为何棚改货币化安置短期内难退出历史舞台？

编者按：本文来自微信公众号「和讯房产」（ID：hexunhouse），作者：常丹丹，36氪经授权转载

10月8日，国务院常务会议对棚户区改造进行了重点部署。

会上着重提出：将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区，林区，垦区棚户区作为改造重点；调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策；保持中央财政补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行；对新开工项目研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

作为支撑房地产行业发展，尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策，棚户区改造对推动三四线房价地价的影响不容小觑。

但随着三四线城市去库存任务的基本完成，棚改货币化政策也几经调整。对于国务院常务会议对棚改的最新部署，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这次会议在很大程度上为棚改后续工作定调，是棚改政策大转变的一个体现，对于未来很多城市的棚改工作和住房交易等，都会形成较为实质的影响。

此次会议是否意味着货币化安置退出历史舞台？政策调整释放出哪些信号？我们从部署的核心内容中一探究竟。

棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出，肩负三四线去库存的历史重任。业内人士表示，当前，三四线去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度广泛推行已不合时宜。

根据明源地产研究院测算，2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和17%。从去化周期来看，三四线的商品住宅和商品房去化周期目前分别仅为8.2个月和17.4个月，去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低。

根据住建部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，住宅去化周期在6-12个月的，房价具有上涨压力，应增加供地。

去库存任务基本结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大功臣，如今也将“功成身退”。

实际上，这也并不是棚改货币化政策首次显示出退隐身姿。2017年8月，住建部等多部委联合发布的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中指出：要因地制宜推进货币化安置。商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制货币化安置比例，更多采用新建棚改安置房的方式。11月，《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

不过，此次对棚改的调整上一个耐人寻味的表述是，对商品房库存不足，房价上涨压力大的市县货币化安置优惠政策要求尽快取消，措辞之坚决，态度之迫切，不难看出政府层面对于棚改政策调整的决心和思路的清晰。

实际上，此前已经有省份对棚改货币化安置进行了调整。如山东省2018年取消了货币化安置额外奖励，河南省也调低了本省2018年的货币化安置比例。

尽管如此，从地方层面来看，不少省份棚改货币化安置比例仍处于高位。克尔瑞研究数据显示，河南、浙江、湖南、甘肃和陕西等五省已明确公布了2018年棚户区改造计划和其中的货币化安置数量，五省棚改任务总和占全国棚改目标的30%，棚改货币化安置比例为44.1%。

因此，虽然受到政策变化和货币化安置比例调整的影响，棚改将不能再对全国房地产市场起到普遍的拉动作用，但是在局部地区和某些城市中，棚改依旧是促进当地房地产销售的核心要素和不可忽视的关键力量。

此外，中 美贸易战下笼罩的复杂外部经济环境也对国内经济提出了新要求，需要我们大力发展实体经济，促进产业升级转型，同时提振内需，还要避免金融风险出现，房价持续上涨，对居民消费形成严重挤压，因此保证房价不大幅大涨，成为决策者调控的重要考量。与此同时，房地产行业作为拉动中国经济的重要引擎，也是保障经济运行的关键一环，因此政府这只无形的手在棚改货币化安置上自然也会讲求分寸，酌情处理。

正如此次政策明确了棚改“重大民生工程”和“发展工程”的性质，体现了棚改背后的保障属性和经济拉动属性。严跃进分析认为，这也说明棚改的工作不会停止，依然会在改善居住条件、扩大内需等方面发挥重大作用，所以棚改的工作力度其实是不会降低的，短期内货币化安置不会退出历史舞台。

明源地产研究院在2017年其深度报告《新房地产周期：开启产销平稳新时代》中曾提出，2018年棚改货币化安置比率将回落至40%，促使其做出改判断的核心原因之一即随着房价上涨，货币化安置成本大幅高于实物安置，继续大力度货币化安置不利于控制成本。

数据显示，2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。据明源地产研究院估算，2015年货币化安置单套成本，是实物安置的107%，而随着房价（特别是三四线城市）快速上涨，这一比例在2016和2017年分别上升至135%和160%。

在此背景下，财政压力随之而来。7月12日，住建部在棚改工作吹风会上指出，控制棚改成本，不盲目扩张棚改规模，缓解财政压力，明确“加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出”，“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区”。

国务院会议上更加旗帜鲜明的提出“要有序加大地方政府棚改专项债券发行”，“对新开工项目研究出台金融支持政策”，反映出政府正积极寻求破解财政压力的对策。

根据此前规划，2018-2020年，国家仍有1500万套棚改计划，棚改及货币化安置将何去何从？对此，严跃进称，棚改未来的融资渠道更加拓宽，包括中央财政资金补助、专项债券发行、各类金融支持等都会开展。所以棚改未来的融资机会依然是比较大的，相关开发商也还是可以获取较好的融资支持的。