地产+互联网+服务：美国自存仓市场的新玩法

编者按：本文来源微信公众号“执一资本”（ID：zhiyivc），作者执一资本王鑫，关注房产居住、物流领域的投资机会。

消费在升级，空间却在紧缩。

主打“优化空间”的自存仓（Self-Storage）从上世纪60年代的美国开始发展，目前全美大大小小的自存仓门店超过40,000家，每年产值超过300亿美金。即便是在金融危机期间，自助式仓储也没有像其他行业那样滑入低谷。人们常常因为家中储存空间不足、搬家、装修等原因将还有利用价值的物品暂存在一个小仓库内，按月交付资金，在整个租借过程中，客户自行存取、上锁。与传统的库房相比，自存仓有更高的行业标配，比如恒温恒湿、24 小时摄像头监控、专人看管、免费保险等。美国的自存仓通常位于离目标客户群3-5英里半径的交通便利地区，每个仓储单元面积介于3-30平方米之间。

1、自存仓在美国有多流行？

• 长期使用：根据美国的自存仓公司Extra Space的数据，近50%受访者使用过自存仓服务，并且长期租用：Extra Space超过60%的客户租约大于1年，40%大于2年；日本Arealink平均在租时间为38个月。
  

• 产值高：根据美国仓储协会的统计数据，从1998年至2012年，自存仓的增长超过了两倍，达到1.5万家，但这一数据还是有可能低估了这一行业的发展。目前自存仓行业每年产值超过300亿美金。
  

• 市场分散：美国的自存仓市场极其分散，前10大公司的管理面积总数也不过整体市场容量的17%，前100家公司占比也仅仅23%。
  

▲ 美国自助仓储市场极其分散 （2015Self-Storage Almanac）

2、影响美国自存仓企业发展的三大因素

传统的自助仓储企业如何在高标准化的服务中脱颖而出？美国自存仓行业的龙头老大Public Storage市值超过400亿美金，其公司的核心竞争力是中央化的信息和预定系统、品牌以及规模效应。

我们在行业研究中发现，线上获客、地域属性和规模化/效率正在影响美国自存仓企业的发展。

-  线上获客变得至关重要：互联网已经成为自存仓行业的最重要获客渠道。美国自存仓行业空头企业Public Storage的线上客源占比已经从2010年的36%上升至2015年的63%。同时，各公司都非常重视自身线上获客能力，在美国第二大自存仓REITS Extra Space的投资者宣传中，线上获客能力也被重点提到，传统的REITS更强调SEM和SEO能力。

-  地域属性强：自存仓具有很强的本地属性，用户习惯把东西存在离家5英里的范围内。同时，并不是所有的城市都适合规模化的投入，成功的公司往往集中在核心城市区。Public Storage 71%的成熟店收入来自于20大MSA城市（Metropolitan Statistical Areas），并且已经在当地占领关键市场份额，是第二名的2-3倍。

▲ Public Storage 71%的成熟店收入来自于20大MSA城市

-  规模化效应显著：美国上市的自存仓REITS中，规模直接和利润率和估值倍数呈正相关。规模越大，公司有更多机会树立品牌形象同时摊销固定投入，同时拥有估值溢价。

3、互联网正在从获客渠道向服务手段渗透

和众多地产+服务的行业相同，美国自存仓行业已经度过了资产形成的阶段，全美已经有相当数量且价格便宜的仓库供用户使用。在经历了将获客渠道转移至线上的过程之后，互联网正在和存储服务发生深度融合。

▲ 自存仓企业对互联网的态度正在发生改变

以Clutter和MakeSpace为代表的新一代个人存储服务公司已经开始拿到3000万美金以上的大额融资。用户不必再向之前那样租赁整个仓库并自己解决配送，而可以直接预约公司提供的配送并按实际租赁的体积或件数付费。更有趣的是，用户可以通过网站和移动端随时查看自己存放物品的照片和状态。

通过提供一站式垂直整合的服务，用户对仓库位置的敏感性下降，同时公司可以更加灵活的选择资产和提高效率，自存仓行业的三大驱动因素开始被动摇。线上获客和垂直打包服务，以及是否能提供更好体验的能力变得尤为重要，同时产业的效率可能会得到进一步提升。

看了这么多，你愿意为自己难以“断舍离”的物品找个自存仓吗？