优客工场拟以SPAC在美上市，或成“联合办公第一股”（附路演PPT解析）

编者按：本文来自微信公众号“IPO早知道”（ID:ipozaozhidao），作者：Uncle C，36氪经授权发布。

作者｜Stone Jin 

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据IPO早知道消息，特殊目的收购公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp.于美东时间7月6日宣布，其已与联合办公运营商「优客工场」达成合并协议，计划收购优客工场全部股份，而在交易完成后新公司将以新的股票代码在纳斯达克挂牌交易。

这意味着，即使未能如最初预期的上市形式登陆纽交所，但优客工场终究在Wework“爆雷”、资本市场对联合办公商业模式顾虑重重的背景下，即将成为“联合办公第一股”。

这里不妨对SPAC（全称为SpecialPurpose Acquisition Company，特殊目的收购公司）的上市形式作一简介。今年稍早些时候，国内英语培训机构「美联英语」就通过此方式完成在美上市。

与国内资本市场更为人熟知的“借壳上市”相比，SPAC往往作为一家已上市的平台，并不具有任何实际业务，其上市的目的即为在至多2年（特殊情况可为3年），寻找到一家优质企业，帮助后者能在相对较短的时间内成为美国主板上市公司。而在收购完成后，双方将形成一全新的公司名及股票代码在二级市场上进行交易。

而根据Orisun与优客工场的协议，合并完成后新公司的价值将为7.69亿美元。而这一估值的来源则是优客工场采取EV/revenue的模型完成估值，即按2021年预计净收入的4.01倍计为7.69亿美元。

不过，这一价值与优客工场此前在一级市场动辄数十亿美元的估值相去甚远。优客工场背后主要投资方包括红杉资本中国基金、经纬中国、真格基金、信中利资本、创新工场、银泰集团、歌斐资产、北京首创等。

截至2019年12月31日，优客工场共覆盖中国及新加坡的46座城市，总计211个联合办公空间，入驻会员超过70万。

财务数据方面，2019年优客工场的净收入为11.79亿元（人民币，下同），较2018年的4.49亿元增加162.9%。另从收入构成来看，2019年品牌营销服务带来的收入同比增长2008%，几乎已与会员服务的收入占比持平。

优客工场预计，2017年至2022年收入的复合年增长率将约为66%。

值得一提的是，在优客工场首次向美国证券交易委员会（SEC）递交的F-1招股说明书中，其多次强调了自己相对轻资产的运营模式。

譬如，除了传统的自营模式，优客工场亦提供包括超过面积200平方米的标准化空间U Space、小于200平方米的小型办公空间U Studio以及一站式定制化空间U Design。

此外，轻资产的运营方式还指优客工场主要提供开发、管理运营服务为主，而业主本身则需要承担大部分资本来建设和推出新的办公空间，具体可分为以运营、设计施工服务输出为主的U Brand模式，以管理、系统输出为主的U Partner模式。

显然，优客工场极力想消除市场对于联合办公“重资产”、“二房东”的固有印象。

以下系经《IPO早知道》精编整理的优客工场路演PPT材料：

△ 本次路演于今年6月进行。

△ 优客工场采取EV/revenue的模型完成估值，即按2021年预计净收入的4.01倍计为7.69亿美元、2022年预计净收入的2.58倍计为7.65亿美元。

△ 优客工场本次路演的目录。

第一部分：公司概览

△ 优客工场希望培养一个以“分享、创新、负责、让每个人成功”四大理念为基础的新工作文化。

△ 成立4年后，优客工场已成为中国最大的联合办公空间服务商，共覆盖中国及新加坡46座城市总计211个联合办公空间。

△ 优客工场的商业模型：运营数据和消费者数据相结合。

△ 联合办公空间运营的四大模块：房地产金融、投资孵化、企业服务以及电商业务。

△ 除了传统的自营模式，优客工场还提供包括超过面积200平方米的标准化空间U Space、小于200平方米的小型办公空间U Studio以及一站式定制化空间U Design。

△ 轻资产运营方式指优客工场主要提供开发、管理运营服务为主，而业主本身则需要承担大部分资本来建设和推出新的办公空间，具体可分为以运营、设计施工服务输出为主的U Brand模式，以管理、系统输出为主的U Partner模式。

△ 优客工场成立4年来的重要里程碑。

△ 优客工场背后的投资方阵容：红杉资本中国基金、经纬中国、真格基金、信中利资本、创新工场、银泰集团、歌斐资产、北京首创。

△ 优客工场过去三年各项业绩的增长情况。

△ 中国联合办公空间市场规模的增速，以及一线城市、新一线城市及细分业务的增长情况。

△ 市场规模持续增长的驱动因素：快速的城市化进程、共享经济和Z时代青年的需求增加、政策支持下中小企业数量的快速增加、以及中小办公区域内对于职业化管理的需求不断增长。

△ 巨大的市场机会：预计至2023年，国内联合办公市场规模预计突破万亿大关。

第二部分：投资亮点

△ 优客工场的6大投资亮点。

△ 1、中国领先的联合办公运营商：包括规模、覆盖网络、品牌知名度和标准化程度。

△ 2、强大的空间运营效率：包括场地选择、设计建造以及空间管理；

△ 以及强大的供应链管理能力：覆盖全国+自建的运营系统+产品的标准化；

△ 进而促成在轻资产商业模型下的可复制性。

△ 3、技术驱动空间的运营管理，以实现高效、低成本、强连接性、社区活力、强粘性以及商业化能力。

△ 4、从各个维度为会员服务，包括品牌广告、投资孵化、税收服务、人力资源、法律服务、行政管理、设计装修、IT支持等。

△ 5、会员数量的持续增加带来更加多元化的盈利渠道：如茶饮、培训、健身、娱乐、医疗保健等各种服务需求。

△ 6、优客工场创始人及管理团队将房地产行业和技术领域的经验结合在一起。其中，创始人毛大庆具有超过20年的财富500强及商业地产从业经验，其是商业地产运营和商业化方面的专家。

△ 优客工场其他管理团队成员介绍及各自过往履历。

第三部分：增长策略

△ 优客工场的五大发展策略：

1、通过实现既定扩张继续巩固行业领先地位；

2、基于品牌知名度继续探索轻资产商业模式；

3、通过拓展u+服务来丰富生态系统；

4、继续投资技术以提升运营效率和更新智能办公系统；

5、选择性地寻求有价值的收购或投资机会。

△ 优客工场的愿景：希望通过自己不断完善办公空间的生态，从而让入驻会员进一步释放潜力并创造最大价值。

第四部分：财务数据

△ 疫情前的财务数据：2019年的营收为11.79亿元，较2018年的4.49亿元增加162.9%。从收入构成来看，2019年品牌营销服务带来的收入同比增长2008%，几乎已与会员服务的收入占比持平。

△ 营收的历史数据和增长预期，2017年至2022年的复合年增长率为66%。

第五部分：企业合并及估值考量

△ 优客工场采取EV/revenue的模型给自己完成估值。

△ 优客工场选取的可比公司为在伦敦证券交易所上市的英国灵活办公服务商——IWG集团。

第六部分：附录

△ 优客工场专属App——优鲜集的功能介绍（一）。

△ 优鲜集的功能介绍（二）。

△ 智能办公系统。

△ 数据管理系统。

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