万科、恒大、龙湖加码房屋租售业务 行业转型焦虑加剧？

编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：刘宝丹，36氪经授权发布。

步入管理红利时代，等待房企的不仅仅是愈加激烈的市场竞争，还有在利润水平不断下降的情况下，如何找到第二条盈利曲线的问题，而这一问题正在变得愈发紧迫。

2021年伊始，头部房企陆续开始调整自己的战略方向，恒大正式发布房车宝、龙湖新增两个赛道、万科将房屋托管业务和房屋资产服务合并为“朴邻租房”，这些调整动作有一个共同点，那就是均剑指房屋租售业务。

01 头部房企重点布局房屋租售业务

1月26日，龙湖正式推出全新品牌塘鹅，正式开启了房屋租售和房屋装修两大主航道。房企旗下的物业公司从事房屋租售业务由来已久，这一次，龙湖将房屋租售业务从智慧服务剥离出来，独立成为一个赛道，可见其重视程度。

龙湖房屋租售业务包括二手房业务、新房业务、资管业务、金融业务、赋能合作、商办业务等多项服务。2020年，龙湖房屋租售业务年交易市值突破100亿，位列物业房屋租售业务领域第二，仅次于万科。

“此次龙湖将房屋租售与房屋装修新增为C5与C6航道业务，意在提升这两大板块的重要性，我们认为更多是为了实现业务协同。”中指研究院企业研究总监李建桥认为，未来，房企之间的竞争将逐渐延伸到交付后的更长的链条上，这将对房企整体的战略协同和资源整合能力提出更大挑战。

同一天，万科也低调发布了一条消息称，即日起，万物云旗下“朴邻”与“为家”两个品牌正式融合升级为“朴邻租房”。随后，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在朋友圈表示，“朴邻”增长最快的是新房业务，但核心业务还是二手交易平台，但“朴邻”最具竞争力其实是“朴邻租房”。

资料显示，“为家”前身为万科物业房屋托管业务，主要提供长租服务。“朴邻”（原万科租售中心）以万科物业房屋交易和租赁业务为主。一言以蔽之，“朴邻租房”业务覆盖二手房交易、租赁和新房。

月前，恒大正式推出“房车宝”，业务涵盖新房、二手房、新车、二手车交易、家装家居、汽车用户服务，旗下有房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台，分别对应的群体是用户（买卖人）、经纪人、线下门店。

实际上，碧桂园、绿城服务、保利、旭辉等房企对房屋租售均有布局。一位不愿具名的地产分析师对和讯房产表示，房屋租售不是新事物，很多开发商旗下的物业公司都在做类似业务，而且很早之前就开始了，不过，对房企来说，以前这项业务没有很重要，现在开始变得越来越重要。

02 房屋租售业务为何成为香饽饽？

为什么房企开始重视房屋租售行业？

回答这个问题之前，先看看房屋租售的前景。当前，房地产行业正在全面进入存量时代，平安证券预计，2024年全国房产交易总额、经纪服务佣金收入将达30.7万亿元、5078亿元，2019-2024年复合年均增长率6.6%、15.1%。

一个被事实验证的案例是贝壳，自从去年上市后，目前估值高达730亿美元。奥纬咨询董事合伙人、大中华区房地产业务负责人李剑腾认为，贝壳的成功为房地产行业提供了重大的启发。

“估值看的是未来增长空间，高估值代表市场看到了贝壳巨大的潜力”。李剑腾认为，一方面房屋交易是个复杂的过程，随着消费者越发成熟，中介在房屋交易过程中的作用越发凸显。另一方面，年轻客户的购买习惯趋于线上和线下的结合。线上平台提供信息在交易过程中的重要性在提高。

因此近年来的渠道费一直在涨，而且渠道的话语权越来越大，他认为，贝壳这样的科技平台边际成本几乎为零，融资能力强，流量也好，未来的业务延展性很高。

房企能否把房源租售业务做起来？答案是肯定的。李剑腾认为，每个行业都有自己的逻辑，至少开发商自己开发和管理的楼盘，在租售和装修等业务方面，有通道优势。不过，他直言，开发商做租售和装修能否走出自己的地盘，实现平台化发展，这个还有待市场进一步验证。

上述分析师表示，很多开发商加码房屋租售业务，不是冲着未来有多大的空间、能够赚多少钱的角度去布局，还是更多考虑占据一个核心的场景，之后再延续这个场景看看有没有增值的点。

他进一步表示：“占据好这些核心的住房交易场景，买房和租赁都在平台上实现，虽然住房交易低频，但占据核心场景之后，未来的思路就可以从低频去打一些高频的场景，比如，家装是比较高频的，可能还会有其他。”

上述分析师进一步强调，行业利润率越来越低，规模也很难做上去，需要找一找其他的方向，资本市场对此也有反映，比如龙湖和新城控股，他们的商业地产做的很好，对股价有拉动，有一些新的业态出来，市场还是愿意给比较高的估值。

03 第二次转型的紧迫性

房屋租售业务只是房企战略调整的一角，从更大范围上，房企普遍面临转型焦虑。万科集团董事会主席郁亮在年会上抛出来的新思考是：“‘管理红利时代’拉开了新一轮淘汰赛的大幕，谁将幸存？”

某金融机构的研究人员表示，目前，开发商对转型还是很焦虑，开发业务不是很好做，但是其他转型也没有太好的选择。从二级市场估值也能看出来，地产现在没有什么故事可以打开想象的空间。

焦虑背后是行业面临的窘境，从政策角度讲，当前房地产行业执行的是房住不炒政策，随着三道红线的推出，业内都意识到房住不炒会严格落实，行业一直以来都是开发模式占主导，但严肃政策之下，开发规模增速会逐渐下降。

此外，新房增量市场已经到顶，房地产行业虽然还会一直存在，但原来的开发模式属于短现金流业务，未来无法持续，房企需要做长现金流业务。

如果说14、15年房企转型属于未雨绸缪，彼时房地产的规模和利润增长都不错，做多元化探索有一定情怀在里面，那如今，房企多元化转型就是火烧眉毛。李剑腾表示，试想开发业务规模被压缩后，房企面临的选择是要么裁员，要么寻找新航道。所以大家着急去找新的转型方向。

实际上，过去十多年，行业一直都在探讨怎么转型的问题，但效果不尽如人意。根据贝壳研究院数据显示，TOP30房企2020上半年多元化营收平均占比达11.33%，虽然比往年略有增长，但占比仍然较低。

克而瑞研究中心数据显示，从赛道方向看，“地产+”模式是大多数房企的首选。统计五十强房企的布局方向，前十大赛道基本都是与住宅开发关联度和协同度较高的行业。其中，超九成房企布局商业地产及运营板块，超八成房企已经拆分物业管理板块。

上述分析师认为，开发商有各种各样的压力，寻找第二增长曲线，开启第二轮转型，现在开发商做的动作也比较多了，尤其是经历过物业分拆上市后，如果有一个单独的轻资产赛道做出来，还是很好的一个出路