分散的民宿行业难做大，「千宿」准备以民宿群落+基金的方式解决

民宿这个慢生意，成为了这两年旅游业的风口。

海纳国际集团数据显示，2018年全球民宿市场规模将达到1060亿美元，占全球酒店住宿预定额的19%。民宿原来似乎只是文艺青年在厌烦了城市的喧嚣与浮躁之后，来到云南等旅游胜地边生活边做生意的小确幸。

然而随着想开民宿的文艺青年和非文艺青年越来越多，这个行业竞争越来越激烈，水平也参差不齐。在消费升级的趋势下，资本也开始介入这个行业。36氪近期接触的千宿，就希望利用资本与集群化运营来改变这个行业。

千宿科技创始人七万（赖洪波）认为，目前民宿行业出现三个趋势：

• 第一是高端化，随着消费升级，民宿已经不再是青旅和农家乐，高品质成为行业主流，低品质已成红海。

• 第二是规模化，随着民宿竞争越发激烈，如果像原来只做单体店的，其实赚不了多少钱。优秀的民宿品牌不断扩张已经成为行业的一个趋势。

• 第三是专业化，他指出，原来是个人边玩边开民宿，现在已经越来越多专业的基金和人才进入这个行业。

他认为，在这三个趋势之下，民宿老板面临融资成本高和运营难度大的挑战。民宿本质上是个租赁的行业，这样的模式很难通过贷款，单体店大基金不会投，小基金则由于回收周期所限没法投资。至于运营方面，民宿的特点在于，一间店的房间数少，只有十几间房，但是五脏俱全，老板从运营、采购、财务、营销等都要自己做，缺少人才储备，如果真的要找专业团队做，从成本收益上就不划算。36氪此前就在报道中指出：“资本开始涌入后，民宿品牌单打独斗的生存空间受到挤压，在开发新项目时与资源方的议价能力和抗风险能力都较低，配套和运营方面也常常心有余而力不足。”

因此，36氪的报道曾经提到，“集群化”发展成为在浙江民宿圈子里流行起来的一种新模式。业内人士称：“一个单体民宿，往往只能接触到旅游局、农办的人，如果是集群项目，那都是政府的一二把手亲自出来谈。”千宿解决上述问题的方法与此类似，他们称这种模式为“民宿群落”，同时给民宿提供资金支持。

水口•旧舍

具体来说，千宿目前的业务包括三块：民宿基金、民宿运营和民宿群落的开发。

第一块业务是中民千宿投资的千宿基金，这是由中国民生投资集团旗下中民航旅投资与千宿科技合资成立的一家专注于民宿产业私募股权投资的基金管理公司。这主要是为了解决民宿行业的融资问题，其投资方向一是民宿单体与连锁项目， 为民宿品牌提升、规模扩张和升级换代提供资金支持； 二是民宿群落项目，打造以民宿为主体具有度假休闲体验配套的开放综合体。

第二块业务是民宿的运营和管理，包括给民宿老板提供优化分销、 提升直销、塑造品牌、会员共享、 收益管理等服务，合作模式是每月基础服务费+佣金提成的方式。在青岛和大理的108度禅意酒店，都是千宿团队在管理，目前千宿已与栖迟、 旧舍、无弦、水墨蓉庄、108度禅意主题民宿等国内近二十家民宿达成合作，覆盖莫干山、 杭州、 苏州、 大理、 丽江、 青岛等热门旅游目的地。

这块业务希望解决上面提到民宿老板运营力不从心的问题。由于一家民宿房间数量太少，雇佣全职专业团队运营成本和收益不对等，因此“共享”其实是最好的解决方案。千宿科技拥有一个约30人民宿运营的民宿运营团队，囊括专业的摄影和自媒体运营等内容团队、销售和收益管理团队，同时为十几家民宿服务。

以苏州的一家温泉主题的精品民宿为例，在千宿运营管理一年之后，该民宿的房间平均售价从510元提高到780元，上涨了34%，比对标的精品民宿高出15%。该民宿的微客栈和OTA合计的线上预订收益占比从个位数上涨到接近70%。

第三块业务是做民宿群落的开发。现在中国绝大多数的民宿，是散落的，七万认为，即便是像莫干山这样中国民宿的高地，依然面临“好山好水好无聊”的问题。客人冲着民宿品牌来到莫干山，但是却没有可以消磨时间的配套设施和文创类项目，由于这类项目的投资周期比民宿更长，因此如果没有政府，几乎没有人去做。因此，民宿需要建设成集群化，同时消费、文创等配套项目的度假型综合体。

这个民宿群落有点像旅游界的万达广场，千宿的角色有点像景域的角色，政府有土地和景色，但是缺少运营人才。因此，千宿跟政府合作，政府出土地，千宿负责解决这个群落或说度假村的品牌打造和营销推广的问题，最终产品做出来有点像北京周边的古北水镇，不同之处在于千宿采用的是开放式而非完全自营的方式，引入各类做得不错的民宿、酒店、旅游、文创类IP，比如民宿过云山居、猫空概念书店等。目前即将落地的项目之一，是千宿和浙旅酒店集团合作开发的，位于普陀山的一个村落改造项目。

七万认为，这种开放式民宿群落的好处在于，IP的粉丝会随着IP的引入被吸引过来，IP之间相互导流，比只靠一家民宿或者IP导流效果更好。群落本身也能成为一个品牌。另外，聚合的方式也提高了民宿面对土地资源方的议价能力，能够获得更多当地政府的支持。千宿可以通过群落中物业运营，租金和分成等方式盈利。

从资本方面，千宿民宿基金会给入住的民宿住提供债权和股权的投资，集群化发展的方式也有利于满足资本的退出需求。民宿作为一个慢生意，从单体店做起难以迅速规模化，基金+运营+群落的方式则有利于基金通过参股、控股、并购的路径将群落里的民宿转到一个集团，原来的老板可以继续参股运营，否则千宿自己也有运营能力，一起上市。

可以看到，千宿的三块业务，从终局来说，彼此间有着紧密关联。七万认为，团队做民宿的优势主要来自大数据和运营经验的优势。这要从千宿团队的来源说起。七万介绍，千宿的团队有约七成来源于云掌柜。云掌柜是一个民宿管理的SaaS平台，目前有接近九万家民宿在使用，上个月已经实现了盈利，旗下还有民宿单店营销工具微客栈和客房用品采购平台优选商城。

根据36氪此前对云掌柜的报道，后者的团队全部由原来做酒店预订的米途团队转型而来，两者同属于北京米天下科技股份有限公司旗下品牌，后者曾获得艺龙投资。七万原来是米途的创始团队之一，也是原来云掌柜的COO，在去年跟云掌柜合资成立了千宿。通过云掌柜积累下来的民宿间夜预定数据，可以判断某地的民宿数量是不足还是饱和，有助于团队做民宿营销、运营管理，甚至是投资。

在民宿运营这个领域，36氪此前还报道过「梦之宿」、「易民宿」、「潮宿」；做类似民宿集群式运营，并加入配套设施的，还有做田园综合体的「田园东方」和36氪之前报道过的「乡伴文旅」，后者由曾任上海世博会景观总顾问的朱胜萱创立。千宿表示在选址逻辑上跟乡伴文旅较大不同，主要还是流量优先，倾向于建在国家5A级景区或者大城市周边。

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