我翻了翻十年前的地产杂志，发现…

编者按：本文来自微信公众号 真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

最近无意中翻了翻数年前的杂志，发现一个有趣的现象。

就是像《地产评论》这样出版于2009年的杂志，十年过去了，站在当前这个时代来看，杂志上所描述的一幅幅场景和地产内容。

整个十年貌似都没啥变化。

2008年是全球金融危机，2009年楼市进入了转折市，跟当前的整体行情情绪有共鸣，成交已提升，楼市出现了各种各样的论调，不管是买房还是卖方，各种论点都有。

今天就来带大家看看这本十年前的杂志，做出了哪些“神奇的预言”，放在十年后的今天看，又仿佛是发生在当下。

01

买房第一关，肯定是筹钱对不对，前段时间炒的沸沸扬扬的“六个钱包”理论，很精准的阐述了中国人买房的经济来源，就是全家总动员。

用10年前的杂志用三个字来形容这个现象，叫“寄生男”，其实就是“啃老族”。

面对高昂的房价和生活成本，越来越多的年轻人选择不结婚，享受夜游晚归的单身生活，一直住在父母家，然后吃和住都是父母的。

对比下西方发达国家，青年人如果想买房，有一种途径叫“家庭内部融资”。

就是原先你得向银行贷款的，但手续比较复杂，流程也比较长，费用比较多，还有很多人可能信用不太好的，还无法贷款，杂志上介绍了美国的话有人采用向父母借钱，并且签订一定的契约，给出约定的利息。

通过签订纸质契约的关系来明确家庭内部的债券关系，这样的事情，十年过去了，在中国依然很少见。

02

另外，刚才也提到了相关背景，2009年，地产行业不景气，就跟现在一样，开发商的采用的路数跟现在是一致的，就是2个字，降价。

当然，你看看人家10年前的路数是多么的娴熟，主要分为三个套路。

先做好客户的情绪安抚工作，就是市场不可能永远只涨不跌，意思就是哪怕现在跌了，也没关系，后期会涨上来的。

通过包装成特价房的形式进行销售，提前告知前期业主这并不是降价，而是因为此次出售的房源位置较差，所以价格比较便宜。

当然，还有一种降价是“悄无声息”式的，比如中信地产，购买商业地产的项目，超过150平方米的面积可获得12万元的创富基金，超过700平的可获得50万元创富基金，超过1400平的可获得80万元的创富基金。

当然，所谓的“创富基金”也只不过是开发商通过返利变相降价的一种措施而已。

不管是十年前还是十年后，开发商想要降价做的好，最最关键的是要将“降价进行合理化的包装”，十年过去了，地产商降价的套路本质竟然还是如此，没有产生任何变化。

其实，开发商这么折腾变相降价也是没有办法。

一方面是对于地产营销而言，所有人都知道最佳的做法就是“低开高走”，首期稍微便宜点，后期再慢慢涨，这样所有人都满意，所有人都开心，如果前面卖的贵，后面降价卖的便宜了，引发的后果很严重。

轻则售楼处被打砸，把营销老总堵在门口，重则可能会出人命，比如十年前，就有人要“跳楼轻生”。

根据杂志报道，10年前，某楼盘3月份的时候每平方米卖6600元，半年过去了，卖5600元，直接跌了15%，109万的总价降到了87万。

当前最大的悖论就是，房子涨了美滋滋，没人感激开发商，都认为是自己的眼光无敌。

但只要房价跌了，齐骂开发商就成了一种必然，大家会认为不是自己选错了房，而是开发商定错了价，看错了市场。

如果你要降价，可以的，那我们就以死来逼，这种极端的措施手段，仅仅是因为开发商每平方米降了1000元而已。

万恶的根源，都在地产开发商，所有的锅，也都应该他们来背。

其实现在大家都在吐槽说最近两年房子的质量都很差，各种维权也很凶，但如果归纳总结下的话，80%的房屋维权最核心的原因是由于房子降价引起的连锁反应。

想象十年前吧，其实在那个时代里大家对房子品质的要求并没有那么高，或者说对产品品质有极大的容忍，前提是房价要一直在涨，而且远超他们的想象。

03

当然，给开发商施加压力的形式是多元的，深圳竟然出现了一位社会人士，邹涛，在10年前发起了一项运动，叫“不买房运动”。

很神奇对不对，这个活动也确实是开了脑洞。

根据杂志的描述，这个叫邹涛的朋友在2006年4月，在网络上提出了“3年不买房运动”，并且最后他预估最终的参与人数达到了3-5万人，因此他说“活动取得了还不错的”成效。

活动有没有成功我们不予评论，耐人寻味的是，最终的结果就是他与某开发商达成了协议，以6000元/平方米的均价对某楼盘696套房源进行了团购，如果按照每套100平方算的话，这个696套房源的货值在4亿元左右，并不算太大。

