别让潘石屹“跑”了？SOHO中国卖身黑石背后的谋划与无奈

编者按：本文来自微信公众号“资本深探”（ID:deep_insights），作者：王舷歌，36氪经授权发布。

潘石屹在公众面前总是一脸笑呵呵的样子，但这种亲和力并未给人带来好感，尤其是在这次疫情中这位曾向哈佛大学捐赠1500万美元的亿万富豪给武汉捐“0元”，这一消息直接上了热搜。

而最近，潘石屹的热度居高不下，还有很重要的一个原因是其掌舵的soho中国传出卖身的消息。

据《路透》报道，美国私人股权投资公司Blackstone（黑石集团）提出以每股6元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元．报价较3月9日收市价2.98元/股高逾一倍。

受该消息影响，3月10日，SOHO中国股价直线拉升，收于4.1港元/股，涨幅达37.58%。

针对SOHO中国私有化消息，3月11日，SOHO中国发布回应公告称，在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。

如果SOHO中国成功卖身黑石，这意味着潘石屹从2016年下半年就开始的卖卖卖节奏得以延续，其清仓国内资产动作更进一步。

事实上，早在去年10月，市场上就传出消息称SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿-600亿，包含京沪两地8个商业物业。而且首批交易已展开，接盘方正是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。而关于潘石屹“加速清空国内资产”的传闻亦是甚嚣尘上。

当时潘石屹的回复是“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

但照着如今的节奏，潘石屹是真的要“跑”了吗？

潘石屹张欣夫妇

潘石屹的“谋划”

无论潘石屹怎么“嘴硬”，他从2016年下半年开始清仓的事实已经摆在了台面上。

2016年7月29日，SOHO中国整售SOHO世纪广场；并在2016年8月17日中期业绩发布会上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目。

后来，潘石屹便以84.93亿元转让给给复星的上海外滩8-1地块，以52.3亿元出售的上海SOHO海伦广场和静安广场，以50.08亿元出售的凌空SOHO……

2017年潘石屹曾经说过，SOHO中国有两个项目永远不能出售：“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

现在看来，潘石屹或许即将被“打脸”。

银河SOHO

除了卖楼，其他资产也进入清仓状态。

2019年9月30日，SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。买家是We Park旗下的慧泊停车场投资（广州）公司。

2019年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中国旗下共享办公项目SOHO 3Q也被出售。据了解，SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，已经进入合同审批流程。而就在2018年，潘石屹还曾信誓旦旦表示，SOHO3Q将拆分上市。

共享办公项目SOHO 3Q

有意思的是，潘石屹一边“清仓”国内，一边则加紧布局国外。

2011年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

长子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

就在最近，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。而这7家新成立公司背后100%控股的大股东均为香港、台湾公司，尚未能查询到实际控股人的情况。

SOHO中国的无奈

潘石屹不容易。

2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。

但自从2012年实现百亿利润的高光时刻之后，SOHO中国营收和利润就一直在节节下滑。根据2019年上半年的数据显示，SOHO中国2019年上半年净利润仅5.65亿元，同比下滑了48.36%。而SOHO中国不断上升的空置率更是不得不引人关注。

SOHO中国已走过了“失去的十年”。

自2012年公司进行业务转型以来，营收几乎逐年下降，峰值出现在2010年，当年营收达到182.15亿，至2014年后，SOHO中国营收跌破百亿。

财报显示，2018年SOHO中国实现营收17.21亿元，同比下降12.32%；归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元人民币，相较于2017年的47.33亿元同比骤降59.33%；每股基本盈利为0.37元，同比减少59.32%。

据乐居财经发布的《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》显示，SOHO中国排名第100位。

而大行对于SOHO中国的评级也不高。

汇丰指出，过去10年SOHO中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳，假如出售资产计划失败 ，在现有的资产基础下经营上行空间有限，而公司的共享工作空间业务在第三季发展步伐也较慢。

高盛则勉强因为出售的消息将“沽售”评级上调到“中性”。

潘石屹曾诉苦，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

言语间满是无奈。

不过，SOHO中国业务的滑铁卢并未影响到潘石屹的身价。

2019年10月10日，《2019年胡润百富榜》揭晓，潘石屹以220亿元人民币财富获得153名。2019福布斯中国400富豪榜，张欣、潘石屹家族排名第107位，财富值215.7亿元人民币。

可以肯定的是，他们手中的财富是升值还是贬值，这次交易至关重要。