李亚鹏难圆地产大亨梦

编者按：本文来自微信公众号“雷达财经”（ID:leidacj），作者：X编辑，36氪经授权发布。

文|张凯旌

编|深海

3月18日，话题#李亚鹏#冲上热搜，原因系两日前，北京市朝阳区人民法院对其被控“欠债4000万元”一案作出判决，判定李亚鹏和其兄李亚炜向北京泰和友联投资有限公司（下称“泰和友联”）支付4000万元及利息，并驳回泰和友联其他诉求。

李亚鹏代理律师对此回应称，“本案属于普通的商事纠纷，目前尚在司法程序中，此一审判决并非生效判决。”

值得一提的是，录音显示，李亚鹏败诉之后称，“我们已经无路可走了，你们需要我一个什么样的保障，我给你们一个保障，需要怎样我都可以，需要我跪下、趴下都可以。”对此，李亚鹏方予以否认。不过，媒体证实，该录音是李亚鹏本人，但并不是本次败诉。

雷达财经注意到，2021年，已经是李亚鹏和上述4000万债务缠斗的第六个年头，作为从商后首个切入的地产项目，位于云南丽江的雪山艺术小镇承载着这位成名演员对商业的无限幻想。然而现实是残酷的，雪山艺术小镇高调开工，却被低价转手，2020年上半年，这个项目仅卖出了26平方米，还不到存量的千分之一。雪山艺术小镇惨淡收场后，李亚鹏很快提出“中国文谷”概念，并在三年内接连投资了郑州文谷、赣州文谷，但是结果基本与雪山小镇殊途同归。

“在北京买几套房子，现在身价早翻倍了”，有网友评论道。

祸起9年前投资

李亚鹏欠债4000万元，还要回溯到2012年的一桩投资。

2008年，丽江雪山投资有限责任公司（下称“雪山公司”）成立，据媒体报道，彼时李亚鹏与其兄李亚炜和友人孙海浩共出资500万元，其中李亚鹏出资450万元，占股90%，是雪山公司名副其实的大股东。

北京市第三中级人民法院的一份判决书显示，2012年1月9日，雪山公司与泰和友联签订《项目合作框架协议》，约定双方合作完成“雪山文苑”项目，由泰和友联出资6000万元对雪山公司进行注资，并获得其10%的股份。

对于泰和友联来讲，这本是一笔稳赚不赔的买卖。《协议》规定，雪山公司同意对泰和友联的利润分配方式，按照固定收益加超额利润进行。

若本项目发生亏损，其所实际发生的亏损全部由雪山公司原股东独立承担；若本项目的实际利润低于雪山公司在签订本协议时提供的项目测算财务报告，则雪山公司保证泰和友联实际获得的全部权益不低于1亿元，项目开发周期为3年；若开发周期超过3年，限期后将由泰和友联先行收回约定的固定权益收益4000万元。

行业人士认为，李亚鹏公众人物身份做背书，加之颇高的保底收益，是泰和友联入股的直接原因。

李亚鹏没想到，这只是自己投资失败的开始，泰和友联没想到，这笔投资就如同打了水漂，九年后都没收回。

借助雪山项目，李亚鹏完成了华丽转型。2013年9月，他与王菲正式离婚；两个月后，李亚鹏现身丽江，首次以中书控股董事长、雪山公司董事长的身份杀入资本圈。据报道，他的“雪山艺术小镇”将进军文化艺术主题旅游商业地产，总投资额将达到35亿元。

天眼查显示，2013年时中书控股的注册资本为3000万元，李亚鹏的母亲张萍持股比例达95%，另一位股东则是李亚鹏多年的财务伙伴曹芝梅。

2014年时，李亚鹏还曾在接受媒体采访时表示，将彻底退出娱乐圈，专注从商、慈善事业。

然而三年一过，局势急转直下。2015年4月，李亚鹏因运营不力，将自己、李亚炜以及关联方所持有的雪山艺术小镇51%股份，以1.938亿转让给上市房地产公司阳光100。

对此，泰和友联并不同意。如果依上述方案执行，泰和友联高价买入的股份不仅在三年间没收获应有的利润，反而还会被低价贱卖。

为了让泰和友联同意这笔买卖，李亚鹏提出几项条件，其中包括原有的固定收益4000万元依旧会如期支付。

百般恳求下，泰和友联同意了李亚鹏的计划，在一份李亚鹏、李亚炜、中书公司共同向泰和友联出具的《承诺函》中，李亚鹏一方承诺于2015年7月支付4000万元的到期债权，若确有困难可于2015年7月25日前支付2000万元，余款于2015年12月25日前支付。

