南京楼市上半年新房成交创4年新高，核心区房源“抢手”首付提高至八成

本文来自证券日报，作者： 曹卫新，36氪经授权发布。

在人才落户政策等多重利好下，2021年上半年南京新房市场销售火爆。南京网上房地产数据显示，2021年上半年南京新房成交达到769万平方米，成交近7万套，创下2017年以来半年度新高。

从各大房企销售业绩来看，老牌房企万科、正荣集团、金地集团等在南京市场持续深耕，表现稳定。本土房企整体稍显弱势，多个口径前十大榜单排名中仅颐居建设脱颖而出。

超预期的开局之后，2021年南京楼市下半场走向如何？7月5日，记者走访南京市多个楼盘了解到，延续上半年的火热形势，南京多个核心区房源仍十分抢手，“提高首付”要求成为常态。

“云望府今年推了两期了，我都没抢到。7月份马上要推第三期了，目前听说首付要从第二期的五成提高到八成。”刚需客小王（化名）在接受《证券日报》记者采访时表示，她所关注的云望府属于南京城南刚需板块，因新房售价与周边二手房价格倒挂明显，受到了不少买房客的青睐。2021年南京楼市下半场，“八成首付”不再只是河西、江北核心区热门板块的专属。

人口红利刺激楼市

南京上半年新房成交量同比涨80%

南京网上房地产数据显示，截至2021年6月30日22点，南京上半年累计成交新房69104套，相比去年同期上涨超80%。

从各区域认购成交情况来看，上半年“两江”板块担任了南京新房楼市的出货主力。其中，浦口区以20259套位居南京新房销量榜首，江宁区以13083套列第二位。

“南京近两年土地市场火热，供应端主动回调，本年度新盘也是扎堆入市。同时，政策环境上，南京一直保持紧控态势，房地产市场发展健康度较高，无论是开发商或是购房者，对南京市场都保持着比较高的信心。”针对南京新房市场火爆现象，克而瑞南京机构总经理赵静波在接受《证券日报》记者采访时表示。

“降低落户政策门槛，从而带来的新增人口的购买力是不可忽视的。”采访中，赵静波补充道。

稳就业纳人才，2020年4月南京出台高含金量人才政策，发布《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，并明确放宽落户门槛限制，将本科学历人才从40周岁放宽到45周岁，将留学回国人员和非全日制研究生一并纳入，且40周岁以下大专学历人员，在宁就业参保半年就可以落户。

今年以来，针对“假人才真炒房”问题，南京出台多个政策对人才购房进行整顿、优化。5月31日，南京市公安局官网发布关于印发《南京市人才落户实施办法》的通知，将南京市近3年内出台的人才落户政策进行了整合，调整了政策有效期，将原有的一年有效期修改为三年，新办法自2021年6月1日起执行。

“人口红利刺激楼市，大大增加南京的住房需求，无论是购房需求，租赁需求还是商业需求都将提速。”赵静波表示。

前十大房企榜单“大换血”

外来房企会“念经”

南京新房市场火爆的背后，各大房企销售表现如何？

依据克而瑞南京发布的2021年上半年房企南京销售排行榜，颐居建设、招商蛇口、新希望地产凭借314.43亿元、193.67亿元、182亿元的金额荣登全口径统计前三位。权益榜前三名分别为颐居建设、万科、正荣集团，流量榜前三名则为万科、金地集团、招商蛇口。

相较去年年底房企排名，2021年上半年南京前十大房企排名“大换血”。权益榜前十大房企中正荣集团、电建地产、融创中国、大华集团新进前十名。苏宁置业、世茂集团从前十名榜单中消失。流量榜前十大房企正荣集团、融创中国、颐居建设、保利发展新入前十名，苏宁置业、新城控股跌出前十名榜单。

整体来看，今年上半年南京新房市场外地房企新希望地产、正荣集团、大华等房企表现亮眼，万科、招商蛇口、金地集团等房企表现比较稳定，稳居前十名榜单。本土房企仅颐居建设表现亮眼。

“从南京的整体市场来看，因未来发展前景稳定，预期向好等因素，外来房企进驻意愿高。同时土地供应的市场化，也让外来房企有着和本土房企一样公平竞争的环境。”谈及南京楼市的竞争格局，赵静波告诉记者，“外来房企在资金链、开发模式、知名度等方面有着较强的优越性。在外来房企的冲击下，本土房企在很长一段时间处于一个瓶颈期，前两年更是逐渐淡出榜单前十，竞争力相对弱势，外来房企占据了绝对的首席位置。”

“在激烈的市场竞争中，本土房企呈现出两个明显特征，一是在变幻莫测的市场中逐渐销声，二是学习吸纳优秀品牌房企经验，加上本身深耕区域的优势和本土品牌效应，进行强势突围。”在赵静波看来，本土房企的上榜率虽然不及外来房企，但颐居建设以绝对优势领跑榜单，可见目前的市场光是抓销售环节已经远远不够，购房者对项目品质、产品服务提出了更多的需求，只有品质优化，精细化发展，保持前进的步伐，才能得到市场的认可。

下半场开局热度不减

八成首付成热销楼盘“标配”

2021年楼市下半场，南京新房成交量依然保持稳定。南京网上房地产数据显示，7月份首个双休日，南京市新房成交量分别为468套、208套，较前一个周末新房成交量增加了73套。7月1日至7月4日，南京新房成交量近2000套。

7月5日，记者来到刚需客小王（化名）相中的雨花核心热盘云望府，现场工作人员向记者介绍道，“我们一期是4月底开盘的，460套房，当时报名是1900多人；第二次开盘是6月5日，262套房，报名是1500多人。马上7月份我们第三期要开了。”

记者了解到，云望府销售均价为2.8万元/平方米，目前楼盘周边二手房的均价在3.2万元/平方米左右。首期开盘仅4个小时，开发商即宣布售罄，平均4人抢一套房源，逾千人“陪跑”。

“三期大概有190多套房源，主推95平方米和110平方米的，都是精装交付。目前首付比例暂定是八成。”现场工作人员告诉记者。

首付比例同样为八成的热门楼盘还有位于南京玄武区的玄武宝龙城。

“我们月底会加推170套房源，首付比例暂定是八成。目前新玄武这边差不多都是八成。”7月5日，南京玄武宝龙城工作人员透露，“目前最新的开盘时间暂未确定。前两次开盘首付比例分别是四成和六成，推出的房源大概都在200套左右，报名认购的人数均在3000人左右。”

有房产中介工作人员告诉记者，“正常情况下新房市场首套房的首付比例是三成，但河西、江北新区等核心区楼盘首付较高，首付要到八成。我们也做一些新房代理，但大多不是这类摇号盘。”

针对南京楼市新房持续火爆的现象，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受《证券日报》记者采访时表示：“从数据来看，南京新房市场处于供不应求状态，随着上半年各房企陆续推出供应项目，部分用户购房需求集中释放，从而带动了楼市热度攀升。但在坚持‘房住不炒’的原则下，预计2021年下半年楼市将趋于平稳，创下新高的概率不大。”