北京新房微凉，年底卖房更难

近期北京的新房销售压力又增加了。

根据地产营销人统计，10月19—25日，北京市商品房成交1273套，环比下降24%；成交面积16.39万㎡，环比下降29%；成交均价49423元/㎡，环比持平；成交金额81亿元，环比下降29%。

而空白研究院的统计也显示，北京二手房的成交均价又下滑了。

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随着开发商感受市场压力加剧，加入价格战的项目数量有增加趋势。

十一国庆假期前，北京部分项目就已经给出8.5折优惠，其中一些项目至今没有收回优惠政策，并且准备连上“双11”搞超长冲刺季。

有项目打出“全城最低价洋房”的口号，还有一些项目推出“一口价”优惠房源、“买房送车位”等促销活动。北京市场已经消失多年的“到附近项目门口截客”现象也重出江湖。

不过，仍有项目感觉“卖不动”。从区域位置可能，这些项目集中在门头沟、顺义、亦庄新城、青龙湖等几大版块，其中一些项目的网签价格远低于通过审批的预售均价。

也有与产品自身有关系，比如北京书院和房山旭辉城，小栖在住建委网站查询网签数据，北京书院目前签约73套，与同类产品比较，确实差了很多，并且北京书院周边存在大量的二手房竞品，购房者也会进行对比；而房山旭辉城在今年5月份遭维权，原因为房屋设计存缺陷问题。

诸葛找房数据研究中心陈霄表示，在政策严控之下，新房市场受到调控政策影响较为显著，另外，从供应方面来看，新房市场体量不断缩小，市场供应减少，导致成交难以上升。

目前北京市场销售压力最大的有两类项目：一种是位置偏远、定位不准确的郊区盘，另一种是产品设计存在明显缺陷，无法提升购房者居住品质的项目。

链家经纪人潘某告诉小栖，现在购房者的决策周期都比较长，客户在购买时都会做一些对比，没有竞争力的产品很容易就被排除了。

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在楼市稳定期，有限的客户集中流向了那些看起来比较优质的项目。据地产营销人数据，上周（10.19—10.25）北京新房普通住宅销售top5的普通住宅分别是：京能电建洺悦湾、萬橡悦府、 奥海明月、中海寰宇时代、中铁诺德春风和院。豪宅项目TOP5分别是：颐和金茂府、中海天钻、天润福熙大道、首开国风尚樾、融创香山壹号。

这些项目都有一些共同点：要么占据优质地段，比如豪宅里的海淀四季青，普宅里的奥森版块；要么项目有独特的产品优势，如中海、金茂、融创的产品标签都非常明显；要么项目有价格优势。

重点推荐新房的链家经纪人小张表示，在自己带看的项目中，地铁盘卖的都是非常好的，去化比较慢的是改善型大盘。另外，通州和丰台区域的一些新房目前在市场也很火。

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今年北京二手房市场消化了多数买房需求，一些原本看新房的购房者甚至回流到了二手房市场。

诸葛找房数据研究中心陈霄认为，二手房回暖与价格有一定的关系，自从“2017年‘3·17新政’后北京二手房量价开始下跌，有些小区跌幅超过20%，这对于部分北京刚需购房者来说，形成了巨大的购买吸引力。

诸葛找房数据研究中心陈霄表示，在当前调控政策趋严以及房住不炒的定位下，北京新房市场受到政策影响炒房客减少，投机需求减少，而二手房客户中以自住需求为主，在金九银十的销售旺季，购房者选择较多。

从贝壳找房APP显示的带看量来看，除了5月份受到疫情积压集中释放的因素外，北京的房源和带看量近几个月都是稳定增长的趋势。尤其是国庆假期期间，北京链家的成交量突破了1100套，是去年同期二手房成交量的1.5倍，是2018二手房成交量年的2.4倍。

但火爆的市场推高了一些业主的卖房预期价，导致近期二手房市场出现了一些微妙变化。

购房者王先生之前一直在看北京大兴的二手房，从自己看房经验中，略感北京二手房价格也有微微上涨的波动。还有部分二手房开始下架，因为这些业主认为每年年低是房价低迷期，在这个时间段会选择下架房源，等年后3月份后重新挂牌，避免低价出售或被看房者认为是滞销房源。

从成交结构来看，北京已经进入了存量需求市场，在寸土寸金的五环内新房项目数量越来越少，距离普宅也越来越远。

今年是否适合买房？诸葛找房数据研究中心陈霄建议，对于有购买能力的刚需，尽早上车是最优选择。但如果买房用来投资，不建议高杠杆买入，楼市毫无放松迹象。