李亚鹏并没有兑现承诺，几次催款无果后，泰和友联向法院提起了诉讼。相关法院对该案的审理历经一审-二审-重审-再审等过程，每一次法院都认定，李亚鹏一方应按承诺履行付款义务。

“一般民商事案件普通程序审限是6个月。因为李亚鹏是香港居民身份，本案适用涉外程序，审限没有限制，因此理论上案件存在被无限期拖延的可能。” 泰和友联的律师曾在接受媒体采访时称。值得一提的是，李亚鹏在一审应诉前，才注销内地身份证，成为香港居民。

3月16日，北京朝阳法院再度一审落槌后，李亚鹏方回应称，“此一审判决并非生效判决。我方将依据事实和法律提起上诉。”目前，李亚鹏仅欠款所产生的利息已达上千万，还不包括诉讼造成的利息损失。

雷达财经注意到，3月18日，媒体针对李亚鹏与泰和友联公司官司的报道引发了舆论的广泛关注，网络流传的一段录音中，称李亚鹏败诉之后表示，“我们已经无路可走了，你们需要我一个什么样的保障，我给你们一个保障，需要怎样我都可以，需要我跪下、趴下都可以。”

对此，李亚鹏方律师声称，该语音信息被恶意剪辑、断章取义，“我们会联系对方要求其公开录音来源，并提供完整的录音资料”，同时称，网上传播的航拍片段并非是雪山小镇项目的内容，是盗用其他项目内容。

据上游新闻报道，李亚鹏下跪音频确为其亲口说出，但发声时间并不是在此次北京朝阳区法院宣判之后。

商业梦想缘何落空？

“我觉得演员这职业已经无法表达我全部的思想。”李亚鹏在曾宣布息影后表示。

雪山艺术小镇，是李亚鹏梦想的重要载体。2012年，雪山公司以1.635亿元价格拿下束河街道一宗27.256公顷（约408亩）土地，计划开工时间为2013年8月。

此后的几年里，这座小镇在圈内可谓颇有名气。

据悉，李亚鹏为雪山艺术小镇请来了日本设计师隈研吾，并量身设计了130多栋190-300平方米的清水独栋别墅。《华西都市报》此前报道称，项目施工负责人透露，他从事别墅园林已有20年，这是他接过的“最舍得”和“最奢华”的项目，22栋别墅园林景观造价高达一千多万。

“全是大树，都从四川郫县拉过来。一车运费要一万三。这么大的树，一车又拉不了多少棵。还特意要栽种八棱海棠，这树只有北京才有。从北京运到丽江，一棵运费要5000多元。还有茶花，你看那茶花好大。谁栽那么大的嘛，一般都是一人高就可以了。没法，李亚鹏有钱，他愿意出高价。所以他打造出来，房价就卖得起来。”

价格上，2013年雪山小镇项目启动时对外的官方报价是公寓1.6万元/平方米，别墅则超2万元/平方米，据此计算，190平方米的产品总售价达400-500万元，更大户型则能卖到700万乃至上千万元。彼时丽江的月均收入不过2000元，上海的平均房价才2.5万元/平方米。

景观搭起来了，人气也不能冷落。

拿下束河土地的同时，李亚鹏在丽江组织举办了大量的文艺活动。2012年时李亚鹏曾表示，自己创办的COART艺术基金会将在未来的3年中投资2000万元来打造丽江束河的艺术嘉年华活动，“丽江有它不可替代的气质，而这种气质跟我们梦想中的、我个人理想中的自由的空气、自由的艺术更加吻合。”

雪山艺术小镇项目，正是在第四届“COART艺术现场”活动中启动的。李亚鹏曾想将其打造成集艺术中心、影院、青年酒店、艺术家工作室、酒店式公寓、商业院落等为一体的商业街区。

彼时，李亚鹏、杨坤发起的“中国好机友”骑行俱乐部也在这座小镇落户。据中国新闻网，2013年11月活动开启的当日，三朵广场的营地上曾摆起数百米长的“纳西长桌宴”款待车友。杨坤还特意为这个俱乐部创作了一首新歌——《生命像块石头》。

除了“车友”杨坤、胡军，在李亚鹏的带动下，高圆圆、那英等人也均在雪山艺术小镇置办了资产。李亚鹏甚至还请来了编剧宁财神撰写定期向观众排练演出的作品《丽江一夜》，以及导演张杨拍摄名为《束河古镇》的纪录片。