我查了下相关数据，2009年中国房地产的销售额突破了4.4万亿元，这样的活动其实在巨额的房产销售数据面前，其实真的是苍白无力的，沧海一粟而已。

最关键是的，其实你等待了那3年，房价是有涨幅的，相比于那一点点团购优惠，你其实是要付出比前期更多的努力来买房。

因此，我们很多人都调侃说，买房时最大的误区就是老公说，再等等。

当然，与“不买房运动”相比，在10年前，还有种不一样风气也逐渐开始流行的，叫做“两屋檐长厮守”。

就是夫妻双方或是恋人虽然生活在同一个城市或是同一个小区，但各自有着自己的房屋，始终处于独居状态。

一个人就是一个家，一家一户各自独立，单人户数在不断增加。

其实这样的趋势到了2019年，也正在逐渐蔓延开，这对于开发商而言，其实是新增了一种独特的需求量。

04

当然，如果是从投资需求来看的话，还有个新增市场，就是东南亚，最近几年东南亚市场真的蛮火的，当然，有机遇也有坑。

在这本10年前的杂志中，就已经鼓励大家去越南看看，分析的原因框架跟现在一样，无非就是城市人口收入达到了250美金到500 美金，近五成人有了电脑，赤贫人口比率也从51%降低到8%。

其实我也问过很多人投资东南亚的原因，很多投资客往往说了一大通他可能自己都没有搞明白的道理后，会补上这么一句。

东南亚的现在，就是8年前的中国，你看看中国现在的房价你就能清楚东南亚8年后的房价会是啥样了。

这样的类比逻辑其实是经不起推敲的，但我们往往就喜欢用这种简单粗暴的逻辑来说服自己，跳进一个又一个的坑中。

除了这种去东南亚盲目投资的做法，这本10年前的杂志还提出了另一种比较理性的投资做派。

叫“两栋房子恰恰好”。

认为这样的现象将流行开，第一套用来居住，第二套用来滨海度假休闲或是装修的豪华一点用来享受。

比较巧合的是，我们在2周前，也写过一篇类似的文章，叫《作为普通家庭，其实两套房也够了》，我们的观点概括下就是。

第一套房子的目的是要始终让自己拥有处理自己资产的能力，对于一个家庭来说，如果只有一套房子，但是因为你始终需要居住，除非真的出现重大家庭变故，不然你是不会处理自己这套家庭资产的。

但拥有了第二套房子，虽然说也不一定一定让你卖掉，但是手里拥有这个筹码，你会对行业有更多的思考，面对周期面对波动，个人潜意识的状态以及对未来的判断会更加直观和敏锐。

第二套房子最大的意义在于，让我们面对人生重大决策的时候敢于下注。

对于2套房子的问题，10年期，其实就被这个杂志看的通透了。

05

最近还有个话题也比较火。

关于港资的物业长持所带来的良好租金回报，带来的现金支撑，对于陷入债务泥潭中的内地房企而言，是有比较现实的启发意义的。

而这样的结果，你可能很难想象到，早在10年前，杂志就已经给出了该模式“成功的预言”。

文章提到了通过商业地产的开发和持有，可以对抗国内房地产行业的周期性波动风险。

描写了前期很多我们以为默默无闻的港资，整体的实力比我们想象的要更加强大，曾经在楼市里我们以为几乎快绝迹的港资企业变得越来越普遍。

当前的迹象就是，更多的二线城市成为这一轮港资回涌的主战场，而港资的切入点非常简单，就是看准了大量土地出让时候对持有面积的要求以及土地付款方式的要求。

前期港资企业之前消失因为两点，第一都是自己的钱所以快不起来，第二喜欢持有做运营，而之前的市场不需要做运营。

而如今，这两点恰恰成为他们的最强竞争力。

当然，对于大陆房企的卖房模式，也就是后来被碧桂园运用的炉火纯青，提炼为三字口诀的“高周转”，在10年前的杂志中，其实早就被阐述了一遍。

只不过当时的说法叫做“以快达卖”。

06

最后，还有一点让我比较揪心的现实。

可能很多人也都关注到了2个月前的新闻，就是万科的城中村改造计划“万村计划”因为受到的阻碍比较多。

在一场激烈多角博弈中，“万村计划”遭受来自现实多方的狙击，尔后节节失利，万科长租公寓总经理薛峰也因此选择了离职。

其实早在10年前，杂志就已经提示说“城中村改造驶入慢车道”。

这么多年过去了，城市更新遇到的困难和处境，跟10年前相比，竟然还是如出一辙，面对拆迁时的利益博弈，我们依然没有什么好的对应措施和方法。

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。

面对着这本十年前的杂志，我陷入了深思。

为什么十年前的情况跟现在相比是如此的相似，很多问题十年前其实就存在了，这么多年过去了，我们还是没有很好的解决办法。

而我所能预感到的未来是，哪怕是再过10年，地产大概率还是依然保持着现在的摸样。

因为，究其根本，不管处于何时，人心的欲望和奢念，其实都是一样的。

不管是十年前还是十年后。