房东，房东以为收到的钱是房子里的租客交出来的。

其实这个钱早已不是单纯一对一的传统模式了。

实际上，在长租公寓看来，左边是提供信用通过贷款机构一次性支付全年租金的租客，右边是只需每季度付款却拿出几年房子的房东，上游的贷款机构提供了真金白银，再加上ABS等金融工具，易如反掌地获得大量的免息或低息资金。

这些钱不是小数目，长租公寓拿了做什么？只有企业知道。对长租公寓的资金池监管，尽管杭州等地出台了相关细则，但还没有普遍得到有效的落地实施。

一旦房源无法及时出租，或者运营管理不善，借新还旧来不及，将造成资金链断裂，企业拿钱跑路。留给房东和租客的，只有一地鸡毛。

看似多赢的局面实则不堪一击。

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三年，长租公寓能烧掉多少钱？

蛋壳给出的数字是42亿元，青客则近13亿元。

人们一度认为资金是长租公寓的护城河。为扩大自身规模不惜高价抢房，烧钱抢市场、高负债、负净资产的现象在行业内普遍存在。

先砸钱，砸钱过后垄断市场，进而提高单价并盈利。美团、滴滴等互联网公司便是靠海量资金砸出的路子。

轮到长租公寓时，前辈们的路似乎走不通了。

但长租公寓这头猪也曾站在万众创业的风口上，被视作是“房住不炒”“租购并举”的典范。

所有区别于以往的租房环节中，品质是被租户和房东首先共同看中的。不同于野蛮生长的城中村、群租房，长租公寓的横空出世符合了人们对房子的完美想象。

样板间的简约INS风装修、专人保洁修理管家服务、大品牌价格透明流程完善、不用跟房东打交道，这些都戳中了像年轻人的租房痛点，误以为自己能在一线城市过上品质生活。

对大学生租户刘越来说，跟房东相处自己是乙方，跟长租公寓的管家打交道，则成了甲方。对于北京通州房东林奇来说，简单装修后租金溢价上去了，也不用自己维修家电，还不需要自己找租户，更是省心省力。

长租公寓这些可圈可点的优点却并没有太高的门槛，导致行业内竞争者涌入。2018年，市面上的长租公寓品牌超过了2000家，达到了行业发展的规模巅峰。

拼刺刀的时候，刀刀不必非得见血，看得是谁钱包厚实，谁运营能力强。长租公寓的盈利核心还是强运营能力下带来的租金差价。谁出租率高，谁就能活得好一些。

租房市场下行期间，出租率下滑，不能开源只好节流。成本大头是房源价格，“二房东”逼迫大房东降价、隔断房等情况也就出现了。此前一个管家负责一个片区，如今负责三四个，甚至写在合同里的家政服务也不再出现，租户的“甲方”感受消失了。

租客刘越在疫情期间遇到房东被拖欠房租，换锁赶出家门，这都不算什么。最惨的是，刘越崩溃地发现，他退了房，还得继续还贷——长租公寓运营方并没有帮他解除租金贷。如果不还，则可能影响征信。

几乎与此同时，林建收到了来自长租公寓运营方的短信，要求降租到三年前收房的价格，否则就解约。他陷入了两难的境地，最终还是接受了新协议。

消耗掉房东和租客对长租公寓的好感后，这种行业模式还能否长久地持续下去。长租公寓的困境一直都在。

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同样是长租公寓最鼎盛的2018年，杭州长租公寓鼎家爆雷，租金贷被媒体披露。租客们才猛然发现，自己还能这样被花样收割。

闯入者多了，市场就那么大，各家都使出了浑身解数。高价收房，低价出租，这种不可持续的烧钱企业式曾被长租公寓企业熟练操作。

竞争白热化的时候，长租公寓多以高于市场价30%-40%的价格从业主手里收取房源。原本市场价6000元的租金，长租公寓能以8000元拿下，比业主的心理价位还要高。

好不容易抢来的房源，空置一天就是亏一天的钱。不少长租公寓一方面降低租金来招揽租客，另一方面快速装修、N+1隔断节约成本。恨不得装修完成第二天就能实现”拎包入住“。

烧钱模式在于足够的现金流“拖死”竞争对手，吃到足够的市场份额。更在于默认一线城市的租金每年都会上涨。业内人士称，预算都是按照租金每年上涨10%的数据在做。

现实又一次打破了人们的幻想。

近一两年来，北京、深圳等一线城市人口流出渐渐变多，出现了负增长。很多年轻人不再认为只有在北上广才能实现理想。

常住人口的降低，必然带来租金的下降，回本遥遥无期。前期洒出的钱，不靠租金贷怎么能收回来，不靠租客来接盘怎么能维持现金流。

有时候人们想要的很简单。租客只想要一个舒适干净安全的房子，房东只想要按时交房租不随便毁约的中介。

这一切，长租公寓曾经都许诺过，并给出了解决方案。

但监管的缺失、资本的介入、高杠杆的循环，让简单的需求变了味，埋了一个又一个坑。

当肉烂在锅里，钱在池子里，谁还关心小散户呢。

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