长租公寓行业的长期趋势从未改变

编者按：本文来自微信公众号 贝壳研究院（ID：moducaiguan），作者陆静雨，36氪经授权发布。

2016年国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”，2017年十九大提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。中央政府鼓励租赁发展的政策为租赁市场注入了强心剂，2016年之后机构化租赁市场迅速崛起，众多房地产企业、创业企业都纷纷进入长租公寓市场，市场规模快速扩张，长租公寓企业均以万间为单位制定发展目标，一时间长租公寓市场一片欣欣向荣。

一、至暗时刻：长租公寓行业的2018年？

      2018年年中，由于一系列“黑天鹅”事件爆发，长租公寓行业被推上风口浪尖，此后行业内存在的一系列问题也逐渐暴露出来。

01. 盲目规模扩张，运营能力跟不上导致的资金链断裂

      “XX公寓爆仓跑路”成为2018年长租公寓行业很常见的新闻。实际上由于行业成为风口，且分散式长租公寓创业门槛较低，大量创业者涌入分散式长租公寓行业。但长租公寓行业的包租模式需要较强的运营能力，保证现金流的健康周转，才能实现可持续发展。许多新进入的创业者不懂租赁运营，借助启动资本进行盲目扩张，拥有了大量房源之后却难以保证出租率导致大量房源空置，最终资金链断裂最终难以为继，同时也伤害了房东和租客双方应有的权益。

02. 租金贷的不合理使用，资金挪用问题严重

      理论上来讲，租金贷本质上是一种小额消费贷款，是为资金紧张的租客提供帮助的一种金融手段。对于部分租客来讲，一至两个月的押金加上一个季度到半年的房租可能存在较大的资金压力，租金贷可以帮助租客解决这个问题，因此租金贷的需求是市场上客观存在的。而对分散式长租公寓企业来说，租金贷是一种资金迅速回流的方式，能够很大程度上缓解企业运营的现金压力，对于融资困难的中小长租公寓企业来说是非常重要的资金来源，因此产生了许多使用租金贷的不规范行为。如一些企业使用“隐瞒”“哄骗”的方式，在租客不知情的情况下，吸引租户签订贷款合同；使用租金贷的资金盲目扩张房源，甚至挪用做其他用途，最后在企业运营不利的情况下造成资金链断裂，同时损害了几方的利益。

二、大浪淘沙：潮水褪去最终留下的才是真金

      经营不善的长租公寓企业退出市场，本质上是市场的自发的优胜劣汰，从起步到规模扩张再到稳定的精细化运营阶段是行业发展的常见节奏。在市场扩张期，大量资本的介入会培养一大批玩家，而真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持，而是企业的持续运营能力。经过几年的发展，长租公寓行业已经逐渐找到了自己的节奏，从盲目扩张到精细化运营阶段，市场环境和行业从业者的心态都发生了相应的变化。

01. 租赁相关政策不断推出，管理规范逐渐完善

      各城市的政策从一开始的“加速培育和发展住房租赁”的方向性政策，到逐渐推出细化的管理政策，多地都发布了自持性住房、租赁市场的管理细则，进一步规定了发展住房租赁企业的一些行为规范等。如上海五部门联合印发的《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，明确开展个人“租金贷”业务应当具备的条件，无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务等，对租金贷进行了更为细致的管理。又如针对租赁住房的装修，中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会表示经住建部批准，《租赁式住房装修技术规程》已开始起草。未来各项针对租赁市场的政策细则会进一步推出及落地，有法可依将进一步规范行业发展。

图 地方政府租赁政策

数据来源：公开资料，贝壳研究院整理

02. 企业不再追求盲目扩张，注重探索盈利模型

      目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓，集中式长租公寓主要聚焦维持已有单店盈利。从管理房间规模来看，部分长租公寓企业目前的房源规模与推出长租公寓品牌时的战略目标差距较大，2019年相比2018年管理房源量增速大幅下降；城市拓展维持在开发业务的战略高地，基本不再新开城。部分房企将长租公寓业务从上市主体当中剥离，一方面摆脱长租公寓对于企业利润的影响，另一方面也能够给长租公寓业务更多探索空间。在经历了快速扩张之后，摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营，降低成本，提升运营效率，从而提升利润水平，真正实现规模化效应。