然而，这座悉心打造的“世外桃源”却并没能收获商业上的成功。2014年6月开盘，别墅半年内仅售出30%，商业院落仅售出10余套。据雪山公司2015年公示财报，当年公司净利润亏损5421.22万元，负债总额4.22亿元，资产负债率达78%。

这种境况即使在将项目移交到阳光100手中后，也未能改变。

据阳光100财报，2018-2020年年中，雪山艺术小镇的合约销售面积分别是961平方米、无、26平方米。2020年年中，雪山艺术小镇的销售均价仍为1.6万元/平方米，与项目启动时相差无几。

截至2020年年中，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米，项目预计竣工时间是2022年。为何这块被李亚鹏视作乌托邦的小镇，下场如此落寞？

内控或是其中的原因之一。据《国际金融报》，2011年到2015年期间，雪山公司日常经营中屡次出现大额现金收付，且内部审批流程简单，这一点被后来的审计公司单独提出并质疑。

如2010年12月，李亚鹏以费用报销还借款96.44万元，其中12万多发票抬头将公司全称简化为“雪山投资”；2011年12月，李亚鹏以费用报销还借款80万元，但是这80万元发票全部为不合规发票。

又如，2013年8月1日，雪山公司委托中书控股进行“艺莲坊”样板区艺术展示区室内设计，设计费120.8万元。一年后，雪山公司如法炮制，再与中书控股签订室内设计合同书，且项目名称、工程地点和建筑面积等设计内容与一年前的室内装饰设计合同内容完全一致，合同金额为117.4万元。

另据腾讯棱镜，2013年1月，雪山公司与李亚炜实控的东阳万瑞达影视制作有限公司签订了效果图及多媒体制作协议800万元，制作了鸟瞰图2张、数字现场效果图22张，人视点图2张（收费300万元）和30分钟多媒体制作（2D/3D各一版）（收费500万元）。而有4A广告公司业务人员表示，彼时5分钟的多媒体制作市场价十几万元，30分钟不过百来万，500万元的价格明显高于市场价。

如果财务上的漏洞为真，为何阳光100还愿意接盘？

一位接近阳关100的内部人士向雷达财经表示，这是由于“易老板不重视专业审计、尽调，喜欢拍脑袋决策”。

“易老板觉得能捡便宜，没成想是个大坑。阳光100现在压在手上的项目多半是贪便宜入的坑，一般公司都会做市场调查再决定是否可接，一旦走这个流程，雪山可能就过不了关了。”

该人士还指出，“他们设想的那个市场并不存在。一是书院所在古镇不是古城，没有支持日常生活的条件，所以没有自住住宅市场。二是大量短租民宿供过于求，也基本没有度假别墅的投资市场。”而这或是雪山小镇无人问津背后，更致命的问题。

景鉴智库创始人周鸣岐亦称，偏远地区的度假地产不是主流房产项目，很难溢价转手，基础客群注定不会很大。类似雪山艺术小镇这样的项目，一开始投研疏漏，产品定位存在问题，后续即便盘活也困难重重。

“地产大亨梦”难圆

李亚鹏的地产大亨路十分矛盾，一方面，他所承担的项目屡屡失败，另一方面，即便如此，他还是能不断地拿地。

2008年，李亚鹏曾与云南文化产业投资控股集团共同启动过名为“云南省影视文化产业试验园”的项目。他宣布将在丽江拉市海地区投资50亿元，打造80万平方米的影视文化产业园，挑战浙江横店影视城。但这个项目在2013年9月传出搁浅，消息也被云南文投方面证实。

雪山项目失败后，2017年，李亚鹏在郑州中牟县借名下关联公司“河南中书置业有限公司”拿下了郑州中国文谷地块，总建筑面积约55万平方米，总投资约30亿元。“中国文谷”这一概念也是李亚鹏所提出，在他的畅想中，这是可以将音乐、戏剧、舞蹈、艺术展，乃至服装秀、论坛、互联网等与居住生活相融合的商业乐园。

三年过后，有河南地产人士表示，项目早已不存在了，除了住宅，周边配套并没建起来。

2019年，李亚鹏关联的赣州中书资源置业有限公司又通过拍卖竞得了赣州4个地块的使用权，总价7.8亿元。据悉，这4处地块将被规划成“赣州中国文谷”，总计划投资61亿元。但此项目同样失去了进一步的消息。

“这么多年我发现，拍过的戏没有一个是比我自己的生活更精彩的，那我还不如去过自己的日子吧。可以说这是我离开这个圈子的一个最根本的原因。”李亚鹏曾在接受三联生活周刊的采访时提到。

现在来看，李亚鹏的生活确实比拍戏精彩多了。