2019，房价到底降了没？2020，买房还是卖房？

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID: dahuzishuofang），作者：马强壮，36氪经授权发布。

1. 

2019房价降了没？

2019，楼市有点冷？

是的，我们在全国各地调盘的过程中，经常进入一个售楼部，只有我们一组客户。

不过，在我们比较看好的片区，还是能遇到售楼处爆满的情况。

来自五湖四海的房产学员中，也对今年房价各有各的看法，各个城市有涨有跌。

有涨的地方：

也有跌的地方：

的确，今年全国房价的走势：有实实在在降价的，有起起伏伏波动的，也有不降价反涨价的。

我们在判断楼市环境的时候，基本也是靠这些信息。实地的调研询问，朋友的道听途说。

难道，凭着这些就可以判断2019的楼市情况吗？

就没有一个大范围的，客观的，准确的，普通百姓也可以接触到的大数据吗？

其实，当然有办法。国家统计局每月会公布一个数据，就是当月的新建商品住宅销售额和商品住宅销售面积，你只需要把两者相除，就可以得到新房均价了。

我们记录了近几年的统计局数据，算出了2019的房价走势。

2019年7月，全国均价达到最高点9367元/平，然后8月开始微跌，一直到最近11月的9335元/平。

整体上，从2019年1月到2019年11月，全国房价从9079元/平涨到了9335元/平，整体上涨2.8%。

所以，在看似楼市低迷、开发商很难过的2019，中国房价还是涨了一点。

其实，从2001年开始，除08年金融危机导致房价微跌外，全国的平均房价同比，从来就没跌过。所以2019房价涨了，也并没有那么意外。

你可能会说，国家统计局的数据恐怕失真，但这种参照样本更多的统计，总比东聊一个中介，西问一个朋友的结论来得靠谱。

不过，11月CPI的同比涨幅是4.5%。也就是说，算上通胀，你如果在全国范围内闭着眼睛投资一套房子，基本上是亏钱的。

依稀记得，今年年初，楼市还有一波小阳春，怎么下半年还是熄火了呢？

可能和以下几个原因有关：

1. 730首提“不将不将房地产作为短期刺激经济的手段”，态度强硬（可见以前我们都在用。。。）。

2. 年初国内资金流动性释放完毕，2019下半年无新增货币刺激。

3. 518银保监会严控社会资金违规“输血”房地产乱象以来，房企融资渠道一直被收紧，部分房企为加速回款降价打折。

4. 70城新建住宅在5月同比增幅自过去13月首降，二手住宅4月见顶后大幅回落，整体房价不乐观，市民预期降低。

5. 春节置业、年终发放等特定时期的购房需求减少。

我在今年6月24日，也成功的预测了2019下半年的楼市大环境。（2019楼市拐点已来临）

那么，按照这些逻辑，2020楼市整体会怎么走呢？

2.

2020怎么走？

首先，不得不提一句，在中国，对楼市大环境的预测从来都是一门玄学，所有文章、报告、论断，包括我的预测，都仅作参考。

在经济领域，最专业和最权威的社科院，也有反向预测的时候。

没人能准确把握楼市动向，不过我们可以从尽可能多的维度去推测。

个人认为，2020年初楼市可能较2019下半年回暖，出现业界所称的“小阳春”。

原因如下：

1. 政策面较软，年底经济会议仅提房住不炒，和2018年7月“坚决遏涨”、2019年7月“短不刺经”明显不同。

2. 首提“全面落实因城施策”，多地为避免楼市冷清，考虑到经济增长压力，悄悄出台松绑政策，如9月的海南，10月的天津，还有最近的广州南沙和广州黄埔，可能会对楼市起到一定的刺激作用。

3. 12月住建部座谈会表示，“保持房地产稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”。侧面暗示楼市允许保持一定活跃度。

4. 经济会议定调2020货币政策“稳健适度、降低社会融资成本”。房企融资很难再被收紧。

5. 虽然12月LPR保持不变，连续降息预期落空，但央行上周时隔三月重启14天逆回购操作，中标利率由2.7%下调至2.65%，总体来说本轮政策性降息已经启动，MLF和由MLF决定的LPR都是下调趋势。

6. 和往年一样，季节性买房高峰依然不被影响，年终奖发放、春节置业时间充裕、开发商营销手段等，都没有改变。

但是，这并不代表2020房价会重新开启上涨的模式。如果从整年来看，2020或将开启楼市3年或更长的大横盘周期。

原因如下：

1. 经济高速发展转高质量的思路没有变化，没有任何要用楼市刺激的迹象。“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调不变。

2. 棚改明显降速（19年较18年同期腰斩），2020棚改基调依然为“严把棚改范围和标准”，由此可见三四线城市棚改刺激房价动力已经不足。

3. M2同比增速自17年4月破10%以来，一直稳定在8%-8.5%，且房价在这段时间也明显走向横盘，未来没有货币大幅宽松预期。

4. 截止2019三季度，杭州、厦门、温州、海口、深圳居民杠杆率已高于80%，全国为56.3%，十年间已上涨35个百分点，与美国2000-2007年相当，增长空间非常逼仄。

综上，2020大概率将是继续横盘的一年，整体房价稳定在鸟笼行情正负5%，只存在城市分化下的结构性上涨的机会。

3.

结

基于以上分析，关于2020买房还是卖房，我们给出如下结论供参考：

1.2020购房，要不赶在阳春之前，要不赶在阳春之后，警惕过年时被营销话术“年后大涨”洗脑，年度旺季过后的下半年，可能是个甄别房子的好时机。

2.2020，棚改计划预计不会超过2019，越来越多三四线城市的“限跌令”可能会控制不住，走向阴跌将成为不少三四线的主旋律，所以三四线投资性房产可以趁着旺季赶紧出手。

3.住建局会议强调“加强城市更新和存量住房改造提升”。所以在负利率时代渐渐来临，房地产投资机遇越来越少的今天，一二线核心区位和环一线的物业，更显得弥足珍贵。