03. 行业呈现集中化发展态势，资本聚焦头部企业

      经过几年时间的发展，行业内头部企业的优势愈发明显。无论从资金获取能力，房源获取能力，以及运营能力来看，头部企业均有明显优势，资源逐渐向头部企业集中。2018-2019年，长租公寓行业并购事件频发，如麦家公寓收购寓见公寓，蛋壳公寓收购爱上租，小企业开始寻求头部企业的收购，而头部企业通过收购进一步实现了房源的扩张。从股权融资事件来看，2019年股权融资事件数量下降，但总体金额大幅上升。主要是因为融资事件均为头部企业后期轮次融资，单笔融资金额较大，可见资本仍看好长租公寓行业的领头羊未来的发展态势。而新进入的创业企业在长租公寓行业已经没有大的发展空间。

图 2012-2019长租公寓市场股权融资数量和金额变化趋势

数据来源：贝壳研究院整理

三、用脚投票：长租公寓行业的发展动力从未改变

      虽然长租公寓行业经历了从追求速度到追求质量的发展过程，舆论的关注点也从行业风口的到来到行业弊病的探讨，但行业的快速的发展也与租客的选择紧密相关，是消费者用脚投票的结果，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从始至终从未改变。

01. 长租公寓是调动存量房源的有效方式

      长租公寓能够通过房屋改造改善租赁市场供需错配。目前租赁市场存在的重大问题在于房源供给和需求的错配，这种错配一方面体现在质量，一方面体现在户型上。从住房质量上来看，租户对租赁住宅的质量要求普遍有所提高，而现存的租赁房源很大一部分是老房、破房，无法满足租赁人群不断提升的租赁需求。分散式公寓将这些老旧住宅收取之后进行的装修，能够有效改善这些问题，提升这些住房的居住舒适度，实际上也推动了这些老旧住房的现代化改造，对于城市更新贡献了力量。对于三居室、四居室及以上的大户型房源，分散式长租公寓能够将其拆分成合租公寓，分别出租给不需要大户型的单身、情侣等合租人群，通过信息系统能够对各个租户进行更完善的管理和服务。

图 我国主要城市租赁住房类型结构

来源：贝壳研究院调研整理

图 2018年1月-2019年5月北京市普通租赁房源不同户型供给及成交情况

数据来源：RealData数据库

02. 长租公寓能够有效提升租住体验

      随着“85后”“90后”逐渐成为租赁市场主力，“房子是租来的，生活不是”成为了租赁市场的主流理念，“富租”成为一大趋势。新一代的租客对租房的品质要求更高，而租金的敏感度相对较低。越来越多的年轻租客更加追求方便、安全、舒适、环保、智能的个性化、品质化的租住生活，租赁市场的消费升级需求已经逐渐成为业内共识。分散式长租公寓对房源的装修配置，大大提升了住房品质，能够为租客提供更好的居住环境、生活氛围以及服务。而租客则免去了自行装修的麻烦，因此很多租客愿意支付不同品质造成的差价，以享受更好的居住品质。此外，长租公寓相对于私人业主，由于有合同约束以及商业竞争的需求，能够提供更多的服务，客户维权主体更加明确，租约更为稳定，也能在一定程度上提升租户的租住体验。

图 2018年租客能够接受的提升租住品质的支出水平（除租金外的投入）

数据来源：贝壳找房《2018年租房十大关键词》

03. 能够推动租赁市场的规范化管理

      分散式长租公寓的出现便于政府对行业进行监管。租赁市场长期以来是难以监管的行业，因为业主与租客之间完全是C2C的交易。不同于二手房交易需要经过相关管理部门进行网签、过户等流程，租赁交易的过程非常不规范化且分散，业主和租客双方都难以确保自身权益得到保障，政府也很难对市场进行有效的监管。分散式长租公寓行业快速发展后，有大量私人业主的房源集中到了公寓运营商的手中，为政府对租赁行业的监管提供了抓手。2018年8月，北京市住建委针对租金上涨的问题约谈了自如、相寓、蛋壳等长租公寓企业，要求其不得哄抬租金抢占房源，对于北京市的租赁市场起到了一定的影响。而对于私人业主的涨价行为，政府并无调控措施。租赁的机构化发展使政府能够更有针对性地应对租赁市场可能出现的一些问题，为行业监管提供了便利。

      总之，租赁行业发展的动力始终存在，所谓的“至暗时刻”只是行业参与者经历了无序发展到理性发展的蜕变。从不断的试错中成长是任何行业的发展规律，长租公寓行业经过不断的优胜劣汰和资源整合，逐渐走入了良性健康发展的轨道，未来精细化运营、品质的提升以及对“人”的重视，最大化发挥服务者的价值，才是行业竞争的核心要素。