印度共享办公是应该做创投服务生意还是房地产生意？

近日，从事联合办公空间的印度初创Awfis获得了红杉资本2000万美元投资，这是印度相关领域数额最大的一笔投资。事实上，看好印度联合办公的不只是红杉。美国联合办公巨头WeWork已于去年底进入印度市场，YC也把共享办公初创Innov8选入自己的孵化器。印度联合办公产业正变得火热。

而联合办公概念受到追捧是有理论依据的。去年年底，据印度软件及服务行业协会（Nasscom）发布的一项预测，截止到2016年底，印度共有4750家初创企业，比上一年增长了10-12%。到2020年印度将成为继美国和英国之后的全球第三大初创聚集地，届时印度将会有10500家初创企业，解决超过21万工作岗位。众多的初创企业和从业人员对低价、弹性的办公空间形成了巨大的需求。

根据房地产市场咨询机构高力国际（Colliers International）的数据，2016年印度的联合办公空间提供商共租赁了120万平方英尺办公空间，越来越多的企业开始从事共享办公业务。

本表格来自于高力国际

共享办公模式非常简单。服务商租来办公空间后再租出去，然后根据工位数量和租赁时长收取费用。通常来讲，一个工位每月的租赁费用在3000-10000卢比之间。价格根据办公空间所在位置和服务类型上下浮动。所以，典型场景就是不论老板还是员工，大家聚在一起办公。

价格便宜租赁方式弹性是共享办公空间最吸引初创公司的地方。一个50人以下的初创公司如果租赁共享办公空间，在租金上能比传统办公室租赁节省30%的费用（高力国际数据）。此外，与传统办公室相比，共享办公空间也没有长期租赁要求，限制更少。

印度联合办公说到底是房地产项目

印度的联合初创空间多专注于初创项目，但初创项目短板也很明显——存活率不高，所以给联合办公项目带来很大的不确定性。印度工作空间搜索及预订平台Qdesq的创始人Paras Arora表示，初创项目可以填补50-60%的入住率，而联合办公空间收支平衡点在70-75%。

所以，被YC选入孵化器的Innov8的创始人RItesh Malik就指出，联合办公项目不能把鸡蛋都放在初创这一个篮子里。联合办公空间应该多样化经营，初创项目、自由职业者、中小企业、C轮项目、远程团队都可以成为服务的客户。

目前，一个比较好的现象是，印度电商行业排名第三的电商平台Snapdeal就从其孟买的大办公楼搬到了联合办公空间。此举将帮助Snapdeal减少10%的运营成本。

像Snapdeal这样的企业巨头也选择共享办公空间，无疑开启了一扇门。就是共享办公空间也可以从中后期项目中挖掘客户，毕竟盈利是印度初创项目的一大难题，如果能节省运营成本可以帮助项目早日盈利，何乐不为呢？

联合办公不应该只是房地产

说到底，联合办公空间就是房地产的玩法，只是在商业模式上有所创新。印度的联合办公空间主要有两种模式：

第一种模式，是联合办公初创以或租或买的方式获得物业，然后将其改装成联合办公空间出租，企业方面负责运营。这种模式的好处是，企业方面可以很好地把控服务质量和营利。不利的地方是，前期投入比较大。

第二种模式，是共享办公空间引入咖啡厅、饭店等商业项目。商业项目们通常很愿意入驻，因为可以带来稳定且充足的客源。比如，印度共享办公初创myHQ就将自己定位为“共享办公空间里的星巴克”，他们的办公空间里有餐饮、住宿、休闲娱乐等多样化服务。他们认为好的共享办公空间向租户提供的不应该只是工位和WIFI，更应该提供个性化的服务。

再比如，Kstart就把自己的办公空间建在商场里。Kstart里面有健身房和浴室，商场里休闲娱乐设施充足。

对于此类模式，myHQ方面给出的理由非常充分。myHQ的联合创始人指出，西方的联合办公项目如果要盈利，其办公面积必须要在2万平方英尺以上。但在印度，你根本找不到2万平方英尺的物业，所以难以形成规模经济。

此外，印度人普遍对价格非常敏感。而联合办公空间的前期投入至少要在1000万卢比以上（约100万人民币），如果租金过高是租户难以接受的。myHQ通过引入商业项目分摊资金压力，进而向租户让利，这样才更容易吸引顾客。

当然，也不是所有人都赞同引入商业项目的做法。比如从事早期项目投资的投资机构Quarizon的负责人Aidtya Gupta就表示：“我不看好把咖啡厅改成办公室的办法。我更喜欢专业的共享办公空间。只有专业的服务才能赢得顾客的信赖，办公室里卖咖啡只是噱头而已。”

Gupta还指出，联合办公空间最大的优势应该是社群建设。创业者们能够在联合办公空间里形成交集，遇到更多志同道合的人进而互相帮助，形成某种“圈子”或者成为某个“圈子”的一部分。

对此，竺道深表赞同。对于初创项目来说，最重要的就是资金和经验。而好的联合空间能搭建一个社群，竺道参观过在德里首都区比较知名的共享办公初创91Springboard，他们会定期举办路演、沙龙、讲座等活动，帮助企业找钱找资源。

这也是共享办公项目能够给投资人带来的重要价值，投资机构可以通过共享办公项目锁定有价值项目。

本文来自竺道

部分内容来自于Quartz、VCCircle等。