拥抱联合办公后 能否救商业地产的命

文/曾慧娟

2月5日，在“同频共振 共享未来 共享空间·创业融资沙龙”上，高力国际即将发布的《2018年亚太区共享办公报告》显示，2017年，亚太区共享办公的运营面积平均增长高达50%，超过2016年预期。

商业地产产能过剩并非秘密，2016年6月从国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就曾划过重点：“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”这说明，租购并举是任务，商业地产去库存也是重点。而共享经济公式给出的逻辑，对商业地产去库存来说是个新窗口。不过，不同于传统单一产能的去库存，商业地产新的增长空间被互联网、新科技、社群价值所触发。

为谁而兴起？

去库存一直是商业地产的重点问题。公开资料显示，2017年前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，同比增长12.2%；其中住宅32256万平方米，同比增长22%；办公楼3537万平方米，同比增长6.1%；商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。而据世邦魏理仕预测，未来三年，绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰，期间一线城市空置率将攀升，部分二线城市将创历史新高。

商业地产库存压力巨大，越来越多的企业开始寻求灵活的商业模式，共享办公就此产生。

 “我们会把共享办公产品CR Union·润联行植入到华润北京旗下的写字楼当中，成为整个办公形态的补充和升级。依托智慧云办公APP——CR Union，为客户提供资源在云端互联的平台，配合云端工具，将为客户提供更加人性化、智能化的服务体验。” 华润置地（北京）有限公司写字楼招商管理总监孙晓文表示。

共享办公兴起与增值的另一个契机在于，商业地产寻求新增长模式与客群消费升级。裸心社中国区商业拓展总监宋紫靖称：“一是高端写字楼对于中小型或成长性客户设置了高门槛，二是大公司对于租赁期限及租赁空间灵活性的新诉求，三是‘80后’‘90后’甚至‘00后’对于办公体验的新要求，四是企业对于办公租赁专业服务的新要求（外包）。”

孙晓文认为：“在B端，业务变化迅速，办公空间需求更为灵活；员工满意的办公环境能为企业留住人才。另一方面，满足C端对办公环境的诉求；对工作与生活平衡的诉求；对办公智能化的需求。”

共享之外，可以独享

经过探索与酝酿，共享办公正在经历快速迭代。从最初以解决利用存量空间为驱动，而今，它已发展到了以创新研发、生态构建为主导的阶段。

根据高力国际的调研，2017共享办公呈现了不少新的特点和趋势。从用户端来看，越来越多的大企业机构选择了共享办公，他们占到了一些运营商收入的30%，而2017年，共享办公的平均租期超过了24个月。

另据作者观察，联合办公一般都以租赁大物业为主，强调共享工位模式，现在市场上出现了独享+共享的模式，独享的概念类似自如的分散式长租公寓，每个办公室分散在不同地段的楼宇里，租户拥有一个独立的办公室，办公室配套有老板间、会议室、会客区等等，比较典型的是纳什空间的超级工作室，提供带有联合办公配套的独立办公室，采用一体化装修方式，使得租户能够快速拎包入驻，办公面积在80平米到200平米之间，实现“独立办公+联合服务”的办公生态。据相关负责人介绍，在北京，目前可选的超级工作室覆盖了方庄、CBD、亚奥、国贸等各大核心商圈，大概就有1000多个，出租率在90%左右。

宋紫靖表示：“共享办公的受益者不光是租户，业主同时也是受益者，它使得写字楼对于发展型客户或需要灵活办公空间及时间的客户门槛大大降低，客户租赁成本亦随之降低；同时，联合办公的存在，为写字楼业主提供了良好的配套，如会议功能，活动功能等。联合办公并不是业主的竞争对手，相反，联合办公吸收了大量资质良好但不满足传统办公条件的客户，这些客户常常会成长为写字楼的客户，同时写字楼内传统客户的大量会议，活动场地需求也通过联合办公的存在得以解决，联合办公替写字楼业主留住了大量现有客户，并不断的输送更好的客户。”

梦想加市场总监李峥认为，共享经济本质上就是基于移动互联网、智能化等条件逐渐成熟，而实现更加高效的资源分配，同时提升需求者的体验。而共享办公空间的出发点，不仅是将空间从资源转化为服务，同时也能够通过智能、数据管理等手段双向提升运营者、使用者的效率。

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